Retomada de imóvel: o que é e como impacta o crédito imobiliário

Em tempos de crises financeiras, muitos precisam optar pelas contas que irão pagar num determinado mês e, comumente, despesas como as prestações de financiamento da moradia são postergadas. Embora isso possa parecer uma solução temporária, ela é arriscada e pode levar à retomada do imóvel.

Essa é uma ação que decorre da inadimplência do comprador do imóvel frente ao concessor do crédito. O procedimento pode culminar na retomada da propriedade pelo credor.

Todavia, para que ela possa acontecer, deve obedecer a uma determinada sequência de passos e regras. Para explicar melhor o que é e como se dá o procedimento, preparamos esse artigo repleto de informações e dicas relevantes. Siga a leitura e confira!

O que é a retomada de imóvel?

A retomada do imóvel é o processo pelo qual o credor – geralmente uma instituição bancária – destitui o comprador e passa a ser o proprietário legal do referido bem. Ou seja, quem financiou a compra retoma a propriedade para si.

A partir disso, quem retomou o imóvel pode levá-lo a leilão. Caso não obtenha sucesso na venda por esses moldes, tem o direito de colocar o bem à venda no mercado pelo preço oportuno.

Quando a retomada de imóvel acontece?

O procedimento acontece quando o cliente adquire um financiamento imobiliário e oferece o mesmo item da compra como garantia. A isso se dá o nome de alienação fiduciária, que é regida pela Lei 9.514/1997.

Para que a retomada de imóvel seja possível, o comprador precisa não cumprir corretamente o que foi acordado. Ou seja, deve deixar de pagar as prestações mensais de maneira correta.

A partir disso ele permite que o banco (ou outro credor) se aproprie do patrimônio alienado para cobrir seu prejuízo, conforme estabelecido no contrato.

Sendo algo de tamanha importância, tanto em termos monetários quanto sociais, pois se trata do lar de uma família, ainda restam chances para o devedor negociar para quitar a dívida e impedir a perda de sua casa.

Além disso, a promoção da retomada de imóveis somente pode ocorrer de acordo com um procedimento específico, que possui fases bem delimitadas. Descubra quais são elas e como a ação se desenrola.

Como é o procedimento de retomada do imóvel?

A retomada do imóvel pode ser realizada apenas se não houver o pagamento correto das parcelas mensais do financiamento de imóvel. Ainda que os contratos variem, eles geralmente estabelecem que o procedimento somente pode ocorrer diante da inadimplência de ao menos três cotas mensais.

Quando isso ocorre, a retomada imobiliária se dá com base nas seguintes etapas:

1. Aviso da instituição financeira: o credor contata o devedor para alertá-lo da necessidade de pagamento das parcelas em atraso;
2. Notificação via cartório: caso não haja pagamento após a tratativa entre o credor e o devedor, este recebe uma notificação, enviada pelo Cartório de Registro de Imóveis. Nela, estabelece-se o prazo de 15 dias para a quitação das parcelas em aberto (purgação de mora);
3. Consolidação da propriedade: não ocorrendo o pagamento da dívida dentro do prazo estabelecido, o banco promove a retomada do imóvel, consolidando a propriedade em seu nome;
4. Leilão do imóvel: a instituição que retomou o bem tem 30 dias para levá-lo a leilão. Caso a venda não ocorra no primeiro leilão, é possível a convocação de um segundo ato dentro de 15 dias;
5. Venda no mercado: se o imóvel não for arrematado em leilão, o imóvel pode ser vendido no mercado.

Esse é o procedimento atual. Houve uma época em que ele era mais burocrático e demorado. Porém, ocorreu a sua simplificação, de modo que hoje a reapropriação do bem ocorre de forma extrajudicial, sem a necessidade de litígio.

Portanto, é importante que o devedor não deixe a situação chegue a esse ponto. Afinal, neste caso ele assumirá o risco de perder seu imóvel.

Como evitar a retomada de imóvel? 4 dicas

O procedimento de retomada de bem gera inúmeros prejuízos ao devedor, que pode ficar sem um teto para chamar de seu. Por isso, é importante tomar algumas precauções para evitá-la. Veja dicas para se proteger!

Negociação com o credor

Em primeiro lugar, entre em contato com a instituição financeira credora assim que perceber dificuldades em pagar as parcelas. Desse modo, busque negociar as parcelas para encontrar melhores condições de arcá-las, mesmo que temporariamente.

As negociações podem resultar em prazos maiores ou reduções temporárias nos pagamentos. Além disso, elas podem evitar situações delicadas, tais como a retomada de imóveis, e aumentar o nível de confiança entre credor e devedor.

Aliás, essa é uma dica que vale não apenas para dívidas com imóveis. Negociar é sempre a melhor solução. A partir do diálogo, as partes podem encontrar um meio-termo que seja benéfico para ambos os lados.

Uso do FGTS

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um curinga para quem está em risco de se tornar inadimplente com parcelas imobiliárias. Ele é pago para trabalhadores formais e fica retido em uma conta específica que permite saque para finalidades específicas.

Uma delas corresponde justamente às transações imobiliárias. O FGTS pode ser utilizado para quitar parte da dívida, amortizando-a e, assim, reduzindo o saldo devedor.

Apesar disso, o uso do Fundo de Garantia para esses fins possui especificidades próprias. Elas englobam, por exemplo, a periodicidade de uso e questões referentes ao imóvel. Para saber se você está apto(a) a utilizá-lo, entre em contato com a Caixa Econômica Federal.

Portabilidade do financiamento

Nem sempre as condições do seu financiamento são as melhores no mercado em relação aos prazos e juros. Por isso, uma solução interessante para evitar a retomada de imóvel é a transferência da transação para uma instituição que ofereça termos mais atrativos.

Neste caso, faça simulações com outras instituições financeiras para conferir quais são as condições disponíveis para você.

Aluguel do imóvel

Caso a sua intenção seja permanecer no imóvel a longo prazo, mas as dificuldades financeiras são temporárias, considere alugá-lo. O valor do aluguel pode ser utilizado para arcar com as parcelas do financiamento e para evitar a inadimplência e a possível perda do imóvel.

Aliás, isso é possível mesmo que você resida no imóvel. Por exemplo, ao disponibilizar parte dele para ocupação temporária, como acontece com propriedades inscritas no Airbnb e em aplicativos semelhantes.

O que fazer em caso de notificação de retomada de imóvel?

Ao receber uma notificação de retomada de imóvel, é fundamental que o devedor atue o mais rápido possível. Primeiramente, deve entrar em contato com o credor para verificar a possibilidade de uma negociação.

Ainda, é indicada a procura de assistência jurídica, assim como o pagamento da dívida, se houver meios para isso, como o uso do Fundo de Garantia ou a realização de um empréstimo à parte.

Como o risco de retomada de imóvel impacta a análise de crédito imobiliário?

O risco de retomada de imóvel é um fator de grande importância na análise de crédito imobiliário. Ele representa a probabilidade de o comprador não conseguir honrar com o pagamento do financiamento.:

Portanto, trata-se de uma questão que influencia na viabilidade do empréstimo. Quanto maior o risco de inadimplência, maior o impacto na análise e os seguintes riscos:

• Juros mais altos, que compensam o risco de inadimplência;
• Liberação de um valor menor para o financiamento, útil para mitigar o risco;
• Exigência de entrada maior para reduzir o valor financiado;
• Recusa do financiamento.

São diversos os fatores que influenciam a avaliação do risco de retomada. Por exemplo, a análise dependerá do histórico de crédito de quem busca o financiamento. Um histórico de pagamentos atrasados ou dívidas elevadas aumenta o risco.

O comprometimento financeiro, isto é, a relação entre as despesas mensais e a renda bruta, também é levado em consideração durante a análise. A situação econômica do país, os indicadores referentes à inflação e ao desemprego também são relevantes.

Além disso, é claro, o próprio imóvel e sua localização impactam na análise do risco de retomada imobiliária e na possibilidade de concessão do crédito. Desse modo, a avaliação de imóveis se torna parte imprescindível da contratação do financiamento.

Qual a importância da avaliação imobiliária na retomada do imóvel?

A avaliação imobiliária é uma análise técnica completa das condições de uma propriedade e do seu entorno. Ela busca levantar o valor de mercado da propriedade. Ao final, gera um laudo de avaliação de imóvel, que é importante no embasamento da concessão ou não do financiamento.

É essencial que a instituição financeira saiba o quanto liberar de financiamento para um cliente. Afinal, o próprio patrimônio negociado será a garantia de pagamento. Dessa forma, num caso de retomada do imóvel, este precisa cobrir o crédito para evitar prejuízos.

Para que traga informações úteis à análise de crédito, a avaliação imobiliária deve ser executada de acordo com as normas específicas, como ABNT 14653 e IBAPE, e por profissionais qualificados e experientes.

Contratar uma empresa especializada em avaliação imobiliária oferece várias vantagens:

• Precisão e confiabilidade;
• Imparcialidade, na medida em que uma avaliação independente evita conflitos de interesse e fornece uma base justa para negociações;
• Documentação completa e detalhada.

Como escolher uma empresa de avaliação imobiliária?

Para garantir uma avaliação precisa e confiável, considere os seguintes pontos ao escolher uma empresa de avaliação imobiliária, importante para a análise do risco de retomada de imóvel:

• Experiência e reputação;
• Certificações e qualificações;
• Serviços oferecidos;
• Transparência.

A MK reúne todas as características necessárias para prestar serviços de qualidade e avaliar imóveis de maneira imparcial. Ela é uma conceituada empresa que desenvolve diversas atividades especializadas no ramo.

Por isso, se você precisa de assessoria para avaliação imobiliária, conte com a nossa expertise para ajudar você com as melhores soluções.

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Um grande abraço e até o próximo artigo.

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações