Muitas pessoas e por variados motivos optam pela locação na hora de organizarem seus planos de moradia, e um dos principais fatores considerados é a viabilidade do valor do aluguel. O problema é quando o locatário passa a achar que está pagando acima do que deveria, por causa da depreciação do imóvel ou de aumento abusivo e inesperado.

Da mesma forma, um proprietário também pode acreditar que o que está recebendo de seu inquilino não condiz mais com o que vem sendo praticado no mercado. Em ambos os casos, tentar um acordo amigável é a melhor solução, mas se este não for possível, há a alternativa da Revisão Judicial do Aluguel, baseada principalmente num Laudo de Avaliação de Imóvel.

Para esclarecer melhor esse assunto, preparamos o nosso artigo de hoje. Prossiga na leitura e confira!

O que é a Revisão Judicial do Aluguel?

Ao assinarem um contrato, locador e locatário leem e concordam com as cláusulas ali constantes e conhecem o aluguel negociado, inclusive, já com a base de cálculo do reajuste anual. Porém, muitas coisas podem acontecer durante a vigência combinada, causando a valorização ou desvalorização desse imóvel.

Exemplos: a chegada de uma estação de metrô, o estabelecimento de um shopping center, a abertura e calçamento de ruas ou a criação de um ponto turístico são itens que melhoram a qualidade de vida das pessoas no entorno (com surgimento de empregos, urbanização da área, organização dos serviços públicos) e, consequentemente, fazem com que os preços no local aumentem.

Mas o contrário também pode ocorrer: o crescimento dos índices de violência a partir da ação de criminosos que se consolidaram no bairro, a piora dos transportes e a degradação das condições do lugar por desgastes das construções e equipamentos públicos são motivos para a queda dos valores de casas, apartamentos, terrenos etc.

Ainda, outras situações que são improváveis – mas não impossíveis – aparecem, como foi (e ainda é) a questão da pandemia, que modificou todo o mercado imobiliário – primeiramente, causando reduções consideráveis nos aluguéis devido às perdas de rendas e, no momento, o oposto – uma relevante alta para a reposição do que não foi recebido, havendo até excessos.

Nesses casos em que há a convicção de que o pagamento não está justo, proprietários e inquilinos têm três opções: chegar a um ponto de equilíbrio e conseguir fazer um acerto entre si, respeitar os prazos da transação e finalizá-la logo que possível, ou solicitar a Revisão Judicial do Aluguel.

A Revisão Judicial do Aluguel é uma ação na justiça para fazer a correção do preço de locação (para mais ou para menos) de forma legal, quando, inclusive, será necessário um Laudo de Avaliação de Imóvel, explicando, com evidências, o seu atual valor apurado.

É necessário lembrar que esse processo só pode ser iniciado se decorridos pelo menos três anos de vigência do contrato e que nada tem a ver com o reajuste anual, estabelecido pelo índice acordado, geralmente o IGPM ou IPCA.

O que é o Laudo de Avaliação de Imóvel?

O Laudo de Avaliação de Imóvel é o documento gerado após uma criteriosa verificação do referido bem, a Avaliação Imobiliária, com fins de apuração do seu valor de mercado. É a principal prova a ser considerada pelo juiz que julga a Revisão Judicial do Aluguel.

Mas antes do litígio, é recomendável utilizar esse relatório para tentar um consenso, porque fica mais fácil convencer a outra parte (com tal demonstração técnica deixando clara a probabilidade de se obter sucesso num processo). O acordo proporcionaria, então, solução mais rápida e com menos gastos.

Caso se decida mesmo por ajuizar uma ação, podemos dizer que, em resumo, funciona da seguinte maneira:

• por meio do advogado, a parte descontente entra com o processo, dizendo o que acha razoável pagar (de preferência, já tendo um Laudo de Avaliação de Imóvel embasando o seu argumento),
• o juiz designa uma audiência de conciliação e, se houver o pedido, fixa o aluguel provisório,
• se não chegam a um entendimento, o juiz nomeia um perito e define o prazo para a elaboração do laudo técnico e sua apresentação (audiência de instrução e julgamento),
• cada litigante pode indicar um Assistente Técnico Judicial, que irá acompanhar e questionar o trabalho do perito (auxiliando-o com novas alegações, porém, protegendo a quem o contratou) e fazer sua própria avaliação,
• o juiz utiliza esses pareceres como fundamento para o seu veredito.

O Laudo de Avaliação de Imóvel descreve todas as características do imóvel e entorno: tamanho total e dos cômodos, existência de quintal e varandas, áreas externas, vaga(s) de carros, incidência de sol, localização, conservação, segurança, vizinhança, transportes, serviços e outras, com fotos, plantas e tudo o que permita justificar o valor mencionado na conclusão.

É um trabalho minucioso, elaborado tanto pelo Perito Judicial quanto pelo Assistente Técnico Judicial (ou mais de um, se cada parte tiver o seu). Dessa forma, pode-se garantir que a decisão final do juiz será bem estruturada, adequada e correta.

Como contratar um Assistente Técnico Judicial?

Como dissemos, o perito é indicado pelo juiz, mas o Assistente Técnico Judicial é acionado pelo litigante que opta por essa assessoria, podendo contratá-la diretamente (autônomos que oferecem e divulgam seus serviços ou indicados pelo advogado) ou por meio de empresas especializadas no ramo.

A escolha deve levar em consideração a idoneidade, conhecimento aprofundado, experiência, argumentação e a confiabilidade já conquistada ao longo de resultados vencedores. Portanto, é bom pesquisar sobre as qualidades de quem irá trabalhar a seu favor, devendo ser o mais habilitado possível.

Agora que você tem mais informações sobre a Revisão Judicial do Aluguel e do Laudo de Avaliação de Imóvel e sabe como utilizar esses recursos para que as condições de seu contrato fiquem satisfatórias, trazendo benefícios para as suas contas, pense sobre essa possibilidade, mas não se esquecendo de primeiro tentar resolver extrajudicialmente, o que é mais vantajoso.

A MK Engenharia de Avaliações é uma conceituada empresa que conta com excelentes profissionais para atender a essas e outras demandas do segmento imobiliário.

Se precisar de mais informações, deixe seu comentário, para que possamos continuar esta conversa!

Abraço e até breve.

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações