Laudo de Avaliação: normas e metodologias conferem precisão

A Avaliação Imobiliária é realizada segundo normas e metodologias em que não cabem o uso da subjetividade nessa atividade de valorar os bens imóveis. A avaliação de um imóvel resulta na emissão do Laudo de Avaliação de Imóvel.

Esse laudo é importante e usado em diversas situações, desde a liberação de crédito imobiliário para a compra do primeiro imóvel à revisão de aluguel.

Por isso, não é significativo que esse serviço seja subjetivo. Para tanto, a avaliação busca reportar o comportamento do mercado para determinar o valor real da propriedade. Ainda que sejam usados modelos matemáticos e metodologias, só se chega a ter um Laudo de Avaliação Imobiliária preciso quando a escolha entre um dos métodos: Comparativo direto de dados de mercado, Método Involutivo, Método Evolutivo e Método da capitalização da renda une boa qualidade de dados colhidos.

Escolha da metodologia de avaliação

A avaliação de imóveis se diferencia da análise de outros bens, os quais podem usar parâmetros e modelos cujas soluções encontradas são aplicáveis em situações similares. Entretanto, no setor imobiliário, por mais que os empreendimentos sejam muito parecidos, não existem imóveis iguais, cada um carrega características únicas e tecidas por subjetividades, que tendem a influenciar nas transações.

Cada proprietário valora seu empreendimento de acordo com itens subjetivos, por isso, os métodos e normas de avaliação são os melhores aliados nas análises para entregar aos envolvidos resultados isentos de interpretações tendenciosas.

Segundo a NBR 14653, a metodologia aplicável é função, fundamentalmente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

Identificação do valor de mercado

Para identificar o valor de mercado de um imóvel é preferível usar o método comparativo direto de dados de mercado.

O método comparativo de dados de mercado define o valor por meio da comparação de dados de mercado semelhantes em relação às características intrínsecas e extrínsecas.

As características intrínsecas dizem respeito às características físicas. Por exemplo, dimensões, topografia, padrão de acabamento etc.

Enquanto as características extrínsecas são as externas como, localização, obras de melhoramento público, entre outros.

A fundamentação da avaliação depende da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados. Por isso, o avaliador deve investir na coleta de dados para obter a maior quantidade possível para balizar o valor.

Método comparativo direto de dados

O método requer uma série de procedimentos que resultarão na avaliação e em um laudo de avaliação fidedigno às condições do empreendimento. São os seguintes procedimentos:

Planejamento da pesquisa

Pretende-se compor uma amostra que represente os dados de mercado de imóveis que sejam semelhantes aos do imóvel avaliando. É uma etapa que exige estrutura e estratégia de pesquisa, portanto, é necessário caracterizar e delimitar o mercado por meio de teorias e conceitos existentes.

É na etapa de planejamento que se elege as variáveis relevantes para explicar a tendência de formação de valor.

É na pesquisa que se abrange a amostra e as técnicas para coleta e análise de dados.

Identificação das variáveis

As variáveis que têm influência na constituição do valor são divididas em independentes e dependentes.

As variáveis dependentes são as que explicam o preço total ou preço/m². Enquanto as independentes são as que apresentam a variação de preços de mercado coletados das amostras, elas se dividem em qualitativa ou quantitativa.

Levantamento de dados

O levantamento tem por objetivo obter uma amostra representativa a fim de esclarecer o comportamento do mercado a qual o imóvel está inserido.

O levantamento de dados é a investigação do mercado, por meio de coleta de dados e informações confiáveis sobre negociações e ofertas, além de características físicas, econômicas e de localização do imóvel.

Tratamento dos dados

Não basta obter os dados e utilizá-los sem uma análise. Nessa etapa confronta-se hipóteses, reformula novas.

O tratamento de dados pode ser feito por meio de homogeneização por fatores ou tratamento científico.

Como você pode conferir, a obtenção de um laudo de avaliação imobiliária requer rigor e a utilização de metodologias. Aqui, apresentamos resumidamente como a determinação do valor do imóvel pode ser feito pelo método comparativo. Se você gostou deste conteúdo, deixe-nos cientes, comente aqui.

A MK Engenharia de Avaliações é especialista em Avaliações Imobiliárias e atende em todo território brasileiro. Entre em contato conosco para conhecer o nosso portfólio! Estamos à disposição!

Até a próxima.

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias