Retomada de imóvel: saiba como funciona uma retomada

Diante de crises financeiras, muitos indivíduos precisam optar pelas contas que irão pagar num determinado mês e, comumente, as escolhas são por itens relacionados à própria sobrevivência e conforto básico, como alimentação, água, luz, gás etc., deixando para acertar as prestações da moradia posteriormente, o que pode levar até à retomada do imóvel.

A retomada do imóvel ocorre devido à inadimplência junto a quem concedeu o crédito, e obedece a uma determinada sequência de fatos. Para explicar melhor o que é e como se dá o procedimento, preparamos esse artigo cheio de informações e dicas relevantes. Siga na leitura e confira.

O que é a retomada de imóvel?

A retomada do imóvel é o processo pelo qual o credor (geralmente uma instituição bancária) passa a ser o proprietário legal do referido bem – destituindo o comprador – podendo levá-lo a leilão e, não obtendo sucesso neste, coloca-lo à venda no mercado pelo preço oportuno.

Acontece quando o cliente adquire o financiamento imobiliário oferecendo o mesmo objeto da compra como garantia do correto pagamento das parcelas – a chamada alienação fiduciária (regida pela Lei 9.514/1997) e não cumpre o que foi acordado, permitindo, dessa forma, que o banco se aproprie do patrimônio alienado para cobrir seu prejuízo, segundo o contrato.

Claro que sendo algo de tamanha importância, tanto em termos monetários quanto sociais (trata-se do lar de uma família), existem chances para que o devedor possa negociar, quitar a dívida e impedir a perda de sua casa, além de haver um certo tempo para os trâmites. Veremos, abaixo, mais detalhes. Continue acompanhando.

Como é o procedimento de retomada do imóvel?

A retomada do imóvel pode ser realizada se não houver o pagamento das parcelas mensais. Os contratos variam (a legislação não define), mas é mais comum que se estabeleça o número de três cotas não pagas para que se inicie o processo. A partir daí, o credor tem a prerrogativa de entrar com a ação extrajudicial para cobrança e execução dessa dívida. Simplificando, confira abaixo:

• se não foi verificado o pagamento e não houve nenhum contato do devedor solicitando uma renegociação, a Instituição Financeira o avisa para acertar o que está em atraso (apesar de não ter obrigação de fazê-lo nesse momento). Normalmente, informa um prazo máximo e sugere a ida à agência para que os cálculos sejam atualizados;
• caso não seja tomada a providência, é enviada uma notificação por meio do cartório de registro de imóveis dando o prazo de 15 dias para a quitação (purgação de mora);
• não havendo a purgação de mora, o banco pode retomar o imóvel (consolidação da propriedade em seu nome, com averbação na matrícula);
• o banco tem, então, 30 dias para levar o bem à leilão no seu valor de mercado como lance mínimo;
• se não for vendido no primeiro leilão, pode ser convocado um segundo, dentro de 15 dias;
• se não arrematado em leilão, então há a liberalidade para a venda no mercado, pelo preço mais conveniente;
• se vendido em leilão, é assinado o auto de arrematação, quando o imóvel passa a ter outro dono. Na prática, há uma discussão se até esse ato o devedor ainda pode quitar as dívidas e manter o negócio.

Houve época em que a retomada do imóvel era mais burocrática e demorada, mas depois o processo foi bastante descomplicado, passando a ser extrajudicial (é só seguir o passo-a-passo, sem a necessidade de litígio). Portanto, é melhor que o devedor não deixe as contas chegarem a esse ponto, pois estará, realmente, correndo o risco de perder a sonhada casa própria.

Além de tentar um acordo diretamente com a Instituição Financeira, outras alternativas devem ser avaliadas, como: usar o FGTS na quitação de parte da dívida, fazer a portabilidade do financiamento para uma instituição com condições mais vantajosas, alugar o imóvel e usar esse valor nas prestações, vende-lo e liquidar a questão ou procurar resolver com ajuda do Poder Judiciário.

Vale lembrar que há diferenças de um credor para outro, inclusive, se o financiamento for direto com uma construtora as regras provavelmente serão diferentes. Ainda: pegar um empréstimo pessoal para quitar um financiamento imobiliário dificilmente terá benefícios, pois tais juros costumam ser bem mais altos.

Qual a importância da Avaliação Imobiliária na retomada do imóvel?

A Avaliação Imobiliária é uma análise técnica completa das condições de uma propriedade e seu entorno (dentre outros quesitos, inclusive comparativos), a fim de levantar o seu valor de mercado, gerando o Laudo de Avaliação de Imóvel, que é de extrema importância no embasamento de decisões comerciais ou legais em variadas situações, litigiosas ou não.

É essencial para a Instituição Financeira saber o quanto liberar de financiamento para um cliente, tendo em vista que o próprio patrimônio negociado será a garantia de pagamento e, dessa forma, num caso de retomada do imóvel, este precisa cobrir o crédito, evitando prejuízo pelo não pagamento ao credor.

Portanto, a Avaliação Imobiliária deve ser executada de acordo com as normas específicas (ABNT 14653 e IBAPE) e por profissional qualificado, habilitado e cuidadoso, levando em consideração a seriedade das situações em que estará envolvida.

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Até a próxima!

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações