Atendendo às sugestões dos amigos leitores, vamos falar sobre a formação dos especialistas em avaliações imobiliárias. Se você acompanha os artigos do nosso blog, já deve ter identificado três diferentes funções, então, a conversa de hoje é sobre como se tornar um Perito Judicial, Assistente Técnico Judicial ou Avaliador de Imóveis.

Mas o assunto tem suas complicações, pois há uma enorme polêmica em andamento, já há bastante tempo, envolvendo diferentes classes profissionais, representadas por seus conselhos regionais e federais. Dessa forma, saber como se tornar um Perito Judicial, Assistente Técnico Judicial ou Avaliador de Imóveis não é tarefa fácil e nem exata.

Para entender as atividades e toda a questão em discussão, acompanhe o nosso blogpost e fique à vontade para comentar logo em seguida. Continue lendo e saiba mais!

O que é Avaliação Imobiliária?

Antes de descrever como se tornar um Perito Judicial, Assistente Técnico Judicial ou Avaliador de Imóveis, primeiro precisaremos explicar o que é a Avaliação Imobiliária, esse trabalho tão importante e objeto de todos esses encargos.

A Avaliação Imobiliária é uma verificação completa de um imóvel (com ou sem construção) e seu entorno, dentro dos critérios técnico-científicos definidos pela NBR 14653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, com o objetivo de apurar o valor de mercado do referido bem.

A Avaliação Imobiliária é imprescindível em diversas situações, como: garantia em financiamentos, avaliação patrimonial, gestão de ativos, desapropriações, compra, venda, locação ou litígios (heranças, divórcios, reintegrações de posses, indenizações trabalhistas e outros).

Quais são os documentos gerados numa Avaliação Imobiliária?

A Avaliação Imobiliária realizada por um Engenheiro de Avaliações e Perícias (engenheiro, agrônomo ou arquiteto com especialização) é o Laudo de Avaliação de Imóvel. Já o relatório resultante da avaliação realizada por um corretor de imóveis é o PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Os dois documentos são semelhantes, porém, têm diferenças, sendo a maior delas o fato de que os Engenheiros de Avaliações podem fazer uma verificação mais aprofundada, incluindo também as condições estruturais do imóvel, já que sua formação é a indicada para tal.

Qual é a polêmica envolvendo o Perito Judicial, Assistente Técnico Judicial e Avaliador de Imóveis?

Há um conflito a partir do questionamento, por órgãos ligados à Engenharia e Arquitetura, da permissão para que corretores de imóveis avaliem propriedades, ainda mais quando se trata de eventos judiciais onde, inclusive, não eram aceitos, pois os juízes são bastante criteriosos quanto à qualificação de seus assessores, preferindo os com curso superior no tema.

Num resumo rápido, citando os principais acontecimentos dessa história, pode-se dizer que a contenda transcorreu da seguinte maneira:

• em 1933, por meio do Decreto 23569/33 (ratificado em legislações posteriores), que regula as profissões do engenheiro (Art. 28) e do arquiteto (Art. 30), os exercícios da Engenharia Legal (avaliações), perícias e arbitramentos foram descritos como parte dessas competências. Porém, não foi citada, explicitamente, a avaliação de valor de mercado, deixando os termos generalizados;
• em 1978, por meio do artigo 3º da Lei nº 6.530, foi inclusa, nas incumbências do corretor de imóveis, “opinar quanto à comercialização imobiliária” (um texto também vago);
• em 2006 (Resolução-COFECI nº 957-06), 2007 (Resolução-COFECI nº 1.066/07) e 2011 (Ato Normativo COFECI 001/2011) há a regulamentação sobre o CNAI-Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), pelos corretores de imóveis;
• o CONFEA e o IBAPE contestaram judicialmente a permissão para que os corretores façam a avaliação, baseados em pelo menos dois fatos: a preparação técnica para uma verificação mais aprofundada, inclusive estrutural, e o termo “opinar quanto à comercialização…”;
• em 2021, por meio da PL nº 2283/2021, há a proposta pela exclusividade para engenheiros, agrônomos e arquitetos fazerem as avaliações imobiliárias;
• nesse interim, vários recursos e jurisprudências ocorreram em diferentes processos e tribunais;
• em 22 junho de 2022, a Receita Federal, por meio da IN nº 2.091-2022, em seu art. 5º , § 2.º, inciso IV (sobre a formação do perito) aceita: a) o Laudo de Avaliação de Imóvel, emitido por engenheiro, arquiteto ou agrônomo, e b) o PTAM, emitido por corretor de imóveis (com CNAI). Cada um com o respectivo curso de especialização e registro em seus conselhos de classe.

Ainda não é possível concluir se a confusão teve fim (com a admissão de todos) ou se mais recursos virão, mas encontramos opiniões opostas nesse meio. Na prática, sabemos que o corretor de imóveis está acostumado com a intermediação de negócios imobiliários (e, teoricamente, entenderia mais sobre os valores praticados), mas o engenheiro ou arquiteto tem outros conhecimentos intrínsecos.

Exemplo: há uma viga com sinais de desgaste num edifício. Um engenheiro ou arquiteto tem condições para analisar os riscos inerentes, a recuperação possível, necessidades de escoramento, materiais e mão-de-obra, enfim, custos e prazos que irão impactar no valor do patrimônio. Nessa hipótese, o corretor de imóveis não teria a expertise para responder no mesmo nível.

Por isso, há quem defenda um trabalho conjunto, em que um profissional solicitaria a assistência do outro para fundamentar um parecer. No entanto, repetimos: o debate é intenso e até pode estar finalizado, mas também pode ser que não.

O que diz o Código de Processo Civil quando se trata de questões judiciais?

O que fala o Código de Processo Civil sobre como se tornar um Perito Judicial, Assistente Técnico Judicial ou Avaliador de Imóveis? Resposta: continuaremos na dúvida, porque quando cita o perito, o CPC usa termos não determinantes, como “profissionais legalmente habilitados” (Seção II, Art. 16) e que “seja especializado no objeto da perícia” (Seção X).

Ao se referir à prova técnica simplificada (situação em que o juiz indefere a perícia por considera-la desnecessária ou impraticável), estabelece que “o especialista deverá ter formação acadêmica específica na área objeto de seu depoimento”. Já sobre os assistentes técnicos judiciais não há nenhuma orientação. Ou seja, não existe uma definição do grau de ensino, cursos obrigatórios e nem complementares.

Quais as diferenças e como se tornar Perito Judicial, Assistente Técnico Judicial e Avaliador de Imóveis?

As três funções, quando solicitadas em questões que abrangem bens imóveis (peritos e assistentes técnicos são sobre as mais variadas matérias), terão que realizar a Avaliação Imobiliária e firmar o valor de mercado para aquela propriedade. Mas há particularidades. Vejamos:

Ambiente Judicial – Perito Judicial

• Atua em litígios, sendo nomeado pelo juiz (que o escolhe numa lista de profissionais cadastrados), se este achar necessário ter uma assistência técnico-científica;
• Sua atribuição é auxiliar o juiz a embasar a sua decisão, por meio da Avaliação Imobiliária e respectivo laudo;
• Não há, conforme vimos no texto, como definir a sua formação com exatidão. Mas é mais comum que os juízes optem por profissionais com ensino superior em engenharia ou arquitetura (registro no CREA ou CAU), e especialização em Engenharia de Avaliações/Perícias. A outra opção é o Corretor de Imóveis (curso superior em Gestão Imobiliária ou Técnico em Transações Imobiliárias), registrado no CRECI, com especialização em Avaliação de Imóveis e obrigatoriamente associado ao CNAI;
• Não faz concurso público e não é funcionário fixo. Ele se cadastra no tribunal atendendo aos critérios informados no edital, e fica com o nome na listagem a ser utilizada na hora da nomeação;
• Está apto e autorizado a executar outras demandas, inclusive, extrajudiciais.

Ambiente Judicial – Assistente Técnico Judicial

• Atua em litígios, sendo contratado pela parte interessada em sua assessoria (e cada litigante pode ter o seu). É comum que o advogado o indique, ou então é encontrado em empresas do setor ou por meio de sua própria divulgação no mercado;
• Sua atribuição é auxiliar o Perito Judicial, analisando os pontos positivos e negativos do seu laudo e levantando outras considerações, além de fazer – junto ao perito – outra avaliação, emitindo o seu parecer, que favoreça a quem o contratou. Dessa forma, o juiz irá utilizar o laudo do Perito, complementado pelo do Assistente Técnico Judicial, para fundamentar a sua deliberação final;
• Tal qual o perito, atualmente não há como determinar a exigência de sua formação. Mas também é bem usual que em ambientes judiciais haja a preferência por profissionais com curso superior em engenharia ou arquitetura (registro no CREA ou CAU), e especialização em Engenharia de Avaliações/Perícias. A outra opção é o Corretor de Imóveis (superior em Gestão Imobiliária ou Técnico em Transações Imobiliárias), registrado no CRECI, com especialização em Avaliação de Imóveis e obrigatoriamente associado ao CNAI;
• Não faz concurso público e não é funcionário fixo;
• Está apto e autorizado a trabalhar em outras questões, inclusive, as extrajudiciais.

Ambiente Extrajudicial – Avaliador de Imóveis

• Atua em situações extrajudiciais, sendo contratado por qualquer pessoa interessada em sua assessoria. É comum que o advogado possa indica-lo, ou é encontrado em empresas do setor e por sua própria divulgação no mercado;
• Sua atribuição é fornecer elementos para embasar as diversas negociações e decisões implicando imóveis e seus valores, por meio da Avaliação Imobiliária e respectivo Laudo de Avaliação de Imóvel – em caso de Engenheiro de Avaliações – ou PTAM – quando são Corretores de Imóveis;
• Tem formação em Engenharia de Avaliações, com CREA ou CAU, ou como Corretor de Imóveis (curso superior em Gestão Imobiliária ou Técnico em Transações Imobiliárias), registrado no CRECI, com especialização em Avaliação de Imóveis e associado ao CNAI;
• Pode atuar como funcionário fixo em empresas do ramo ou como autônomo;
• De acordo com o que explicamos nesse artigo, está apto também para trabalhos em processos litigiosos, apesar de ser mais envolvido em questões extrajudiciais.

Observações:

• As autorizações para efetuar avaliações imobiliárias passam por renovação, em geral, a cada três anos;
• Há dois CNAIS: um é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (COFECI e CRECI) e o outro é o Cadastro Nacional de Imóveis Urbanos (voltados à inspeção predial). É importante ter cuidado para não confundi-los.

Como se cadastrar e fazer parte da lista para Perito Judicial?

Segundo o Código de Processo Civil, Seção II, deve haver a divulgação de uma consulta pública para a criação do cadastro, conforme as disposições do tribunal. Geralmente, solicitam identidade, CPF, quitação eleitoral, comprovante de residência, curriculum, fotos, comprovante de regularidade nos órgãos de classe (com ausência de punição), certificados de formação (inclusive em perícia), requerimento de inscrição, certidões negativas de condenações e outros.

Também pode acontecer de um tribunal preferir profissionais formados numa instituição específica (exemplo: o TJRJ cita a Escola Superior de Administração Judiciária, deles próprios) e tempo mínimo de atuação na área. Podem, ainda, não permitir que seja funcionário de empresa contratada pelo sistema ou que tenha cargo público neste.

Como as regras variam, é sempre bom pesquisar o tribunal de interesse e conhecer o que é requisitado, se possível, até mesmo antes de fazer os cursos correlatos. Além, é claro, de manter-se informado sobre as últimas notícias referentes a essas atividades.

Agora que você aprendeu um pouco sobre como se tornar um Perito Judicial, Assistente Técnico Judicial ou Avaliador de Imóveis e se atualizou sobre a controvérsia existente, pode formar suas opiniões e se preparar da melhor maneira, caso seja uma oportunidade desejada ou somente a escolha de alguém para auxílio numa situação particular.

A MK Engenharia de Avaliações conta com especialistas que oferecem serviços de alta qualidade, proporcionando os melhores resultados em diversas questões da área – judiciais ou extrajudiciais. Entre em contato e saiba mais.

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Abraços!

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações