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Retomada de imóvel: o que é, para que serve e quando fazer?
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Artigo atualizado em janeiro de 2025.

A retomada de imóvel é uma prática comum em situações onde o proprietário, instituição financeira ou credor precisa reaver um imóvel que foi alienado, alugado ou vendido sob condições não cumpridas. Este processo tem grande relevância para diversos setores, incluindo o mercado imobiliário e instituições bancárias.

Por exemplo, diante de crises financeiras, muitos indivíduos precisam optar pelas contas que irão pagar num determinado mês e, comumente, as escolhas são por itens relacionados à própria sobrevivência e conforto básico, como alimentação, água, luz, gás etc., deixando para acertar as prestações da moradia posteriormente, o que pode levar até à retomada do imóvel.

A retomada do imóvel ocorre devido à inadimplência junto a quem concedeu o crédito, e obedece a uma determinada sequência de fatos. Para explicar melhor o que é, para que serve, os tipos existentes e como se dá o procedimento, preparamos esse artigo. Continue a leitura e confira!

O que é retomada de imóvel e para que serve?

A retomada de imóvel é o processo legal ou administrativo pelo qual o proprietário ou credor busca reaver a posse de um imóvel. Isso ocorre, geralmente, quando há descumprimento de cláusulas contratuais, como falta de pagamento de aluguel, parcelas de financiamento ou outras obrigações vinculadas ao uso ou posse do bem.

Ou seja: a retomada do imóvel é o processo pelo qual o credor (geralmente uma instituição financeira) passa a ser o proprietário legal do referido bem, destituindo o comprador. Isso pode levar o imóvel a leilão e, não obtendo sucesso neste processo, pode colocá-lo à venda no mercado pelo preço oportuno.

Isso acontece quando o cliente adquire o crédito imobiliário com garantia de imóvel no qual oferece o imóvel como garantia do correto pagamento das parcelas — a chamada alienação fiduciária (regida pela Lei 9.514/1997) e não cumpre o que foi acordado, permitindo, dessa forma, que o banco se aproprie do patrimônio alienado para cobrir seu prejuízo, segundo o contrato.

Outra situação recorrente está relacionada ao financiamento imobiliário. Nesse caso, um exemplo comum é o caso de um imóvel retomado pela “Caixa” (Caixa Econômica Federal, por exemplo!), onde o comprador deixa de pagar as parcelas do financiamento, e a instituição financeira, como credora, retoma o bem.

Portanto, a retomada de imóvel tem como objetivo restabelecer os direitos de posse ou propriedade ao credor ou proprietário original. Esse processo é essencial para proteger o patrimônio, assegurar a execução de contratos e permitir que os envolvidos busquem soluções, como a venda ou leilão do imóvel de retomada.

Quais são os tipos de retomada de imóvel?

Os tipos de retomada de imóvel variam de acordo com a natureza do contrato e a situação que motivou a retomada. Entre os principais tipos, podemos destacar:

  • Retomada por inadimplência: ocorre quando o cliente deixa de pagar as parcelas acordadas, como nos créditos e financiamentos imobiliários;
  • Retomada por descumprimento de contrato de aluguel: quando o inquilino viola cláusulas contratuais, como atrasos no pagamento ou uso indevido do imóvel;
  • Retomada judicial: quando a disputa pela posse do imóvel requer uma decisão judicial para garantir os direitos de uma das partes.

Cada caso demanda procedimentos específicos e pode envolver etapas administrativas e legais para a regularização da posse.

Em que situações o imóvel pode ser retomado?

O imóvel retomado pode ocorrer em diversas situações, entre elas:

  • Falta de pagamento de crédito imobiliário: como é o caso da inadimplência em créditos com garantia de imóvel (alienação fiduciária) e financiamentos imobiliário, como é o caso dos imóveis retomados pela Caixa, onde o inadimplente perde a posse;
  • Quebra de contrato de aluguel: se o locatário não cumprir os termos do contrato, o proprietário pode solicitar a retomada;
  • Uso indevido ou irregular do imóvel: quando o imóvel é utilizado de forma inadequada ou para fins não acordados;
  • Decisões judiciais: litígios envolvendo partilhas, heranças ou disputas contratuais podem resultar na retomada.

Claro que sendo algo de tamanha importância, tanto em termos monetários quanto sociais (trata-se do lar de uma família), existem chances para que o devedor possa negociar, quitar a dívida e impedir a perda do imóvel, além de haver um certo tempo para os trâmites. Por isso, continue a leitura e veja mais detalhes sobre o assunto.

Quanto tempo leva o processo de retomada de imóvel?

O tempo necessário para concluir a retomada de um imóvel varia bastante. Em situações extrajudiciais, o processo pode ser relativamente rápido, especialmente se há consenso entre as partes.

Já nos casos que envolvem disputa judicial, o tempo pode se estender por meses ou até anos, dependendo da complexidade. No caso de imóveis retomados pelas instituições financeiras, por exemplo, o processo costuma ser padronizado, reduzindo os prazos para regularização e venda do imóvel.

Vale destacar que houve época em que a retomada do imóvel era mais burocrática e demorada, mas depois o processo foi bastante descomplicado, passando a ser extrajudicial. Portanto, é melhor que o devedor não deixe as contas chegarem a esse ponto, pois estará, realmente, correndo o risco de perder a sonhada casa própria.

Como funciona a retomada de imóvel?

A retomada de imóvel segue algumas etapas fundamentais:

  • Notificação: o devedor ou locatário é formalmente notificado sobre a intenção de retomada;
  • Negociação ou regularização: em muitos casos, as partes tentam resolver o problema amigavelmente antes de avançar para outras medidas;
  • Execução do processo: se não houver acordo, inicia-se o procedimento judicial ou administrativo para a retomada;
  • Venda ou destinação do imóvel: após retomado, o imóvel pode ser leiloado, vendido ou destinado a novos fins.

Se não ficou claro, vamos explicar com mais detalhes abaixo, confira!

A retomada do imóvel pode ser realizada se não houver o pagamento das parcelas mensais. Nesse caso, os contratos variam (a legislação não define), mas é mais comum que se estabeleça o número de três parcelas não pagas para que se inicie o processo. A partir daí, o credor tem a prerrogativa de entrar com a ação extrajudicial para cobrança e execução dessa dívida.

Ou seja: se não foi verificado o pagamento e não houve nenhum contato do devedor solicitando uma renegociação, a instituição financeira o avisa para acertar o que está em atraso (apesar de não ter obrigação de fazê-lo nesse momento). Normalmente, é informado um prazo máximo, bem como é feita a sugestão da ida à agência para que os cálculos sejam atualizados.

Nesse momento, caso não seja tomada nenhuma providência, é enviada uma notificação por meio do cartório de registro de imóveis dando o prazo de 15 dias para a quitação (purgação de mora). Não havendo a purgação de mora, o banco pode retomar o imóvel (consolidação da propriedade em seu nome, com averbação na matrícula).

Em seguida, o banco tem, então, 30 dias para levar o bem à leilão no seu valor de mercado como lance mínimo. Se não for vendido no primeiro leilão, pode ser convocado um segundo, dentro de 15 dias. Se mesmo assim o imóvel não for arrematado em leilão, então há a liberalidade para a venda no mercado, pelo preço mais conveniente. Porém, se for vendido em leilão, é assinado o auto de arrematação, quando o imóvel passa a ter outro dono.

É possível reverter a retomada de imóvel?

Na prática, há uma discussão se até o leilão o devedor ainda pode quitar as dívidas e manter o negócio. Porém, vale destacar que o inadimplente pode tentar um acordo diretamente com a instituição financeira e propor outras alternativas.

Sem contar que o devedor pode tentar usar o FGTS na quitação de parte da dívida, fazer a portabilidade do financiamento para uma instituição com condições mais vantajosas, alugar o imóvel e usar esse valor nas prestações, vendê-lo e liquidar a questão ou procurar resolver com ajuda do Poder Judiciário.

Vale lembrar ainda que há diferenças de um credor para outro, inclusive, se o financiamento for direto com uma construtora as regras provavelmente serão diferentes. Ainda: pegar um empréstimo pessoal para quitar um financiamento imobiliário dificilmente trará benefícios, pois tais juros costumam ser bem mais altos.

Qual a função da avaliação imobiliária na retomada de imóvel?

A Avaliação Imobiliária é uma análise técnica completa das condições de uma propriedade e seu entorno (dentre outros quesitos, inclusive comparativos), a fim de levantar o seu valor de mercado, gerando o Laudo de Avaliação de Imóvel, que é de extrema importância no embasamento de decisões comerciais ou legais em variadas situações, litigiosas ou não.

Ou seja: a avaliação é essencial para a instituição financeira saber o quanto liberar de financiamento para um cliente, tendo em vista que o próprio patrimônio negociado será a garantia de pagamento e, dessa forma, num caso de retomada do imóvel, este precisa cobrir o crédito, evitando prejuízo pelo não pagamento ao credor.

Além disso, em casos como os de imóveis de retomada, uma avaliação precisa é fundamental para determinar o preço justo em caso de leilão ou venda do imóvel retomado, fornecer subsídios para processos judiciais ou administrativos e auxiliar credores e compradores na tomada de decisão.

Portanto, a Avaliação Imobiliária deve ser executada de acordo com as normas específicas (ABNT 14653 e IBAPE) e por profissional qualificado, habilitado e cuidadoso, levando em consideração a seriedade das situações em que estará envolvida. A MK é uma conceituada empresa que desenvolve diversas atividades especializadas no ramo.

Se precisar dessa assessoria, conte com a nossa expertise para ajudar você com
as melhores soluções. Entre em contato e conheça os nossos serviços!

Conclusão

A retomada de imóvel é um processo que protege os direitos de proprietários, credores e instituições financeiras, sendo fundamental para a manutenção da segurança jurídica no mercado imobiliário. Desde os imóveis financiados até os imóveis alugados, esse processo exige atenção aos contratos e à legislação vigente.

Se você está passando por uma situação que envolve imóveis de retomada, contar com uma avaliação imobiliária especializada pode fazer toda a diferença para garantir um desfecho justo e eficiente. Por isso, não deixe de entrar em contato com a MK para garantir um processo seguro e tranquilo.

Estamos à disposição.

Abraços.

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações

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