Duas pessoas podem concordar que determinado imóvel integra o patrimônio a ser dividido e, ainda assim, discordar profundamente sobre quanto ele vale.

Essa diferença pode aparecer em um divórcio, na dissolução de uma união estável ou durante um inventário. E não é uma questão secundária: o valor atribuído ao imóvel pode influenciar compensações entre as partes, formação dos quinhões, adjudicação de um bem indivisível, negociação, tributação e, em processos litigiosos, a própria produção da prova.

Por isso, antes de simplesmente dividir um valor, é necessário entender de onde ele veio.

A avaliação de imóveis para partilha de bens entra justamente nesse ponto: produzir uma referência tecnicamente fundamentada sobre o valor do imóvel, considerando a finalidade do trabalho, suas características e a data pertinente ao caso.

O que é avaliação de imóveis para partilha de bens?

A avaliação de imóveis para partilha de bens é uma análise técnica e individualizada destinada a determinar o valor de um imóvel envolvido em divórcio, dissolução de união estável, inventário ou outra divisão patrimonial. O trabalho considera a finalidade da avaliação, a data de referência, as características do bem e os dados disponíveis no mercado.

Ela é uma aplicação específica da avaliação de imóveis.

Na prática, a avaliação pode servir para apoiar um acordo, calcular uma compensação entre as partes, subsidiar uma escritura, fundamentar uma discussão administrativa ou integrar a produção de prova em processo judicial.

Isso não significa que todo processo de partilha exija um laudo. A necessidade depende do procedimento, da existência de divergência sobre o valor e da finalidade para a qual aquela informação será utilizada.

Quatro perguntas precisam ser separadas antes de avaliar o imóvel

Um dos principais cuidados em uma partilha é não misturar questões jurídicas com questões técnicas.

Pergunta	Natureza	Quem responde
O que entra na partilha?	Jurídica	Advogado, partes, tabelião ou Judiciário, conforme o procedimento
Qual fração cabe a cada parte?	Jurídica	Resulta do regime de bens, das regras sucessórias, do acordo ou da decisão aplicável
Qual é a data relevante para determinar o valor?	Jurídico-técnica	O advogado ou o juízo define o marco pertinente; o avaliador aplica e declara a data no laudo
Quanto o imóvel vale nessa data?	Técnica	Avaliação imobiliária

A avaliação não determina se determinado imóvel é comunicável entre ex-cônjuges, qual é a meação de cada parte ou qual quinhão pertence a determinado herdeiro. Essas definições decorrem do Direito, dos fatos do caso e do procedimento adotado.

Com a finalidade e a data de referência corretamente definidas, o avaliador pode responder à questão técnica: quanto vale aquele imóvel, naquela data e para aquela finalidade?

Quando a avaliação do imóvel é necessária – e quando pode ser dispensada?

Uma avaliação individualizada ganha importância quando existe divergência sobre o valor, quando um imóvel ficará com apenas uma das partes, quando vários bens precisam formar quinhões economicamente equilibrados ou quando determinado valor precisa ser tecnicamente demonstrado.

No inventário judicial, entretanto, o próprio Código de Processo Civil prevê situações diferentes.

• Art. 629: a Fazenda Pública informa ao juízo o valor dos imóveis de acordo com os dados existentes em seu cadastro imobiliário.
• Art. 633: se todas as partes forem capazes e a Fazenda concordar expressamente com os valores atribuídos nas primeiras declarações, não se procede à avaliação.
• Art. 634: se os herdeiros concordarem com os valores apresentados pela Fazenda, a avaliação fica restrita aos demais bens.
• Art. 661: no arrolamento sumário, ressalvada a hipótese prevista pelo próprio CPC, não se procede à avaliação dos bens do espólio.

Isso não significa que o valor declarado ficará automaticamente protegido de questionamento tributário. O art. 662, §2º, do CPC estabelece que, no arrolamento, o imposto de transmissão será lançado administrativamente e que a autoridade fazendária não fica vinculada aos valores atribuídos pelos herdeiros.

Em outras palavras: a dispensa da avaliação dentro do processo não elimina necessariamente uma discussão posterior sobre o valor com o fisco.

