Em processos que envolvem patrimônio imobiliário, determinar o valor de um bem vai além de uma estimativa comercial. A avaliação realizada em juízo deve atender aos requisitos aplicáveis ao procedimento, ao profissional responsável e à finalidade para a qual o valor será utilizado.

Para o advogado, compreender como essa avaliação é produzida, quais documentos podem ser apresentados e como verificar seus fundamentos é relevante para o exercício do contraditório e para a proteção dos interesses patrimoniais do cliente.

Um valor apurado com dados inadequados, premissas incorretas ou limitações não esclarecidas pode afetar partilhas, execuções, indenizações, desapropriações e outras decisões judiciais.

Neste artigo, explicamos o que é uma avaliação judicial de imóvel, quem pode realizá-la, como funciona o procedimento e quais medidas podem ser adotadas quando surgem dúvidas sobre o resultado apresentado.

O que é uma avaliação judicial de imóvel?

A avaliação judicial de imóvel é o procedimento de apuração do valor de um bem imobiliário dentro de um processo. O resultado pode subsidiar decisões sobre partilha, penhora, adjudicação, alienação judicial, indenização, desapropriação ou outras controvérsias patrimoniais, considerando uma finalidade e uma data de referência determinadas.

A forma como essa apuração é realizada varia conforme o contexto processual. Na execução, a avaliação é feita, em regra, pelo oficial de justiça, salvo as hipóteses de dispensa previstas no Código de Processo Civil ou a necessidade de nomeação de avaliador especializado.

Quando a prova de determinado fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz poderá nomear um perito especializado no objeto da perícia. As partes, por sua vez, podem indicar assistentes técnicos para acompanhar os trabalhos e apresentar pareceres.

Por isso, é necessário diferenciar quatro documentos:

• Laudo de avaliação do oficial de justiça: produzido no processo de execução e anexado ao auto de penhora;
• Laudo do avaliador nomeado na execução: apresentado quando são necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comporta essa nomeação;
• Laudo pericial: elaborado pelo perito nomeado pelo juízo no contexto da produção de prova técnica;
• Parecer técnico: elaborado pelo assistente técnico indicado pela parte.

Para conhecer os fundamentos gerais dessa atividade, consulte o guia de avaliação de imóveis do básico ao avançado.

Em quais processos a avaliação judicial pode ser necessária?

A apuração do valor de um imóvel pode ser relevante em diferentes tipos de processo. A necessidade, o profissional responsável e o grau de aprofundamento do trabalho dependem da controvérsia, das provas existentes e da decisão do juízo.

Inventário, partilha de bens e divórcio

Na sucessão, na partilha ou no divórcio, é necessário identificar os bens e atribuir valores ao patrimônio. A avaliação judicial, entretanto, não é obrigatória em todos os casos.

Quando os interessados concordam com os valores e não há necessidade de conhecimento especializado, o procedimento pode seguir sem uma perícia específica. Havendo divergência, impugnação dos valores ou questões técnicas relevantes, poderá ser determinada uma avaliação.

No inventário pelo rito comum, a concordância expressa da Fazenda Pública com os valores atribuídos aos bens também pode dispensar a avaliação. As questões tributárias, contudo, seguem as regras próprias do procedimento e da legislação do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação – ITCMD.

Um pedido de avaliação judicial de imóvel em inventário, por exemplo, pode estar relacionado à discordância entre herdeiros, à necessidade de apurar o valor de mercado em uma data específica ou à existência de características do imóvel que exijam análise especializada.

Saiba mais sobre o processo de inventário de imóveis e sobre a avaliação de imóveis para partilha de bens.

Execução, penhora e alienação judicial

No processo de execução, a avaliação é, em regra, realizada para verificar o valor dos bens penhorados e sua relação com o crédito executado. O CPC, porém, prevê situações em que ela pode ser dispensada, como quando uma das partes aceita a estimativa apresentada pela outra e não há fundada dúvida do juiz.

Quando a avaliação é necessária, ela compete ordinariamente ao oficial de justiça. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, o juiz nomeará avaliador.

Nessa hipótese específica, o prazo máximo de dez dias previsto no art. 870, parágrafo único, do CPC refere-se à entrega do laudo pelo avaliador nomeado, e não ao tempo total de tramitação do procedimento.

O valor apurado serve de referência para medidas como a redução ou ampliação da penhora, a adjudicação e os atos posteriores de alienação judicial.

Desapropriação, indenizações e disputas sobre aluguel

Nas desapropriações, a regra é a justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os regimes especiais previstos na própria Constituição Federal.

A avaliação fornece elementos técnicos para a apuração do valor indenizatório, considerando as características do bem, a finalidade do trabalho e a data de referência.

Em ações indenizatórias, a avaliação também pode ser utilizada para examinar danos, perdas patrimoniais ou efeitos econômicos relacionados ao imóvel.

Nas ações revisionais e renovatórias, a prova técnica pode subsidiar a apuração do aluguel aplicável ao imóvel na data-base discutida no processo, considerando seu uso, suas características, sua localização e as condições do mercado.

Aprofunde o assunto nos conteúdos sobre desapropriação de imóveis, laudo de avaliação de imóvel para desapropriação e avaliação de imóveis em ação revisional de aluguel.

Quem realiza a avaliação de um imóvel dentro do processo?

A legislação processual prevê diferentes agentes e documentos, conforme a natureza do procedimento.

Avaliação judicial de imóvel pelo oficial de justiça

No processo de execução, a avaliação é feita, em regra, pelo oficial de justiça. De acordo com o art. 872 do CPC, o trabalho constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora.

O documento deve especificar:

• O bem avaliado e suas características;
• O estado em que ele se encontra;
• O valor atribuído.

Esse laudo atende à finalidade definida para a avaliação executiva, mas não se confunde automaticamente com o laudo pericial elaborado no regime da prova pericial.

Avaliador nomeado no processo de execução

Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, o juiz nomeará avaliador, conforme o art. 870, parágrafo único, do CPC.

A nomeação não decorre automaticamente apenas do valor elevado ou das características incomuns do imóvel. As duas condições previstas na lei devem ser observadas:

• Necessidade de conhecimentos especializados;
• Compatibilidade entre a nomeação e o valor da execução.

Nesse caso, o avaliador apresenta seu laudo no prazo fixado pelo juiz, limitado a dez dias. O documento deve identificar o bem, suas características, seu estado e o valor atribuído, além de explicitar os critérios técnicos utilizados de acordo com o escopo do trabalho.

Perito judicial na produção da prova pericial

Quando a prova de um fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará prazo para a entrega do laudo.

O perito atua como auxiliar do juízo e deve apresentar trabalho fundamentado, limitado ao objeto de sua designação e sem emitir opiniões pessoais que ultrapassem o exame técnico ou científico.

A habilitação necessária dependerá da natureza do imóvel, da finalidade da avaliação e das questões técnicas discutidas no processo. Veja também a análise sobre quem pode elaborar um laudo de avaliação de imóvel.

Assistente técnico da parte

O assistente técnico é o profissional de confiança indicado por uma das partes. Ele não substitui o perito do juízo e não decide questões jurídicas.

Sua atuação pode incluir:

• Análise dos documentos e das questões técnicas do processo;
• Fornecimento de subsídios para a elaboração dos quesitos pela parte, por intermédio de seu advogado;
• Acompanhamento das diligências e dos exames realizados pelo perito;
• Análise do laudo pericial;
• Elaboração de parecer técnico;
• Apoio técnico para manifestações e pedidos de esclarecimento.

Como funciona a avaliação judicial de imóvel na prática?

Não existe um único rito aplicável a todas as avaliações. O procedimento da avaliação executiva é diferente da produção de uma prova pericial.

Na execução: penhora, avaliação e manifestação das partes

Realizada a penhora, a avaliação será feita pelo oficial de justiça, salvo as hipóteses de dispensa ou de nomeação de avaliador especializado.

O oficial realiza a vistoria e apresenta o laudo anexado ao auto de penhora. Quando houver avaliador nomeado, ele entregará o laudo no prazo determinado pelo juiz, observado o limite de dez dias previsto no art. 870, parágrafo único, do CPC.

De acordo com o art. 872, § 2º, realizada a avaliação e, quando for o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de cinco dias.

Na prova pericial: nomeação, assistentes técnicos e quesitos

Quando o juiz nomeia o perito, as partes têm 15 dias, contados da intimação do despacho de nomeação, para:

• Arguir eventual impedimento ou suspeição do perito;
• Indicar assistente técnico;
• Apresentar quesitos.

Os quesitos para avaliação judicial de imóvel são apresentados pela parte no processo, por intermédio de seu advogado. O assistente técnico pode fornecer o conteúdo e a fundamentação necessários para que as perguntas abordem os pontos relevantes do trabalho.

O juiz pode indeferir quesitos impertinentes e formular outros que considere necessários ao esclarecimento da causa.

Documentos, vistoria e dados utilizados

O trabalho pode envolver análise da matrícula, plantas, registros, documentos fiscais, informações urbanísticas, características construtivas, benfeitorias, restrições e outros elementos relacionados ao objeto da avaliação.

A vistoria permite verificar as condições físicas e as características do imóvel. Quando a inspeção direta não for viável, o profissional deve registrar as limitações encontradas, explicar seus efeitos sobre o trabalho e justificar as fontes alternativas utilizadas.

A pesquisa e o tratamento dos dados dependem do método adotado. Amostras de mercado, por exemplo, serão necessárias quando o método empregado exigir comparação com outros imóveis.

Escolha do método de avaliação

O método deve ser compatível com:

• O tipo de imóvel;
• A finalidade da avaliação;
• A data de referência;
• Os dados disponíveis;
• As limitações identificadas;
• As normas técnicas aplicáveis.

Conheça os principais métodos de avaliação de imóveis e as normas ABNT aplicáveis à avaliação imobiliária.

Entrega do laudo, parecer técnico e esclarecimentos

Na prova pericial, o perito apresenta o laudo no prazo fixado pelo juiz. Quando houver audiência de instrução e julgamento designada, o documento deve ser protocolado pelo menos 20 dias antes da audiência.

Depois da juntada do documento, as partes são intimadas para, querendo, manifestarem-se no prazo comum de 15 dias. O assistente técnico de cada parte pode apresentar seu parecer em igual prazo.

Quando houver divergência ou dúvida de qualquer das partes, do juiz ou do Ministério Público, ou quando o parecer do assistente técnico apresentar ponto divergente, o perito do juízo tem o dever de prestar esclarecimentos no prazo de 15 dias.

O que deve constar nos documentos de avaliação judicial?

O conteúdo exigido varia conforme o profissional responsável e o contexto processual.

Laudo de avaliação elaborado pelo oficial de justiça

Nos termos do art. 872 do CPC, o documento deve especificar:

• O bem avaliado;
• Suas características;
• O estado em que se encontra;
• O valor atribuído.

O laudo é anexado ao auto de penhora.

Laudo do avaliador nomeado na execução

O laudo apresentado pelo avaliador nomeado também deve identificar o bem, suas características, seu estado e o valor atribuído.

Como se trata de trabalho realizado em razão da necessidade de conhecimentos especializados, o documento deve explicar os critérios e os procedimentos empregados, de modo compatível com o objeto da avaliação e com as normas técnicas aplicáveis.

Laudo pericial elaborado pelo perito do juízo

O art. 473 do CPC determina que o laudo pericial contenha:

• Exposição do objeto da perícia;
• Análise técnica ou científica realizada;
• Indicação do método utilizado, com sua explicação e demonstração de que é predominantemente aceito pelos especialistas da área;
• Respostas conclusivas aos quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo Ministério Público, quando atuar no processo;
• Fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como as conclusões foram alcançadas.

Quando o trabalho envolver uma avaliação técnica especializada de imóvel, também devem ser observadas as partes pertinentes da série ABNT NBR 14653, de acordo com o tipo de bem, a finalidade e o método adotado.

Veja os elementos técnicos no conteúdo sobre estrutura, validade jurídica e normas do laudo de avaliação de imóvel.

Parecer técnico apresentado pelo assistente da parte

O CPC não estabelece um checklist único e obrigatório para o parecer do assistente técnico. Conforme o objeto da análise, é recomendável que o documento apresente:

• Identificação do laudo examinado;
• Delimitação das questões técnicas analisadas;
• Verificação dos dados e dos métodos utilizados;
• Indicação dos pontos de concordância ou divergência;
• Identificação de omissões, limitações ou inconsistências;
• Conclusões técnicas fundamentadas.

Quanto custa uma avaliação judicial de imóvel e quem paga?

Os honorários e a responsabilidade pelo pagamento dependem de quem realiza o trabalho e da forma como a prova foi determinada.

Honorários do perito judicial

Depois de nomeado, o perito apresenta sua proposta de honorários. As partes são intimadas e podem se manifestar no prazo comum de cinco dias. Em seguida, o juiz arbitra o valor.

O adiantamento da remuneração segue o art. 95 do CPC:

• Quando a perícia é requerida por uma das partes, essa parte adianta os honorários;
• Quando é determinada de ofício ou requerida por ambas as partes, o valor é rateado.

