Avaliação judicial de imóvel em inventário: quando cabe?

Um mesmo imóvel pode aparecer em um inventário com valores diferentes. Pode existir o valor informado nas primeiras declarações, o valor constante do cadastro utilizado pela Fazenda, uma avaliação técnica particular e, em determinadas situações, uma avaliação realizada dentro do próprio processo.

Essa diferença não significa que um dos números esteja necessariamente errado. Cada referência pode ter uma finalidade distinta. O problema surge quando o valor passa a influenciar a partilha, a tributação ou uma controvérsia entre os interessados e não existe segurança suficiente sobre quanto o imóvel efetivamente vale.

É nesse contexto que pode surgir um pedido de avaliação judicial de imóvel em inventário. A avaliação, porém, não é automática nem obrigatória em todos os inventários. O procedimento depende da modalidade adotada, da existência de divergências, dos valores já apresentados e da necessidade de conhecimento técnico para apurar o patrimônio.

Neste blogpost, explicamos quando essa avaliação pode ser necessária, quem pode realizá-la, quais elementos técnicos ajudam a fundamentar sua necessidade, como questionar um valor já apurado e por que o valor de mercado ganhou ainda mais relevância para o ITCMD em 2026.

O que é o pedido de avaliação judicial de imóvel em inventário?

O pedido de avaliação judicial de imóvel em inventário busca obter, dentro do processo, uma apuração do valor do bem quando essa informação é necessária para o desenvolvimento do inventário ou para resolver uma controvérsia relacionada ao patrimônio.

Isso não deve ser confundido com a simples atribuição de um valor ao imóvel pelos herdeiros. O Código de Processo Civil prevê diferentes momentos em que valores são informados, analisados ou avaliados durante o inventário.

Também não se deve confundir uma avaliação particular apresentada por uma das partes com a avaliação produzida dentro do processo. Uma avaliação técnica contratada pelo interessado pode servir como elemento de informação ou prova, mas não assume automaticamente a mesma função do trabalho realizado pelo avaliador judicial ou pelo perito nomeado pelo juízo.

Em termos práticos, a necessidade da avaliação pode surgir quando os valores disponíveis não são suficientes para solucionar a questão discutida, quando há divergência relevante entre os interessados ou quando as características do imóvel exigem conhecimento especializado.

O advogado é quem conduz a estratégia processual e formula os pedidos jurídicos. O profissional de avaliação atua no campo técnico, determinando ou analisando o valor do imóvel de acordo com a finalidade, a data de referência, os dados disponíveis e a metodologia adequada.

Para entender as diferenças entre os agentes, os documentos e os procedimentos envolvidos, consulte também nosso conteúdo sobre avaliação judicial de imóvel.

Quais valores um imóvel pode ter durante o inventário?

Uma das principais fontes de confusão em um inventário de imóveis é tratar qualquer número atribuído ao bem como se representasse exatamente a mesma coisa.

Na prática, diferentes referências podem coexistir:

Referência de valor	Função
Valor informado nas primeiras declarações	Valor inicialmente atribuído ao imóvel dentro do inventário.
Valor informado pela Fazenda	Referência apresentada ao juízo de acordo com os dados constantes do cadastro imobiliário, conforme o art. 629 do CPC.
Valor da avaliação judicial	Resultado da avaliação realizada no processo quando o procedimento exigir essa apuração.
Valor de avaliação técnica particular	Valor apurado por profissional contratado por uma das partes para determinada finalidade técnica.
Valor utilizado para o ITCMD	Base utilizada para fins tributários, observadas as normas gerais do imposto e a legislação estadual ou distrital aplicável.

Portanto, quando alguém pesquisa pelo valor de inventário de imóveis, é importante primeiro identificar de qual valor está falando. O valor do imóvel não deve ser confundido com o custo total do inventário, que pode envolver tributos, honorários, custas, emolumentos e outros gastos.

Desde 2026, essa distinção ganhou ainda mais importância. O art. 152 da Lei Complementar nº 227/2026 estabelece, como norma geral, que a base de cálculo do ITCMD é o valor de mercado do bem ou do direito transmitido.

Isso não transforma todos os demais valores existentes no inventário em números irrelevantes. O valor atribuído nas primeiras declarações, a informação cadastral da Fazenda, o valor para fins de partilha e uma avaliação técnica podem continuar exercendo funções diferentes no procedimento.

Por isso, mais importante do que perguntar qual é o “valor verdadeiro” do imóvel é identificar qual valor está sendo apurado, para qual finalidade e em qual data de referência.

Quando a avaliação judicial é necessária e quando pode ser dispensada?

Nem todo inventário que contém imóveis exige uma avaliação judicial individualizada. O próprio CPC estabelece hipóteses em que a avaliação ocorre e outras em que ela pode ser dispensada.

No inventário judicial, o art. 629 determina que a Fazenda Pública informe ao juízo, de acordo com os dados de seu cadastro imobiliário, o valor dos imóveis descritos nas primeiras declarações.

Depois das etapas processuais anteriores, o art. 630 prevê que o juiz nomeará, se for o caso, perito para avaliar os bens do espólio quando não houver avaliador judicial na comarca. A expressão é importante: a nomeação não significa que todo inventário necessariamente passará por uma perícia.

O art. 633 é ainda mais explícito. Sendo capazes todas as partes, não haverá avaliação se a Fazenda Pública concordar expressamente com os valores atribuídos aos bens nas primeiras declarações. Pelo art. 634, se os herdeiros concordarem com os valores dos bens informados pela Fazenda, a avaliação poderá ficar restrita aos demais bens.

No arrolamento sumário, a lógica também é diferente. O art. 661 estabelece, como regra, que não se procederá à avaliação dos bens do espólio, ressalvada a situação prevista no parágrafo único do art. 663.

Nessa exceção, um credor do espólio pode impugnar a estimativa dos bens reservados para pagamento da dívida. Havendo essa impugnação, será promovida a avaliação dos bens que serão reservados.

Já o art. 664 disciplina a modalidade de arrolamento aplicável quando o valor dos bens do espólio for igual ou inferior a 1.000 salários mínimos. Se uma das partes ou o Ministério Público impugnar a estimativa apresentada, o juiz nomeará avaliador, que deverá apresentar o laudo no prazo previsto pelo CPC.

Essas diferenças mostram por que a afirmação “todo imóvel em inventário precisa ser avaliado judicialmente” é incorreta.

E se os herdeiros discordarem dos valores declarados?

A divergência entre herdeiros pode ser um indicativo de que o valor merece maior apuração, mas a simples discordância não substitui a demonstração técnica do problema.

Um herdeiro pode considerar que determinado imóvel foi subavaliado enquanto outro entende que a estimativa está acima do mercado. Essa discussão pode influenciar quinhões, adjudicações, compensações financeiras e a própria possibilidade de construir uma partilha consensual.

Nesses casos, uma avaliação técnica particular pode ajudar a demonstrar por que determinado valor merece ser revisto. Dependendo do procedimento e da controvérsia, o juízo poderá avaliar a necessidade de uma apuração dentro do processo.

E se o imóvel for indivisível ou um herdeiro não quiser vendê-lo?

A impossibilidade de dividir fisicamente um imóvel não significa que ele precise necessariamente ser vendido.

O art. 2.019 do Código Civil estabelece regras para bens insuscetíveis de divisão cômoda. O §1º prevê, em determinadas circunstâncias, que o cônjuge sobrevivente ou um ou mais herdeiros possam requerer a adjudicação do bem, desde que seja reposta em dinheiro a diferença aos demais após avaliação atualizada.

Aqui, o valor deixa de ser apenas uma referência abstrata e passa a ter efeito direto sobre a compensação financeira entre os sucessores.

Esse tema é desenvolvido em nosso conteúdo sobre avaliação de imóveis para partilha de bens.

Quem avalia o imóvel no inventário?

A resposta depende do procedimento. Avaliador judicial, perito do juízo, assistente técnico e avaliador contratado por uma das partes exercem funções diferentes.

Agente	Função
Avaliador judicial	Realiza avaliações no âmbito do Judiciário, conforme a estrutura e o procedimento aplicável.
Perito nomeado	Pode ser designado pelo juiz quando a avaliação exigir atuação técnica especializada, nos termos aplicáveis ao processo.
Assistente técnico	É profissional de confiança da parte e pode acompanhar e analisar tecnicamente a perícia, subsidiar quesitos e apresentar parecer.
Avaliador contratado pela parte	Pode elaborar uma avaliação técnica particular para documentar o valor do imóvel e fornecer elementos objetivos à parte e ao seu advogado.

No inventário, o art. 630 do CPC prevê expressamente que, se for o caso, o juiz nomeará perito para avaliação dos bens do espólio quando não houver avaliador judicial na comarca.

Quando o trabalho exige uma avaliação de engenharia, a consistência técnica não se resume à apresentação de um número. A série ABNT NBR 14653 estabelece procedimentos, conceitos e critérios aplicáveis à avaliação de bens dentro de seu campo de aplicação.

Uma avaliação tecnicamente fundamentada identifica o bem, a finalidade, a data de referência, as premissas, as informações utilizadas, o método e as limitações do trabalho. Isso é diferente de uma estimativa sem demonstração suficiente de como o valor foi obtido.

O documento adequado e a habilitação necessária devem ser analisados conforme a finalidade, o objeto e o destinatário da avaliação. O ponto central não é atribuir superioridade automática a um determinado tipo de documento, mas verificar se o trabalho apresentado é tecnicamente compatível com a questão que precisa ser resolvida.

Quando já existe uma perícia em andamento, pode ser relevante compreender também a função do assistente técnico judicial em avaliações imobiliárias.

Quais elementos técnicos podem fundamentar um pedido de avaliação?

Um pedido de avaliação não se fortalece apenas com a alegação de que determinado imóvel “vale mais” ou “vale menos”. Para que a divergência tenha conteúdo técnico, é necessário identificar elementos verificáveis que indiquem por que a referência utilizada merece ser examinada.

Entre os pontos que podem justificar maior aprofundamento estão:

Diferença relevante entre os valores apresentados pelos interessados;
Existência de avaliação particular tecnicamente fundamentada;
Dados de mercado incompatíveis com o valor utilizado no processo;
Divergência entre área documental e área efetivamente existente;
Benfeitorias relevantes não consideradas;
Estado de conservação diferente daquele pressuposto na estimativa;
Características construtivas ou locacionais que influenciem o valor;
Restrições urbanísticas ou condições específicas do imóvel;
Necessidade de estabelecer uma data de referência específica;
Complexidade que exija conhecimento técnico especializado.

Em uma avaliação de engenharia, a pesquisa de mercado e a escolha do método não devem ser feitas apenas para confirmar um valor previamente desejado. O procedimento precisa partir das características do bem, da finalidade da avaliação e das informações efetivamente disponíveis.

A NBR 14653 também trabalha, nas situações em que são aplicáveis, com critérios relacionados aos graus de fundamentação e de precisão. Esses conceitos ajudam a compreender o nível de suporte técnico alcançado pelo trabalho e não devem ser confundidos entre si.

O grau alcançado depende do método, da parte da norma aplicável, dos dados disponíveis e das condições concretas da avaliação. Por isso, não é tecnicamente correto prometer previamente que qualquer avaliação atingirá determinado grau antes de conhecer o imóvel, o mercado e o conjunto de informações disponíveis.

A documentação também importa. Matrícula, plantas, dados cadastrais, informações de área, características das benfeitorias e eventuais divergências entre a situação registral e a situação física podem interferir na análise.

Em casos de regularização de imóveis em inventário, por exemplo, uma construção não averbada ou uma diferença significativa de área pode exigir tratamento específico. A avaliação não regulariza a matrícula, mas precisa deixar claras as características consideradas e as limitações documentais relevantes para o resultado.

O papel dos quesitos e do assistente técnico

Quando a controvérsia evolui para uma prova pericial e há nomeação de perito, os quesitos ajudam a delimitar os pontos técnicos que precisam ser respondidos.

Nos termos do art. 465 do CPC, após a intimação do despacho de nomeação do perito, as partes dispõem do prazo previsto na lei para, entre outras providências, indicar assistente técnico e apresentar quesitos.

Em uma avaliação imobiliária, esses quesitos podem tratar de questões como:

Data de referência adotada;
Área considerada na avaliação;
Documentos utilizados;
Benfeitorias incluídas;
Estado de conservação;
Restrições relevantes;
Método de avaliação empregado;
Dados de mercado utilizados;
Critérios de tratamento da amostra;
Premissas e limitações do trabalho.

O assistente técnico pode fornecer subsídios especializados para que o advogado formule quesitos compatíveis com a controvérsia. A redação processual do pedido, entretanto, permanece sob responsabilidade do profissional jurídico.

O que fazer quando há divergência sobre o laudo ou o valor apurado?

Depois que a avaliação é realizada, a discussão muda de natureza. Já não se trata apenas de demonstrar que o imóvel deveria ser avaliado, mas de examinar se o trabalho entregue respondeu adequadamente ao objeto e se o valor apresentado possui suporte técnico suficiente.

No inventário judicial, fora das modalidades de arrolamento, o art. 635 do CPC determina que, entregue o laudo de avaliação, as partes sejam chamadas a se manifestar no prazo de 15 dias.

Quando a impugnação se refere ao valor atribuído pelo perito, o juiz decide à vista dos elementos existentes nos autos. Se a impugnação for julgada procedente, o §2º do mesmo artigo determina que o perito retifique a avaliação, observando os fundamentos da decisão.

Uma análise técnica pode examinar, entre outros pontos:

Se o imóvel avaliado foi corretamente identificado;
Se a data de referência está adequada ao objeto do trabalho;
Se as áreas utilizadas correspondem à documentação e à realidade considerada;
Se o método escolhido é compatível com o imóvel e com a finalidade;
Se os dados de mercado são comparáveis ao bem avaliando;
Se foram realizados ajustes tecnicamente justificáveis;
Se existem erros de cálculo;
Se as premissas e limitações foram suficientemente apresentadas;
Se as conclusões decorrem dos dados e procedimentos descritos.

A discordância subjetiva com o resultado não é suficiente para demonstrar erro técnico.

Quando pode haver uma nova avaliação?

O art. 631 do CPC determina que, na avaliação dos bens do espólio, sejam observados, quando aplicáveis, os arts. 872 e 873.

O art. 873 prevê nova avaliação quando:

Uma das partes demonstrar fundamentadamente erro na avaliação ou dolo do avaliador;
Ocorrer posteriormente majoração ou diminuição no valor do bem;
O juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído na primeira avaliação.

Essas hipóteses estabelecem uma diferença importante entre não concordar com o valor e demonstrar uma razão juridicamente e tecnicamente relevante para que ele seja revisto.

Quando existe uma divergência metodológica, documental ou matemática, o parecer de um assistente técnico pode fornecer ao advogado elementos objetivos para a manifestação processual.

Como funciona o valor do imóvel no inventário extrajudicial?

Quando o inventário ocorre por escritura pública, não existe uma “avaliação judicial” porque não há um processo judicial de inventário no qual o juiz nomeie avaliador ou perito.

Isso não significa que o valor dos imóveis deixe de ser relevante. Ele continua relacionado à partilha, à tributação, a eventuais compensações entre os interessados e aos atos necessários para formalizar a transmissão patrimonial.

A disciplina do inventário extrajudicial sofreu alterações importantes nos últimos anos. A Resolução CNJ nº 571/2024 ampliou as possibilidades de utilização da via extrajudicial e modificou diversos dispositivos da Resolução CNJ nº 35/2007.

Em 2026, outra mudança relevante ocorreu com a Resolução CNJ nº 695/2026. A norma passou a estabelecer expressamente que a lavratura da escritura pública de inventário e partilha não se condiciona à comprovação do recolhimento prévio do ITCMD.

Essa mudança não eliminou o imposto. Quando o ITCMD não tiver sido previamente recolhido, a resolução prevê comunicação da lavratura ao Fisco, e sua apuração e pagamento continuam submetidos à legislação estadual ou distrital aplicável.

Também é importante delimitar o alcance da mudança: a Resolução nº 695/2026 trata expressamente da lavratura da escritura. Os requisitos para o posterior registro imobiliário precisam ser analisados conforme a legislação tributária e registral aplicável.

Em São Paulo, esse cuidado é especialmente relevante porque a legislação estadual contém regras próprias relacionadas à comprovação do ITCMD em atos notariais e registrais. Portanto, a nova disciplina do CNJ não deve ser interpretada isoladamente como se tivesse uniformizado todas as etapas posteriores em todo o país.

Como o valor de mercado afeta ITCMD e ganho de capital?

A avaliação do imóvel não interessa apenas à divisão física ou econômica da herança. O valor atribuído ao patrimônio também pode produzir efeitos tributários.

Esse tema ganhou importância adicional com a LC nº 227/2026, que estabeleceu normas gerais nacionais relativas ao ITCMD.

ITCMD e valor de mercado após a LC nº 227/2026

O art. 152 da LC nº 227/2026 estabelece que a base de cálculo do ITCMD é o valor de mercado do bem ou do direito transmitido.

A LC nº 227/2026 estabelece normas gerais nacionais para o imposto. Sua aplicação concreta, entretanto, deve ser examinada em conjunto com a legislação do Estado ou do Distrito Federal competente, inclusive quanto às adaptações necessárias das normas locais e aos procedimentos utilizados pela administração tributária.

Isso aumenta a importância de conseguir demonstrar tecnicamente o valor de um imóvel quando ele se torna objeto de divergência tributária. Não significa, porém, que qualquer valor apresentado em um laudo será automaticamente aceito pela administração.

O Tema 1.371 do STJ reconheceu a prerrogativa da administração fazendária de instaurar procedimento de arbitramento com fundamento no art. 148 do Código Tributário Nacional.

Segundo a tese firmada, esse arbitramento exige procedimento individualizado e não pode ser utilizado de forma automática. A administração deve demonstrar, nas condições estabelecidas pelo precedente, que a importância apresentada está absolutamente fora do valor de mercado, assegurando contraditório e ampla defesa ao contribuinte.

Nesse cenário, uma avaliação imobiliária tecnicamente fundamentada pode ser um elemento relevante para sustentar o valor declarado ou analisar tecnicamente o valor adotado pelo Fisco, sem que isso represente garantia de aceitação administrativa ou judicial.

Para aprofundar esse aspecto, consulte também nosso conteúdo sobre avaliação imobiliária para fins tributários.

Qual é a data de referência do valor?

Esse ponto exige cuidado porque data do fato gerador do imposto e data de referência de uma avaliação não são necessariamente conceitos idênticos.

O art. 151 da LC nº 227/2026 estabelece, para a transmissão causa mortis, que o fato gerador ocorre, em regra, na data do óbito do titular dos bens e direitos.

Já o art. 152 define como base de cálculo o valor de mercado do bem ou direito transmitido. Entretanto, ao tratar especificamente de aplicações financeiras, seu §2º determina expressamente que deve ser considerado o valor de mercado na data do fato gerador. A lei complementar não reproduz essa mesma formulação específica para todos os imóveis.

A Súmula 113 do STF, aprovada em 1963, enuncia que o imposto de transmissão causa mortis é calculado sobre o valor dos bens na data da avaliação. Trata-se de uma referência jurisprudencial anterior à atual configuração constitucional do ITCMD e à LC nº 227/2026, razão pela qual sua aplicação concreta precisa ser lida em conjunto com a legislação atualmente vigente e com as normas do Estado ou do Distrito Federal competente.

Por isso, não é tecnicamente seguro transformar a data do óbito em uma data universal de avaliação para toda e qualquer finalidade do inventário. A definição do marco pertinente deve considerar a questão analisada, as normas tributárias aplicáveis, o procedimento e a finalidade específica da avaliação.

Transferência pelo valor declarado ou pelo valor de mercado

O valor escolhido para a transferência patrimonial também pode repercutir no Imposto de Renda.

O art. 23 da Lei nº 9.532/1997 permite que, na transferência por sucessão, os bens e direitos sejam avaliados pelo valor de mercado ou pelo valor que constava na declaração de bens do falecido.

Se a transferência for efetuada por valor de mercado superior ao valor anteriormente declarado, a diferença a maior fica sujeita às regras de tributação do ganho de capital. Nas transmissões causa mortis, a legislação atribui ao inventariante as providências relacionadas ao imposto devido pelo espólio.

Por outro lado, o valor utilizado na transferência passa a constituir o custo de aquisição do bem para o herdeiro. Isso significa que a escolha pode produzir efeitos também em uma eventual venda futura do imóvel.

Essa é uma decisão tributária que deve ser examinada com o advogado ou contador responsável pelo inventário. O papel da avaliação imobiliária é fornecer, quando necessário, uma referência técnica fundamentada do valor do bem.

Depois do inventário: como o imóvel passa para o nome do herdeiro?

O encerramento do inventário não significa, por si só, que a matrícula do imóvel já tenha sido atualizada.

O Registro de Imóveis, frequentemente chamado pelo público de cartório de imóveis, não se confunde com o Tabelionato de Notas. No inventário extrajudicial, é no Tabelionato de Notas que a escritura pública é lavrada; posteriormente, o título deve ser levado ao Registro de Imóveis competente para que a transmissão seja refletida na matrícula.

É registro ou averbação do inventário?

É comum encontrar buscas por expressões como “averbar inventário no Registro de Imóveis”. Tecnicamente, porém, a transmissão da propriedade decorrente da sucessão é objeto de registro.

O art. 167, I, item 25, da Lei nº 6.015/1973 inclui entre os atos sujeitos a registro os formais de partilha e as sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha.

No inventário extrajudicial, o art. 610, §1º, do CPC estabelece que a escritura pública constitui documento hábil para atos de registro. A regulamentação do CNJ também reconhece a escritura pública de inventário e partilha como título hábil para o registro imobiliário.

Portanto, “registrar o inventário no cartório de imóveis” é uma forma coloquial de se referir ao registro do título resultante do procedimento, como o formal de partilha, a sentença ou carta de adjudicação ou a escritura pública, conforme o caso.

Antes desse registro, podem aparecer questões documentais próprias do imóvel. Construções não averbadas, divergências de área, desmembramentos, matrículas com descrições antigas ou outras inconsistências podem exigir providências específicas de regularização. Essas questões devem ser analisadas separadamente da avaliação de valor.

Quanto custa registrar um inventário no cartório de imóveis?

Não existe um preço nacional único para o registro decorrente de inventário.

Os emolumentos são disciplinados por normas estaduais e podem variar conforme fatores como o valor do bem, a quantidade de imóveis, os atos que precisam ser praticados e as regras da respectiva unidade da Federação.

Por isso, estimativas genéricas encontradas na internet podem não corresponder ao caso concreto. Para conhecer o custo registral, é necessário verificar a tabela de emolumentos aplicável e as características do título que será apresentado ao Registro de Imóveis.

Também é importante separar três conceitos: valor do imóvel, custo do inventário e custo do registro imobiliário. Eles estão relacionados em algumas situações, mas não representam a mesma despesa.

Quando pedir uma avaliação técnica do imóvel no inventário?

O pedido de avaliação judicial de imóvel em inventário não deve partir da premissa de que todo imóvel precisa obrigatoriamente ser periciado. A primeira pergunta é outra: existe uma questão de valor que exige uma apuração técnica mais aprofundada?

Quando essa necessidade existe, a qualidade da avaliação depende de definir corretamente a finalidade, a data de referência, as características do imóvel, os documentos utilizados, o método e as limitações do trabalho.

Esse cuidado se torna ainda mais importante quando o valor influencia quinhões, compensações entre herdeiros, ITCMD, ganho de capital ou uma controvérsia que será submetida ao Judiciário ou ao Fisco.

A MK Engenharia de Avaliações atua na determinação técnica de valores imobiliários e na elaboração de documentos de avaliação, respeitando os limites entre a Engenharia de Avaliações e a condução jurídica ou tributária do inventário.

Se o seu caso exige uma referência tecnicamente fundamentada para o valor de um imóvel, conheça nossa solução de laudo de avaliação imobiliária e fale com nossa equipe para analisarmos o escopo técnico da demanda.

Aguardamos seu contato.

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