Uma avaliação individualizada pode ser especialmente pertinente quando:

• Há divergência entre herdeiros, ex-cônjuges ou companheiros;
• Uma das partes pretende permanecer com o imóvel;
• É necessário calcular uma compensação financeira;
• Existem imóveis diferentes que precisam compor quinhões;
• O valor utilizado no procedimento aparenta estar distante do mercado;
• O imóvel possui características atípicas ou é de difícil comparação;
• Uma avaliação anterior é questionada;
• É necessária prova técnica em processo judicial;
• O valor precisa ser determinado para uma data específica.

Imóvel indivisível: como calcular a compensação entre as partes?

Um apartamento, uma casa ou um galpão não pode ser fisicamente dividido na mesma proporção dos direitos das partes apenas porque duas ou mais pessoas participam da partilha.

Nessas situações, uma possibilidade é atribuir o imóvel a uma das partes e calcular a compensação financeira correspondente às demais.

O art. 2.019 do Código Civil prevê, no âmbito sucessório, que bens insuscetíveis de divisão cômoda podem ser adjudicados a um ou mais interessados mediante reposição aos demais, em dinheiro, da diferença apurada após avaliação atualizada.

Imagine, em exemplo hipotético, um imóvel avaliado em R$ 1,2 milhão e duas partes com direitos econômicos equivalentes. Se uma delas ficar com o bem, conhecer tecnicamente seu valor é necessário para estabelecer a referência econômica da compensação.

Nesse cenário, um laudo de avaliação de imóveis pode fornecer a base técnica para uma decisão patrimonial que não deve depender apenas da expectativa de uma das partes.

Como a avaliação entra no divórcio e na união estável?

No regime de comunhão parcial, o Código Civil estabelece tanto os bens que integram a comunhão quanto aqueles que são excluídos dela. Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial.

Por isso, não é tecnicamente adequado partir da premissa de que todo patrimônio adquirido durante uma relação será simplesmente dividido pela metade. Primeiro é necessário definir juridicamente quais bens e direitos efetivamente integram a partilha.

A separação de fato também pode ter relevância para os efeitos patrimoniais da relação. Isso, porém, não autoriza o avaliador a presumir que a data da separação será, necessariamente, a data de referência do laudo. O marco adequado precisa ser definido de acordo com a finalidade jurídica do trabalho.

E se o imóvel ainda estiver financiado?

Em um imóvel financiado, pelo menos três valores podem coexistir: o valor atual do imóvel, o saldo da dívida e o conteúdo econômico que efetivamente será considerado na partilha.

A avaliação imobiliária pode determinar o valor do bem em determinada data. Já a definição de quais prestações, direitos aquisitivos, obrigações ou parcelas patrimoniais serão partilhados depende da análise jurídica da relação.

Essa diferença é importante porque avaliar um apartamento em R$ 800 mil não significa concluir que existem R$ 800 mil livres para dividir entre as partes.

E se apenas uma das partes continuar usando o imóvel?

Outra controvérsia possível é o uso exclusivo do imóvel comum após o fim da relação.

Dependendo das circunstâncias, pode existir discussão sobre indenização pela fruição exclusiva e sobre o valor locativo do bem. Essa obrigação não deve ser tratada como automática: fatos como a oposição da outra parte ao uso, a situação dos coproprietários e até a utilização do imóvel como residência de filho comum podem interferir na análise jurídica.

Quando a discussão depende de saber quanto o imóvel poderia gerar em locação, existe uma finalidade avaliatória diferente do valor de venda. Esse tema é aprofundado no blogpost sobre laudo de avaliação de imóvel para locação.

Como funciona a avaliação de imóveis no inventário?

No inventário, os imóveis integram o patrimônio que precisa ser identificado, valorado e destinado aos sucessores segundo as regras aplicáveis ao caso.

A forma como o valor será tratado depende, entre outros fatores, de o inventário ocorrer judicial ou extrajudicialmente.

Inventário judicial	Inventário extrajudicial
Pode envolver avaliação e perícia no processo, quando necessárias.	É formalizado por escritura pública, quando atendidos os requisitos aplicáveis.
O CPC prevê hipóteses em que a avaliação é dispensada.	Consenso não elimina automaticamente questões tributárias, documentais ou registrais.
Se houver perícia, as partes podem indicar assistentes técnicos e apresentar quesitos.	A Resolução CNJ nº 35/2007 disciplina o procedimento, com alterações posteriores.