Ao final, a sentença define a responsabilidade pelas despesas antecipadas, de acordo com a sucumbência e as particularidades do caso.

A gratuidade da Justiça não elimina automaticamente a responsabilidade do beneficiário pelas despesas decorrentes da sucumbência. Quando ele é vencido, a exigibilidade da obrigação fica sujeita às condições previstas no art. 98 do CPC.

Honorários do assistente técnico

Cada parte adianta a remuneração do assistente técnico que indicar. Como se trata de contratação privada, o valor é negociado conforme o escopo, a complexidade, o prazo e os serviços incluídos.

A remuneração do assistente técnico integra o conceito de despesas processuais, e seu eventual ressarcimento ao final dependerá da decisão judicial e das circunstâncias do processo.

O que interfere no valor do trabalho?

Entre os fatores que podem influenciar os honorários estão:

• Tipo, dimensão e localização do imóvel;
• Finalidade e data de referência;
• Complexidade das questões técnicas;
• Volume de documentos;
• Necessidade de deslocamentos e diligências;
• Dificuldade de acesso ao imóvel;
• Quantidade de quesitos;
• Prazo disponível;
• Necessidade de aplicar tratamentos estatísticos, quando pertinentes;
• Elaboração de pareceres ou esclarecimentos complementares.

Quando a remuneração do perito for de responsabilidade de beneficiário da gratuidade da Justiça e o trabalho for custeado com recursos públicos, o valor poderá seguir a tabela do tribunal ou, na ausência dela, a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça.

Como analisar ou questionar uma avaliação judicial de imóvel?

Discordar do valor apresentado não é suficiente. A manifestação deve ser fundamentada, apresentada no prazo aplicável e relacionada aos aspectos relevantes do documento e do procedimento.

Os questionamentos podem envolver questões:

• Técnicas;
• Metodológicas;
• Documentais;
• Matemáticas;
• Processuais;
• Relacionadas ao objeto ou aos limites da avaliação.

Quesitos e acompanhamento antes da entrega do laudo

O controle técnico pode começar antes da realização da perícia. Quesitos bem delimitados permitem submeter ao perito temas como:

• Data de referência;
• Área considerada;
• Benfeitorias;
• Estado de conservação;
• Restrições urbanísticas;
• Documentação analisada;
• Método selecionado;
• Fontes e dados utilizados.

O assistente técnico também pode acompanhar as diligências e os exames realizados pelo perito. Para isso, deve haver comunicação prévia comprovada nos autos, com antecedência mínima de cinco dias.

Parecer técnico e manifestação sobre o laudo

Depois da entrega do laudo, o assistente técnico, quando indicado, pode apresentar parecer dentro do prazo processual.

O documento pode apontar concordâncias, divergências, omissões, limitações ou inconsistências identificadas nos dados, nos cálculos, nas premissas e no método utilizado.

O advogado utiliza esses elementos técnicos para estruturar a manifestação da parte no processo.

Pedido de esclarecimentos

Quando existirem dúvidas, divergências ou pontos insuficientemente explicados, a parte pode requerer esclarecimentos ao perito.

O pedido deve indicar objetivamente quais aspectos necessitam de complementação. O perito do juízo tem o dever de esclarecer, no prazo de 15 dias, os pontos previstos no art. 477, § 2º, do CPC.

Impugnação, segunda perícia e nova avaliação

Essas medidas não são sinônimas.

• Manifestação ou impugnação: apresenta ao juízo os erros, omissões, divergências ou questões relevantes identificadas no documento ou no procedimento.
• Pedido de esclarecimentos: busca explicação ou complementação de pontos específicos do laudo.
• Segunda perícia: pode ser determinada pelo juiz, de ofício ou a requerimento da parte, quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida.
• Nova avaliação na execução: pode ocorrer nas hipóteses específicas do art. 873 do CPC.

A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos examinados na primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão. Ela não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar o valor de ambas.

No processo de execução, é admitida nova avaliação quando:

• Uma das partes arguir fundamentadamente erro na avaliação ou dolo do avaliador;
• Houver majoração ou diminuição posterior do valor do bem;
• O juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído na primeira avaliação.

Veja também o que pode ser analisado quando o cliente não aceita o valor do laudo de avaliação imobiliária.

Quando o advogado deve contar com um assistente técnico?

O assistente técnico pode ser relevante quando a controvérsia exige análise especializada dos dados, dos métodos e das conclusões apresentadas na perícia.

Antes da perícia

Antes do início dos trabalhos, o profissional pode:

• Analisar os documentos do imóvel;
• Identificar as questões técnicas relevantes;
• Verificar eventuais lacunas documentais;
• Fornecer subsídios técnicos para a elaboração dos quesitos pelo advogado.

Durante a perícia

O perito deve assegurar aos assistentes das partes acesso e acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, mediante comunicação prévia comprovada nos autos.

Nessa etapa, o assistente pode registrar observações, reunir elementos técnicos e verificar os procedimentos empregados, sem substituir ou dirigir o trabalho do perito do juízo.

Depois da apresentação do laudo

Após a juntada do laudo, o assistente pode analisar:

• Dados e documentos utilizados;
• Características consideradas;
• Premissas adotadas;
• Método escolhido;
• Cálculos apresentados;
• Tratamentos estatísticos, quando utilizados;
• Respostas aos quesitos;
• Limitações declaradas pelo perito.

O resultado dessa análise pode ser apresentado em parecer técnico, fornecendo subsídios especializados para manifestações, pedidos de esclarecimento ou impugnações formuladas pelo advogado.

Entenda detalhadamente a atuação do assistente técnico judicial em avaliações imobiliárias.

Perguntas frequentes sobre avaliação judicial de imóvel

Quem pode fazer uma avaliação judicial de imóvel?

Depende do procedimento. No processo de execução, a avaliação é feita, em regra, pelo oficial de justiça. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, o juiz nomeará avaliador. Na produção de prova pericial, o juiz nomeará perito especializado no objeto. As partes podem indicar assistentes técnicos.

O oficial de justiça pode avaliar um imóvel?

Sim. O art. 870 do CPC estabelece que, no processo de execução, a avaliação será feita pelo oficial de justiça. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução comportar, o juiz nomeará avaliador.

Quem paga o perito judicial?

A remuneração do perito é adiantada pela parte que requereu a perícia. Quando a prova é determinada de ofício ou requerida por ambas as partes, o valor é rateado. A responsabilidade final pelas despesas será definida no processo, de acordo com as regras de sucumbência e as particularidades do caso.

A parte pode indicar um assistente técnico ou apresentar uma avaliação particular?

Sim. A parte pode indicar assistente técnico para acompanhar a perícia e apresentar parecer. Também pode juntar uma avaliação técnica particular, um parecer técnico ou outro documento elucidativo para subsidiar suas alegações, ficando seu valor probatório sujeito à apreciação do juiz.

O que fazer quando o valor da avaliação parece incorreto?

O advogado deve apresentar manifestação fundamentada no prazo aplicável, apontando erros, omissões, divergências ou questões técnicas, documentais, metodológicas e processuais relevantes. Conforme o caso, a manifestação pode ser subsidiada por parecer de um assistente técnico.

É possível pedir uma nova avaliação?

No processo de execução, o art. 873 do CPC admite nova avaliação quando houver alegação fundamentada de erro ou dolo, alteração posterior no valor do bem ou fundada dúvida do juiz. Quando a insuficiência estiver relacionada à prova pericial, pode ser requerida uma segunda perícia, nos termos do art. 480.

Quanto tempo demora uma avaliação judicial?

Não existe prazo único para todo o procedimento. Na prova pericial, o juiz fixa o prazo para a entrega do laudo, considerando o trabalho necessário. Na execução, quando é nomeado avaliador especializado, o CPC estabelece prazo não superior a dez dias especificamente para a entrega do laudo. O tempo total pode aumentar em razão de diligências, manifestações, pareceres e pedidos de esclarecimento.

Conclusão: a avaliação judicial exige método e análise técnica

A avaliação judicial de imóvel não se resume à indicação de um preço. O resultado precisa ser compreendido dentro do procedimento em que foi produzido, considerando o profissional responsável, a finalidade da avaliação, os dados utilizados, o método adotado e as limitações declaradas no documento.

Também é necessário diferenciar o laudo elaborado pelo oficial de justiça, o trabalho do avaliador nomeado na execução, o laudo pericial apresentado pelo perito do juízo e o parecer técnico produzido pelo assistente da parte. Cada documento possui função, alcance e requisitos próprios.

Quando existem dúvidas sobre os dados, os cálculos, o método ou as conclusões apresentadas, o advogado pode contar com apoio especializado para analisar o trabalho, elaborar quesitos tecnicamente adequados, acompanhar diligências e obter subsídios para manifestações, pedidos de esclarecimento ou impugnações.

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