Artigo atualizado em fevereiro de 2025.

A análise de crédito imobiliário para imóveis rurais exige atenção a diversos documentos, que garantem a segurança jurídica da operação e validam a propriedade do bem. A documentação do imóvel rural é fundamental para instituições financeiras, pois assegura que o financiamento ou operação de crédito não enfrente problemas legais no futuro.

CCIR, CAR e ITR são alguns exemplos desses documentos. Mas você sabe o que quer dizer cada uma dessas siglas e para que elas servem? Consegue explicar claramente ao cliente quando é questionado? Se você é um profissional da área de análise de crédito, é crucial entender como pedir a documentação do imóvel rural e quais são os documentos necessários para garantir a regularidade e a viabilidade da operação.

Por isso, neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre essa documentação usada em operações de crédito. Continue a leitura e confira todos os detalhes!

Por que a documentação do imóvel rural é importante para as instituições financeiras?

A documentação do imóvel rural é um dos aspectos mais críticos em uma operação de crédito, principalmente para bancos, cooperativas e consórcios. Ela é essencial para assegurar que o imóvel esteja devidamente registrado e legalizado, o que, por sua vez, garante que a instituição financeira terá um bem real como garantia do crédito concedido.

Imóveis rurais, quando não documentados corretamente, podem apresentar problemas legais, como pendências de regularização fundiária, que comprometem a validade da operação. A análise precisa da documentação do imóvel rural ajuda a evitar fraudes, disputas judiciais e problemas relacionados ao registro rural e à propriedade da terra. Dessa forma, a instituição financeira pode tomar decisões mais seguras, minimizando os riscos da operação.

Quando a instituição financeira deve solicitar a documentação do imóvel rural?

A solicitação da documentação do imóvel rural deve ser feita logo no início do processo de análise de crédito, antes da liberação do financiamento. Isso ocorre porque, sem a documentação necessária, a instituição não pode avaliar adequadamente a propriedade e os riscos envolvidos na operação.

Além disso, é importante que a documentação seja solicitada de maneira detalhada e antes da assinatura de qualquer contrato. Caso o imóvel esteja em processo de regularização ou o proprietário não possua todos os documentos exigidos, a operação pode ser adiada ou até mesmo cancelada.

Quais são os documentos necessários para regularizar uma propriedade rural?

A regularização de uma propriedade rural é essencial para garantir sua legalidade e viabilidade em operações de crédito. Para isso, é necessário reunir uma série de documentos que comprovam a titularidade, o cadastro e o cumprimento das exigências legais.

Abaixo estão os principais documentos necessários para regularizar uma propriedade rural, confira!

CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural)

O CCIR é um documento emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), que atesta que o imóvel rural está devidamente cadastrado no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).

Ele é indispensável para transferir, arrendar, hipotecar, desmembrar, partilhar (divórcio ou herança) e obter financiamento bancário. Ou seja: esse documento é fundamental para qualquer operação de crédito que envolva a propriedade rural, pois garante que o imóvel está regular perante o INCRA.

Vale destacar que os dados constantes do CCIR são exclusivamente cadastrais, não legitimando direito de domínio ou posse. Portanto, esse documento registra apenas o cadastro, ou seja, não comprova nada. O cliente pode entrar no sistema e colocar a informação que lhe for conveniente.

Porém, o cadastro do imóvel rural no Incra é obrigatório. Diante disso, todo imóvel rural deve ser cadastrado no INCRA, pois sem o cadastro não é possível emitir o CCIR, e sem o certificado não é possível legalizar as transferências imobiliárias ou obter financiamento bancário.

Além disso, a instituição financeira pode usar a opção de Consulta de Autenticidade do CCIR direcionada a bancos, cartórios e outros órgãos para verificar a autenticidade do CCIR e a quitação da taxa de serviços cadastrais para uso em transações financeiras e imobiliárias.

Se o imóvel não possuir declaração processada, é necessário procurar uma unidade do INCRA para verificar a situação do bem, pois provavelmente ele não foi recadastrado em 1992 e, por isso, não consta na base de dados atual do Sistema Nacional de Cadastro Rural. Neste caso, é preciso solicitar a inclusão cadastral do imóvel omisso no sistema.

CAR (Cadastro Ambiental Rural)

O Cadastro Ambiental Rural é um instrumento fundamental para auxiliar no processo de regularização ambiental de propriedades e posses rurais, com o objetivo de traçar um mapa digital a partir do qual são calculados os valores das áreas para diagnóstico ambiental.

Portanto, o CAR é um registro eletrônico obrigatório para todas as propriedades rurais, que visa a integração da gestão ambiental e a regularização ambiental das propriedades no Brasil.

Ele é exigido pela Lei nº 12.651/2012 (Novo Código Florestal) e deve ser feito junto ao Sistema de Cadastro Ambiental Rural (SICAR), que é administrado pelo Ministério do Meio Ambiente. Isso porque ele identifica a situação ambiental da propriedade, com informações sobre áreas de preservação, reservas legais e áreas de uso restrito.

Matrícula do imóvel

A matrícula do imóvel é um documento que comprova a existência e o histórico da propriedade no cartório de registro de imóveis. Ela inclui informações sobre o imóvel, como a descrição da área, localização e a cadeia dominial (histórico de transações realizadas sobre o imóvel).

Portanto, ele comprova a titularidade do imóvel e seu histórico jurídico, permitindo verificar se a propriedade está livre de ônus e pendências. Por isso, é emitido no Cartório de Registro de Imóveis competente da localidade onde o imóvel está situado.

ITR (Imposto Territorial Rural)

O ITR é um imposto anual, de competência da Receita Federal, que deve ser pago por todos os proprietários de imóveis rurais. A Declaração de ITR é necessária para comprovar a regularidade fiscal da propriedade, atestando que o proprietário está em dia com suas obrigações tributárias.

Isso porque ele comprova que o imóvel está regular em relação ao pagamento de impostos, evitando problemas fiscais. Por isso, o ITR precisa ser pago obrigatoriamente pelo proprietário da terra, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título.

CNIR (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais)

O CNIR é o sistema informatizado do INCRA que reúne informações detalhadas sobre os imóveis rurais no Brasil, com o objetivo de promover a gestão e o controle das terras rurais no país. O cadastro no CNIR é obrigatório e está relacionado ao CCIR.

O cadastro nesse sistema é importante porque ele reúne e organiza os dados cadastrais de todos os imóveis rurais no Brasil, garantindo o controle e a regularização fundiária.

Registro de imóveis

O registro de imóveis é o procedimento formal que deve ser realizado em cartório para garantir a propriedade legal de uma terra. Para que um imóvel rural seja considerado regular, é necessário que a transação de compra e venda tenha sido registrada no cartório de registro de imóveis competente.

Isso garante a autenticidade e a segurança jurídica da propriedade, confirmando a transferência legal de posse do imóvel. Por isso, deve ser feito em um Cartório de Registro de Imóveis confiável.

Certidão de Ônus Reais

A certidão de ônus reais é um documento que atesta a existência ou inexistência de pendências jurídicas ou financeiras sobre o imóvel rural, como hipotecas ou ações judiciais. É fundamental para assegurar que o imóvel está livre de qualquer comprometimento que possa prejudicar uma operação de crédito.

Isso porque esse documento comprova a situação jurídica do imóvel, garantindo que ele não possui ônus ou pendências que possam afetar a operação de crédito. Essa certidão também é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.

Certidão de Regularidade Fiscal do INCRA

Em alguns casos, pode ser exigida uma certidão de regularidade fiscal do INCRA, que comprova que o proprietário do imóvel rural está em conformidade com as obrigações fiscais perante o órgão. Isso porque ele comprova que o proprietário do imóvel rural está regular em relação às obrigações fiscais com o INCRA.

Essa certificação do imóvel rural atesta que o polígono georreferenciado informado não se sobrepõe a nenhum outro da base de dados do Incra. Este documento é exigido para toda alteração de área ou de titularidade em cartório (de acordo com os prazos estabelecidos no Decreto 5.570/05, alterados pelo Decreto 7.620/11).

A certificação do imóvel permite que você possa verificar as áreas de APP (Área de Preservação Permanente) e Reserva Legal correspondente à área do imóvel, ficando ciente que o mesmo não incorre em nenhum passivo ambiental.

Como a instituição financeira pode solicitar a documentação do imóvel rural?

Quando uma instituição financeira está prestes a realizar uma operação de crédito envolvendo um imóvel rural, ela precisa solicitar a documentação necessária ao proprietário da terra para garantir a regularidade da propriedade e a segurança jurídica da operação.

A solicitação deve ser feita de maneira clara e detalhada, para que o proprietário entenda exatamente o que é necessário e possa providenciar os documentos de forma adequada. Aqui estão os principais passos que a instituição financeira deve seguir ao solicitar a documentação do imóvel rural:

Comunique ao proprietário quais documentos são necessários

A primeira ação da instituição financeira é comunicar ao proprietário do imóvel rural quais documentos precisam ser apresentados para a análise de crédito. Essa lista geralmente inclui o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), a matrícula ou escritura do imóvel, a Certidão de Ônus Reais, e a Declaração do ITR (Imposto Territorial Rural). A comunicação pode ser feita por meio de um e-mail formal ou por uma carta com orientações claras.

Estabeleça um prazo para a entrega dos documentos

Após informar ao proprietário sobre os documentos necessários, é fundamental que a instituição financeira estabeleça um prazo razoável para a entrega dos documentos. Esse prazo deve ser suficiente para que o proprietário possa organizar e providenciar os documentos de maneira eficaz, incluindo os possíveis processos de atualização de registros ou obtenção de certidões.

Oriente sobre a obtenção dos documentos

Em alguns casos, o proprietário pode ter dificuldades em obter determinados documentos, como a matrícula do imóvel ou a Certidão de Ônus Reais. A instituição financeira pode fornecer orientações sobre como solicitar esses documentos junto aos órgãos responsáveis, como o cartório de registro de imóveis ou o INCRA. Isso ajuda a agilizar o processo e evita atrasos.

Verifique a autenticidade dos documentos

Ao receber os documentos, a instituição financeira deve verificar a autenticidade do CCIR, da matrícula, e de outras certidões, como a Certidão de Ônus Reais. No caso do CCIR, é possível validar a autenticidade diretamente no site do INCRA. Já as certidões de registro de imóveis, podem ser verificadas junto ao cartório de registro de imóveis.

Com esses passos, a instituição financeira garante que a documentação solicitada seja completa e regular, assegurando que a operação de crédito imobiliário seja segura e sem riscos para ambas as partes.

O que fazer se o proprietário do imóvel rural não tiver toda a documentação necessária?

Caso o proprietário do imóvel rural não tenha toda a documentação exigida, é importante analisar o motivo da falta de documentos. Em alguns casos, a documentação pode ser providenciada com a ajuda de advogados especializados em direito imobiliário ou serviços de regularização fundiária. A solução mais adequada depende das pendências que precisam ser resolvidas.

Em situações onde a documentação estiver irregular, o processo de regularização poderá ser longo, mas necessário para garantir que a operação de crédito seja concluída com segurança. Enquanto isso, a instituição financeira pode avaliar a possibilidade de conceder o crédito mediante outras garantias ou até mesmo com cláusulas específicas para regularização posterior.

Qual a importância dessa documentação correta para as instituições financeiras?

Quantas instituições financeiras ainda enfrentam dificuldades para localizar áreas que foram dadas como garantia? O georreferenciamento chegou para solucionar esse problema, permitindo o mapeamento preciso das propriedades rurais e evitando prejuízos em diversos aspectos.

Todos os documentos mencionados neste artigo são fundamentais para garantir a regularidade do imóvel, oferecer segurança ao proprietário e facilitar a negociação de compra e venda, pois comprovam que a propriedade está devidamente regularizada.

Isso também tem impacto em uma Avaliação Imobiliária, sendo um ponto positivo para o imóvel, pois, com toda a documentação em ordem, os processos são agilizados e a negociação torna-se mais segura para todos os envolvidos no processo.

Se você deseja se manter atualizado sobre mercado imobiliário, não deixe de assinar nossa newsletter. Receba conteúdos exclusivos e orientações sobre como lidar com questões relevantes para o seu trabalho.

Conclusão

A documentação do imóvel rural é um passo essencial para garantir a segurança jurídica e financeira das operações de crédito envolvendo propriedades rurais. Entender quais documentos são necessários e como solicitá-los ajuda a evitar riscos e proporciona mais confiança na análise de crédito imobiliário.

Ao seguir as orientações acima, profissionais da área financeira podem garantir que as operações de crédito sejam realizadas de forma correta e eficiente, protegendo tanto a instituição financeira quanto o proprietário do imóvel rural.

Se precisar de ajuda, estamos à sua disposição.

Grande abraço e até o próximo artigo.

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações