A ação renovatória de aluguel permite ao locatário de um imóvel comercial buscar na Justiça a renovação do contrato, mesmo sem a concordância do locador. Para isso, precisa cumprir os requisitos da Lei do Inquilinato, e o locador ainda pode se opor nas hipóteses de recusa previstas na própria lei. Além do direito à renovação, a definição do aluguel para o novo período pode se tornar um dos principais pontos de divergência entre as partes.

Quando há divergência, a referência da discussão é o valor locativo real do imóvel na época da renovação. Definir esse número é uma questão técnica, e é aí que avaliação, laudo e perícia passam a pesar na decisão.

Quando cabe a ação renovatória de aluguel?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece requisitos cumulativos para o direito à renovação de determinadas locações destinadas ao comércio.

Esse prazo merece atenção especial. Se a ação não for proposta dentro da janela prevista no art. 51, § 5º, o locatário perde o direito à renovação compulsória.

A ação renovatória não se confunde com a renovação consensual, em que locador e locatário negociam livremente a continuidade da relação e suas condições. Ela passa a ser relevante quando não há acordo e o locatário pretende a renovação compulsória nos termos da lei.

Como é definido o valor do aluguel na ação renovatória?

A continuidade do contrato não significa que o aluguel anterior precise permanecer inalterado.

O art. 72 da Lei do Inquilinato permite ao locador contestar a proposta quando ela não corresponder ao valor locativo real do imóvel na época da renovação. Nesse caso, o locador deve apresentar contraproposta com as condições que considere compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

Determinar esse valor é tarefa da Engenharia de Avaliações. O aluguel de mercado não deve ser definido apenas pela aplicação de um índice contratual, por uma expectativa de retorno do proprietário ou pela comparação superficial com anúncios.

A análise considera o imóvel e o mercado em que ele está inserido: localização, área, padrão, conservação, uso, oferta, demanda e vacância. A data de referência é a época da renovação, isto é, o início do novo período contratual.

Há ainda uma particularidade importante. O art. 72, II, exclui do valor locativo real a valorização trazida pelo próprio locatário ao ponto ou lugar. Na prática, a avaliação não deve incorporar ao aluguel a valorização decorrente da atividade ou do fundo de comércio desenvolvido pelo locatário, que não se confunde com os atributos do imóvel e de sua localização.

Para identificar o valor de mercado, a ABNT NBR 14653 orienta que, sempre que possível, seja preferido o método comparativo direto de dados de mercado. Quando sua aplicação não for adequada ou possível, a escolha de outro método, compatível com a finalidade e os dados disponíveis, deve ser tecnicamente justificada.

Para entender com mais profundidade como o valor de locação é tecnicamente analisado, consulte também o conteúdo sobre laudo de avaliação de imóvel para locação.

Onde o laudo de avaliação entra na ação renovatória?

A avaliação técnica pode pesar em quatro momentos da renovatória.

Proposta e contraproposta

A petição inicial precisa indicar claramente as condições oferecidas para a renovação. Quando o valor do aluguel tem impacto econômico relevante, uma avaliação prévia pode ajudar o locatário a fundamentar o valor proposto e permitir ao locador analisar tecnicamente se a proposta corresponde ao mercado.

Se houver divergência, o laudo não elimina a negociação nem substitui a análise jurídica, mas ajuda a deslocar a discussão de percepções individuais para dados do imóvel e do mercado.

Aluguel provisório

O art. 72, § 4º, permite que o locador ou sublocador peça, na contestação, a fixação de aluguel provisório para vigorar a partir do primeiro mês do contrato a ser renovado. A lei estabelece que esse valor não exceda 80% do pedido e exige a apresentação de elementos capazes de permitir a aferição do justo valor do aluguel.

Esse dispositivo mostra por que a discussão sobre valor pode exigir fundamentação técnica antes mesmo da perícia judicial.

Perícia judicial

Se a divergência sobre o valor persistir, o juízo pode determinar a realização de perícia. O perito nomeado vistoria o imóvel, pesquisa o mercado, aplica a metodologia adequada e apresenta suas conclusões em laudo.

Para compreender o funcionamento dessa prova, veja também o conteúdo sobre avaliação judicial de imóvel.

Cada parte também pode indicar um assistente técnico judicial, que auxilia na formulação de quesitos, acompanha os trabalhos periciais e analisa tecnicamente os dados, os métodos e as conclusões do perito.

Obras alegadas pelo locador

Quando o locador se opõe à renovação alegando obras ou modificações no imóvel (art. 52, I), a contestação deve trazer a prova da determinação do Poder Público ou um relatório pormenorizado das obras e da estimativa de valorização do imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado (art. 72, § 3º).

Ação renovatória ou ação revisional de aluguel?

Embora as duas ações possam envolver o valor locativo, elas têm finalidades distintas.

Na renovatória, a discussão sobre o aluguel aparece dentro de uma demanda cujo objetivo central é a continuidade da locação. Na revisional, o próprio valor é o objeto principal da controvérsia.

Para aprofundar essa diferença, consulte o conteúdo sobre ação revisional de aluguel e avaliação do valor locativo.

Perguntas frequentes sobre ação renovatória de aluguel

Por quanto tempo o contrato é renovado na ação renovatória?

O Superior Tribunal de Justiça entende que cada período de renovação compulsória da locação comercial deve ter, no máximo, cinco anos, ainda que o contrato anterior tenha prazo maior (REsp 1.990.552). Ao fim desse período, o locatário pode pedir nova renovação, se os requisitos legais continuarem presentes.

Imóvel residencial tem ação renovatória?

Não. A ação renovatória prevista no art. 51 da Lei do Inquilinato é destinada às locações não residenciais que preencham os requisitos legais. Ela não se aplica às locações residenciais.

É obrigatório apresentar laudo de avaliação na ação renovatória?

Não. A lei não exige laudo particular para propor a ação. Quando há divergência relevante sobre o valor locativo, porém, uma avaliação pode fundamentar a proposta ou a contraproposta, apoiar o pedido de aluguel provisório e orientar a estratégia antes e durante a perícia judicial.

O que está em jogo na definição do novo aluguel

Na ação renovatória, garantir a continuidade da locação é apenas parte da discussão. A outra parte é o valor que vai vigorar no novo período, e ela pode ter um peso financeiro maior do que parece. Uma diferença de R$ 2.000 por mês, por exemplo, representa R$ 120.000 em uma renovação de cinco anos, sem considerar reajustes. E, renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos são executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez (art. 73).

Para quem está envolvido na renovação, seja advogado, locador ou locatário, a pressão vem de várias frentes: o prazo para propor a ação não admite atraso, proposta e contraproposta precisam ser claras e qualquer valor sem base técnica tende a ser questionado pela outra parte. Nesse cenário, um valor locativo bem fundamentado, com dados de mercado, data de referência correta e metodologia justificada, dá segurança para negociar, contestar e acompanhar a perícia.

Se você está diante da renovação de uma locação comercial, na Justiça ou fora dela, a MK Engenharia de Avaliações pode analisar o valor locativo do imóvel e elaborar o laudo de avaliação imobiliária adequado ao seu caso. Fale com a nossa equipe e conte o que está em discussão. Quanto antes a análise começar, mais tempo você terá para usá-la a seu favor.

Abraço e até o próximo conteúdo.