A Resolução CNJ nº 571/2024 ampliou as possibilidades de inventário extrajudicial, inclusive em determinadas situações envolvendo interessado menor ou incapaz e em hipóteses com testamento, desde que os requisitos específicos sejam cumpridos.

Em 2026, a Resolução CNJ nº 695/2026 alterou novamente a disciplina. A lavratura da escritura pública de inventário e partilha deixou de ficar condicionada à comprovação do recolhimento prévio do ITCMD.

Isso não elimina a obrigação tributária. Quando o imposto ainda não tiver sido recolhido, a resolução prevê comunicação da lavratura ao fisco, e a apuração e o pagamento continuam sujeitos à legislação estadual ou distrital aplicável. A dispensa prevista pela Resolução CNJ nº 695/2026 refere-se expressamente à lavratura da escritura pública; os requisitos para o posterior registro imobiliário devem ser verificados conforme a legislação tributária e registral aplicável.

A disciplina atual pode ser consultada no texto consolidado da Resolução CNJ nº 35/2007.

É possível vender um imóvel durante o inventário?

Existem diferentes caminhos jurídicos para negociar patrimônio durante o inventário, e a solução depende da situação concreta.

Entre as possibilidades estão:

• Alienação mediante alvará judicial;
• Cessão de direitos hereditários por escritura pública;
• Promessa de compra e venda sujeita à posterior formalização da transmissão;
• Alienação de bem do espólio na via extrajudicial nas hipóteses previstas pela regulamentação do CNJ.

A cessão de direitos hereditários possui regras próprias. Enquanto a herança permanecer indivisa, é ineficaz a cessão, por um coerdeiro, de seu direito sobre um bem específico do acervo, conforme o art. 1.793, §2º, do Código Civil. Por isso, negócios que envolvem um imóvel determinado costumam depender da participação de todos os herdeiros. Na via extrajudicial, a regulamentação do CNJ admite inventário promovido por cessionário, inclusive em determinadas cessões de parte do acervo, desde que todos os herdeiros estejam presentes e concordes.

A Resolução CNJ nº 571/2024 também passou a permitir, sob condições específicas, autorização por escritura pública para que o inventariante aliene bens do espólio destinados ao pagamento de despesas do inventário.

Na via judicial, quando se pretende alienar determinado imóvel, o juízo pode exigir elementos que demonstrem a compatibilidade do preço com o mercado, especialmente quando a proteção patrimonial dos interessados exige maior controle. Nesse contexto, uma avaliação técnica pode funcionar como evidência objetiva sobre o valor do bem.

Data de referência: valor de quando?

“Quanto vale o imóvel?” é uma pergunta incompleta para uma avaliação destinada a uma partilha.

Também é necessário perguntar: em qual data?

Um imóvel pode se valorizar ou perder valor com o passar do tempo. Reformas, deterioração, mudanças na infraestrutura urbana, transformação da região e comportamento do mercado podem alterar materialmente o resultado.

Considere este exemplo hipotético:

• Em 2021, o imóvel poderia apresentar valor de mercado de R$ 700 mil;
• Em 2024, R$ 950 mil;
• Em 2026, R$ 1,1 milhão.

Os três valores podem ser tecnicamente possíveis e, ainda assim, apenas um deles ser adequado para determinada finalidade.

Por isso, a data não deve ser escolhida porque produz um resultado mais conveniente. O marco relevante precisa ser definido de acordo com a questão jurídica que será resolvida, e o laudo deve declarar expressamente a data considerada.

No campo tributário, essa análise exige cautela adicional. A Súmula 113 do STF, por exemplo, estabelece que o imposto de transmissão causa mortis é calculado sobre o valor dos bens na data da avaliação. Ao mesmo tempo, a aplicação concreta do ITCMD depende da legislação do Estado ou do Distrito Federal e das regras pertinentes ao caso.

Portanto, não existe uma única data que o avaliador possa aplicar indistintamente a qualquer divórcio, inventário ou discussão tributária.

O valor do imóvel também pode influenciar os impostos

O valor utilizado em uma partilha pode ser examinado por diferentes interessados, cada um com uma finalidade própria.

Quem analisa o valor	O que procura	Risco de um valor inadequado
Partes	Equilíbrio econômico da divisão	Compensações ou quinhões economicamente distorcidos
Juízo ou tabelião	Coerência da partilha e cumprimento das exigências aplicáveis	Questionamentos, complementação documental ou necessidade de correção
Fisco	Base tributável compatível com a legislação	Arbitramento, cobrança de diferença ou discussão administrativa e judicial

ITCMD e valor de mercado

A Lei Complementar nº 227/2026 estabeleceu normas gerais nacionais para o ITCMD e definiu o valor de mercado do bem ou direito transmitido como base de cálculo do imposto.

A aplicação concreta, entretanto, deve ser verificada em conjunto com a legislação do Estado ou do Distrito Federal competente, inclusive quanto a procedimentos, declarações e demais critérios aplicáveis.

Isso reforça uma distinção importante: valor cadastral, valor declarado pelas partes e valor de mercado tecnicamente apurado não são conceitos que devam ser tratados automaticamente como equivalentes.

Para aprofundar essa relação, consulte nosso conteúdo sobre avaliação imobiliária para fins tributários.

O fisco pode discordar do valor declarado?

Sim, desde que sejam observadas as condições legais.

No Tema 1.371, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a prerrogativa da administração tributária de promover o arbitramento do valor do imóvel para fins de ITCMD nos casos previstos pelo art. 148 do Código Tributário Nacional.

O STJ também estabeleceu que esse arbitramento exige procedimento prévio e individualizado quando as declarações, informações ou documentos apresentados pelo contribuinte forem omissos ou não merecerem fé. Cabe à administração demonstrar que o valor apresentado está absolutamente fora do valor de mercado, com respeito ao contraditório e à ampla defesa.

Nesse cenário, uma avaliação tecnicamente fundamentada pode constituir elemento relevante para documentar os critérios que levaram ao valor declarado e subsidiar a atuação do contribuinte e de seus assessores.

Partilha desigual pode gerar tributação?

Pode. A LC nº 227/2026 passou a definir expressamente o excesso de meação ou de quinhão como a situação em que, na partilha ou adjudicação, uma pessoa recebe patrimônio superior à fração ideal que lhe cabe segundo a legislação civil.

Em regra, quando esse excesso ocorre gratuitamente, pode ficar caracterizada uma doação sujeita ao ITCMD. Quando existe transmissão onerosa de direitos imobiliários, com compensação financeira ou torna, pode haver incidência de ITBI sobre a transmissão onerosa correspondente.

A análise, porém, não deve ser feita olhando apenas para um imóvel isolado. É necessário considerar a composição do patrimônio partilhado como um todo. Uma pessoa pode receber imóveis de maior valor e a outra receber dinheiro, investimentos ou outros bens que restabeleçam o equilíbrio econômico da partilha.

Por isso, uma avaliação inadequada pode criar um problema duplo: distorcer a divisão patrimonial e produzir uma percepção equivocada sobre eventual excesso tributável.

Também pode existir repercussão no Imposto de Renda. O art. 23 da Lei nº 9.532/1997 permite, nas hipóteses previstas pela norma, que bens e direitos sejam transferidos pelo valor de mercado ou pelo valor anteriormente declarado. Quando a transferência é feita a valor de mercado superior ao valor que constava da declaração, a diferença a maior pode ficar sujeita ao imposto sobre ganho de capital. A regra também alcança, por força do §5º, bens ou direitos atribuídos aos cônjuges na dissolução da sociedade conjugal ou da unidade familiar. A definição do valor de transferência e de seus efeitos fiscais deve ser examinada com o advogado ou contador responsável pelo caso.

Como é feita a avaliação de um imóvel para partilha?

A avaliação não deve começar pela escolha do valor que parece mais conveniente para uma das partes. O trabalho precisa seguir uma sequência coerente com sua finalidade.

1. Definir a finalidade e a data de referência: esclarecer para que o valor será utilizado e em qual momento ele precisa representar o mercado.
2. Identificar documental e fisicamente o imóvel: verificar qual bem está sendo avaliado e quais características efetivamente possui.
3. Analisar a documentação disponível: matrícula, plantas, cadastro municipal e outros elementos pertinentes ao trabalho.
4. Realizar a vistoria, quando aplicável: observar características que não podem ser corretamente compreendidas apenas pelos documentos.
5. Caracterizar terreno, construção e localização: identificar fatores que possam influenciar o valor.
6. Selecionar a metodologia adequada: escolher o método compatível com o imóvel, a finalidade e os dados disponíveis.
7. Pesquisar e tratar os dados: analisar evidências de mercado de forma tecnicamente justificável.
8. Determinar o valor: apresentar o resultado, as premissas adotadas e eventuais limitações.
9. Emitir o documento técnico: registrar metodologia, dados, conclusões e responsabilidade profissional correspondente.

Nas avaliações de engenharia, devem ser observadas as partes aplicáveis da série ABNT NBR 14653. Para aprofundar esse tema, consulte nosso guia sobre a NBR 14653 na avaliação de imóveis e o conteúdo sobre métodos de avaliação de imóveis.

E se a área da matrícula for diferente da área real?

A documentação é uma das bases do trabalho, mas não deve ser examinada isoladamente.

Podem existir divergências entre matrícula, cadastro municipal, planta, projeto aprovado e características efetivamente encontradas no imóvel. Uma ampliação não regularizada, uma demolição não atualizada ou uma diferença relevante de metragem pode alterar a caracterização do bem e comprometer uma avaliação que simplesmente replique os dados documentais sem conferência.

Quando houver divergência material, ela precisa ser investigada e corretamente refletida nas premissas e limitações da avaliação.

Entre os documentos que podem ser necessários, conforme o caso, estão:

• Matrícula do imóvel;
• Planta ou projeto;
• Cadastro imobiliário municipal;
• IPTU;
• Documentação sobre reformas, ampliações ou demolições;
• Documentos de regularização;
• Elementos do processo ou da partilha que definam a finalidade;
• Informação clara sobre a data de referência pretendida.

Quem pode fazer a avaliação?

O profissional e o documento adequados dependem da finalidade do trabalho, do nível de análise necessário e das exigências de quem receberá a avaliação.

No campo da Engenharia de Avaliações, o trabalho deve respeitar as atribuições profissionais e a responsabilidade técnica correspondente, com ART ou RRT quando aplicável. O sistema Cofeci-Creci também regulamenta o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM.

Em vez de adotar uma resposta universal, é necessário verificar qual documento atende efetivamente à finalidade pretendida. Esse tema é tratado nos nossos conteúdos laudo de avaliação de imóvel: engenheiro ou corretor? e PTAM: o que é, para que serve e quando deve ser emitido?.

Quando há divergência: perícia judicial e assistente técnico

Quando a discussão sobre o valor chega ao Judiciário, é importante distinguir avaliação particular, perícia judicial e assistência técnica.

Profissional	Função
Avaliador contratado extrajudicialmente	Produzir uma avaliação para negociação, documentação ou tomada de decisão
Perito judicial	Produzir a prova técnica determinada pelo juízo
Assistente técnico	Acompanhar e analisar tecnicamente a perícia em nome de uma das partes

O art. 465 do Código de Processo Civil prevê que, após a nomeação do perito, as partes podem indicar assistente técnico e apresentar quesitos no prazo processual estabelecido.

O trabalho não termina necessariamente com a entrega do laudo pericial. Pelo art. 477, §1º, as partes têm prazo comum de 15 dias para se manifestar sobre o laudo, e seus assistentes técnicos podem apresentar parecer no mesmo prazo.

O assistente pode analisar critérios, metodologia, dados utilizados, premissas e conclusões, além de auxiliar na formulação de quesitos e na manifestação técnica sobre a prova produzida.

Para entender essas funções com mais profundidade, consulte os conteúdos sobre avaliação judicial de imóvel e assistente técnico judicial em avaliações imobiliárias.

Avaliação técnica: transformar uma divergência de valor em evidência

Uma partilha pode envolver simultaneamente Direito de Família, Sucessões, tributação, registro imobiliário e Engenharia de Avaliações. Cada área responde a uma parte diferente do problema.

Quando a questão é o valor do imóvel, uma avaliação individualizada permite substituir estimativas informais, expectativas pessoais e comparações superficiais por uma conclusão baseada em finalidade, data de referência, características do bem, metodologia e dados de mercado.

Isso não significa garantir acordo entre as partes, aceitação pelo fisco ou decisão judicial favorável. Significa produzir uma referência de valor que possa ser compreendida, verificada e tecnicamente defendida.

Se você precisa determinar o valor de um imóvel para inventário, divórcio ou outra partilha patrimonial, conheça o serviço de laudo de avaliação imobiliária da MK.

Aguardamos seu contato.

Abraços.