Avaliação de Imóveis: o começo

A Avaliação Imobiliária é realizada por meio de técnicas e métodos instituídos que buscam chegar ao preço provável do imóvel, dessa forma, não há espaço para a subjetividade. Os métodos proporcionaram à Avaliação de Imóveis evoluir, já que a prática existe há muitas décadas, porém sem a metodologia que se aplica atualmente.

Há muito tempo, a humanidade tem se preocupado com a posse da terra para sua habitação e, posteriormente, para negociá-la e ganhar dinheiro a partir dela, realizando comércio ou aluguel.

Saiba mais sobre a história da Avaliação de Imóveis neste blogpost.

Princípio da Engenharia de Avaliação

A promulgação da Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850, conhecida como a Lei das Terras, deu origem à Engenharia de Avaliações no nosso país. Essa lei surgiu para substituir o sistema de concessão de terras, que era o usual desde 1375 com instituição do governo português.

Com essa lei, a terra passou a ser particular e, por isso, criou-se a figura dos proprietários de imóveis. Esses, registravam as terras nos Assentamentos Paroquiais.

A terra como propriedade passou a ter grande valor depois da abolição da escravatura, já que os escravos deixarem de ser o principal ativo de fazendeiros.

As propriedades passaram a ser enxergadas como uma forma de ganhar dinheiro com aluguéis, vendas, por meio de arrendamentos etc.

Durante a colonização, os brasileiros só possuíam as terras que eram concedidas pela Coroa Portuguesa. Houve o que conhecemos por Capitanias Hereditárias, ou seja, “empréstimo” de terras a famílias que tinham a confiança da monarquia. Eram terras arrendadas.

Primórdios da Avaliação Imobiliária

O Instituto Brasileiro de Perícias e Avaliações de Engenharia (IBAPE, 2013) informa que as publicações a respeito de Avaliação de Imóveis no Brasil tiveram início em 1918. O Instituto de Engenharia da Revista Politécnica e da Revista Engenharia Mackenzie foram os primeiros a divulgar boletins que abordavam a temática.

Um dos precursores no Brasil foi o engenheiro Luiz Carlos Berrini. Esse profissional publicou o primeiro livro a respeito, com o título “Avaliação de Terrenos”, em 1942 a obra foi colocada à venda. Em 1949, foi lançada outra obra com nome “Avaliação de Imóveis”.

Berrini foi aluno do Mackenzie da classe de 1904 e em estudos nos Estados Unidos complementou seu conhecimento trazendo ao Brasil as metodologias e ideais da Avaliação.

Contudo, as primeiras normas sobre avaliação principiaram em 1952 por meio do Departamento de Engenharia da Caixa Econômica Federal. Porém, foi preciso passar 25 anos (1977) para despontar a NBR 5676, primeira norma da ABNT a fundamentar a avaliação de imóveis urbanos.

A primeira instituição de Engenharia de Avaliações criada no Brasil teve início em 1953 e foi o Instituto de Engenharia Legal (Rio de Janeiro). O IBAPE-SP foi fundado em 1957.

Métodos de Avaliação citados por Berrini

O livro “Avaliação de Terrenos” se trata de uma obra técnica que teve excelente aceitação no mercado, tanto que balizou o que hoje conhecemos.

O engenheiro Berrini descreveu em sua obra que os métodos de avaliação eram divididos em duas categorias: métodos básicos, aplicados por seu valor próprio e independente da utilização prévia de qualquer outro método; e os métodos derivados, cujo uso deveria acontecer depois de uma ou mais avaliações terem sido feitas por outros métodos básicos.

Os métodos básicos compreendem três:

• método das vendas;
• método da renda;
• método de aproveitamento máximo e ótimo (método aproveitamento eficiente), que se subdivide em: método do terreno resíduo e método da benfeitoria resíduo.

Atualmente, existem diversos métodos, por exemplo:

• método comparativo direto de dados de mercado;
• método involutivo;
• método da renda;
• método evolutivo;
• métodos para identificar o custo de um imóvel;
• método da quantificação do custo;
• método comparativo direto de custo;
• métodos para identificar o valor de um bem.

Interessante saber como tudo começou, não é mesmo? Comente o você achou deste blogpost e se há algum conteúdo que deseja ler por aqui.

Para saber mais sobre nossa prestação de serviço de Avaliação Imobiliária, entre em contato conosco.

Um grande abraço,

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias