A Avaliação Imobiliária é um importante trabalho e pode ser essencial na vida financeira de uma pessoa, mesmo quando ela não está planejando um negócio que envolva propriedades. Isso porque surpresas surgem a qualquer hora, como alguém interessado em comprar a sua casa, precisar de um empréstimo, ou alguma outra operação nessa categoria.

Para avaliar imóveis para fins de moradia é necessário ter um ótimo conhecimento do assunto, pois inúmeros itens são considerados, garantindo que esse levantamento seja eficiente. Mostraremos 20 fatores básicos no nosso artigo, ajudando você a preparar, identificar ou se basear numa Avaliação Imobiliária de grande qualidade. Leia e confira!

Quando fazer uma Avaliação Imobiliária?

Há diferentes motivos para avaliar imóveis, como atendimento a processos judiciais, fazer a gestão de ativos das empresas, aferir o valor para casos de desapropriações pelo poder público, facilitar a aprovação de um crédito, penhoras e outras transações de instituições financeiras, além, claro, de saber seu preço de compra, venda, locação e revisão de aluguéis.

Por isso, a Avaliação Imobiliária e o Laudo de Avaliação de Imóvel são fundamentais para a solução de questões de vários profissionais, como advogados, corretores, assistentes técnicos em concessões de financiamento, assim como a pessoa física ou jurídica que pode utilizar as informações para efetuar negócios com segurança.

O que deve ser observado ao avaliar imóveis para fins de moradia?

Uma boa Avaliação Imobiliária deve demonstrar porque o valor de mercado concluído no respectivo Laudo de Avaliação de Imóvel – e principal razão de ser deste trabalho – é assim determinado, ou seja, quais as características da propriedade e seu entorno justificam tal precificação. Dessa forma, os seguintes aspectos básicos devem ser verificados:

1. Apresentação do imóvel

Plantas (baixas, cortes, situação e/ou outras com função de esclarecer as medidas e áreas, pé-direito, localização no terreno e bairro) e croquis, mapas, fotos com detalhes (de dentro e fora da propriedade, ruas, adjacências) e explicações minuciosas, inclusive sobre as benfeitorias;

2. Identificação do imóvel

Com endereço completo (sabendo, inclusive, se é o mesmo na prefeitura, pois certas mudanças exigem até um georreferenciamento para sua correta localização), tipo do imóvel (casa, apartamento, sobrados etc.), número de matrícula, IPTU, nome do proprietário, se é urbano, rural, comercial etc., zoneamento;

3. Objetivo da avaliação

A apuração do valor de mercado é para venda, locação, avaliação de portfolio etc.;

4. Documentação

Documentação (se está adequada, atualizada e em dia), como certidão de ônus reais e certidão negativa de débitos condominiais, entre outras;

5. Características do local

Observar infraestrutura (arruamento, fornecimento de energia elétrica, gás, água, internet, telefonia, rede de esgoto), serviços, comércio, transporte (metrô, trem, ônibus), hospitais, escolas, vizinhança (tranquila, educada, colaborativa);

6. Padrão da área

É oportuno checar por meio de pesquisas e tabela do valor do metro quadrado (se houver na cidade), além do projeto e qualidade empregada nas construções;

7. Tempo da construção

Apesar de algumas desvantagens – como as inevitáveis reformas, geralmente nas instalações elétricas, hidráulicas e acabamentos – há também muitos benefícios em imóveis antigos, como cômodos mais amplos, pé-direito alto e existência de jardins e quintal. Portanto, a idade do imóvel não é, necessariamente, um fator de desvalorização, podendo até ser o contrário;

8. Terreno

Topografia (aclives acentuados podem exigir fundações mais aprofundadas ou terraplenagens), existência de água (também requer cuidados com a fundação e aterros), proximidade com rios (verificar riscos de enchentes), esquinas (são boas para comércio nas zonas permitidas, observar também os afastamentos exigidos pela prefeitura, que podem ocasionar diminuição significativa da taxa de ocupação);

9. Incidência de sol e ventilação

Há preferências por imóveis banhados pelo sol da manhã ou da tarde, principalmente com relação à sua incidência nos quartos, pois considera-se que o matutino é mais confortável e promove mais iluminação e arejamento, enquanto o da tarde pode deixar os ambientes mais abafados. Mas o primordial mesmo é que tenha sol, prevenindo mofos, umidades e problemas correlatos;

10. Segurança

Áreas com altos índices de violência, lógico, perdem valor com relação às que são seguras. Observar se há policiamento, além das estatísticas. Condomínios fechados costumam oferecer maior sensação de segurança do que os que não têm portaria, rondas e sistemas de vigilância;

11. Estado geral

Acabamentos em mal estado (cerâmicas das paredes ou piso soltando, pintura descascada ou suja), hidráulica (encanamentos enferrujados, entupidos ou com vazamentos e infiltrações, torneiras que não funcionam), elétrica (subdimensionada, fiações, quadros e disjuntores obsoletos e desgastados, tomadas em modelo antigo e em pouca quantidade), estrutura (rachaduras em paredes, pisos e janelas, e portas com problemas para abrir e fechar podem representar danos estruturais, como recalques). Às vezes tudo está ok, porém, é num estilo antigo;

12. Tamanho

Para avaliar imóveis para fins de moradia, a quantidade e dimensões dos cômodos (em especial, quartos, banheiros e salas) e áreas externas constituem um dos itens mais ponderados, pois têm ligação direta com o uso que se fará do imóvel pela família em questão. Tal preocupação aumentou com o evento da pandemia e a prática do home office e maior permanência em casa;

13. Número de vagas para carros

Nos dias de hoje, é comum que as famílias tenham mais de um veículo e as garagens se tornaram motivo de boa valorização do imóvel;

14. Fachada

É a primeira impressão sobre a propriedade, assim, quando tem um belo design e acabamento, aumenta seu valor de mercado;

15. Áreas abertas e vistas externas

Uma vista ampla, arejada e com um bom cenário adiante é bem mais agradável do que aquela que se depara com um paredão, certo? Razão para ser mais valorizada;

16. Andar

Geralmente, um apartamento no térreo ou andares baixos num edifício sem elevador e os mais altos em prédios com elevador têm maiores preços;

17. Condomínio

Os componentes (piscinas, saunas, academia, churrasqueiras, playground, petplace, salão de festas e de jogos, segurança, portaria 24 horas e outras utilidades) agregam valor, pois os moradores têm essas facilidades na área de sua moradia. No entanto, o custo com a cota condominial restringe o público, já que nem todos querem ou podem arcar com tal despesa mensal;

18. Preço de aquisição e potencial de valorização

Qual a possibilidade de o imóvel valer mais no futuro? Melhorias programadas pelo poder público ou por iniciativas privadas (tipos e níveis de construções e negócios), entorno (terrenos vazios que podem ser construídos, atrapalhando a vista), segurança, acessibilidade e outros itens devem ser analisados em relação à valorização do bem, baseado no preço de aquisição;

19. Definição da metodologia empregada

Método usado (comparativo, evolutivo, involutivo de custo, capitalização da renda, critério residual e a conjunção dos métodos), com justificativa da escolha.

20. Comparativo com imóveis similares

Não há como fugir do mercado: o proprietário pode achar que o seu patrimônio vale muito mais, porém, se outros parecidos e na mesma região têm os preços mais baixos, então esses dados devem ser considerados na avaliação imobiliária.

Como você vê, há muita coisa a ser verificada na hora de avaliar imóveis, sendo um serviço que requer preparação. Ainda devemos acrescentar que num Laudo de Avaliação de Imóvel existem diversas outras informações e cuidados nessa disposição (capa, introdução, definição de terminologias, premissas, métodos, cálculos, conclusões etc.).

Aqui, o artigo explica de maneira simples para todos, e esperamos que tenha agregado conhecimento e atendido às suas necessidades. Se você gostou, comente abaixo e compartilhe com os amigos.

Se precisar de Avaliação Imobiliária e um Laudo de Avaliação de Imóvel, conte com a expertise da MK Engenharia de Avaliações e seus consultores, que proporcionam trabalhos da mais alta qualidade! Confira!

Abraços!

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias