Artigo atualizado em fevereiro de 2025.
A análise de crédito imobiliário para imóveis rurais exige atenção a diversos documentos, que garantem a segurança jurídica da operação e validam a propriedade do bem. A documentação do imóvel rural é fundamental para instituições financeiras, pois assegura que o financiamento ou operação de crédito não enfrente problemas legais no futuro.
CCIR, CAR e ITR são alguns exemplos desses documentos. Mas você sabe o que quer dizer cada uma dessas siglas e para que elas servem? Consegue explicar claramente ao cliente quando é questionado? Se você é um profissional da área de análise de crédito, é crucial entender como pedir a documentação do imóvel rural e quais são os documentos necessários para garantir a regularidade e a viabilidade da operação.
Por isso, neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre essa documentação usada em operações de crédito. Continue a leitura e confira todos os detalhes!
Por que a documentação do imóvel rural é importante para as instituições financeiras?
A documentação do imóvel rural é um dos aspectos mais críticos em uma operação de crédito, principalmente para bancos, cooperativas e consórcios. Ela é essencial para assegurar que o imóvel esteja devidamente registrado e legalizado, o que, por sua vez, garante que a instituição financeira terá um bem real como garantia do crédito concedido.
Imóveis rurais, quando não documentados corretamente, podem apresentar problemas legais, como pendências de regularização fundiária, que comprometem a validade da operação. A análise precisa da documentação do imóvel rural ajuda a evitar fraudes, disputas judiciais e problemas relacionados ao registro rural e à propriedade da terra. Dessa forma, a instituição financeira pode tomar decisões mais seguras, minimizando os riscos da operação.
Quando a instituição financeira deve solicitar a documentação do imóvel rural?
A solicitação da documentação do imóvel rural deve ser feita logo no início do processo de análise de crédito, antes da liberação do financiamento. Isso ocorre porque, sem a documentação necessária, a instituição não pode avaliar adequadamente a propriedade e os riscos envolvidos na operação.
Além disso, é importante que a documentação seja solicitada de maneira detalhada e antes da assinatura de qualquer contrato. Caso o imóvel esteja em processo de regularização ou o proprietário não possua todos os documentos exigidos, a operação pode ser adiada ou até mesmo cancelada.
Quais são os documentos necessários para regularizar uma propriedade rural?
A regularização de uma propriedade rural é essencial para garantir sua legalidade e viabilidade em operações de crédito. Para isso, é necessário reunir uma série de documentos que comprovam a titularidade, o cadastro e o cumprimento das exigências legais.
Abaixo estão os principais documentos necessários para regularizar uma propriedade rural, confira!
CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural)
O CCIR é um documento emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), que atesta que o imóvel rural está devidamente cadastrado no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).
Ele é indispensável para transferir, arrendar, hipotecar, desmembrar, partilhar (divórcio ou herança) e obter financiamento bancário. Ou seja: esse documento é fundamental para qualquer operação de crédito que envolva a propriedade rural, pois garante que o imóvel está regular perante o INCRA.
Vale destacar que os dados constantes do CCIR são exclusivamente cadastrais, não legitimando direito de domínio ou posse. Portanto, esse documento registra apenas o cadastro, ou seja, não comprova nada. O cliente pode entrar no sistema e colocar a informação que lhe for conveniente.
Porém, o cadastro do imóvel rural no Incra é obrigatório. Diante disso, todo imóvel rural deve ser cadastrado no INCRA, pois sem o cadastro não é possível emitir o CCIR, e sem o certificado não é possível legalizar as transferências imobiliárias ou obter financiamento bancário.
Além disso, a instituição financeira pode usar a opção de Consulta de Autenticidade do CCIR direcionada a bancos, cartórios e outros órgãos para verificar a autenticidade do CCIR e a quitação da taxa de serviços cadastrais para uso em transações financeiras e imobiliárias.
Se o imóvel não possuir declaração processada, é necessário procurar uma unidade do INCRA para verificar a situação do bem, pois provavelmente ele não foi recadastrado em 1992 e, por isso, não consta na base de dados atual do Sistema Nacional de Cadastro Rural. Neste caso, é preciso solicitar a inclusão cadastral do imóvel omisso no sistema.
CAR (Cadastro Ambiental Rural)
O Cadastro Ambiental Rural é um instrumento fundamental para auxiliar no processo de regularização ambiental de propriedades e posses rurais, com o objetivo de traçar um mapa digital a partir do qual são calculados os valores das áreas para diagnóstico ambiental.
Portanto, o CAR é um registro eletrônico obrigatório para todas as propriedades rurais, que visa a integração da gestão ambiental e a regularização ambiental das propriedades no Brasil.
Ele é exigido pela Lei nº 12.651/2012 (Novo Código Florestal) e deve ser feito junto ao Sistema de Cadastro Ambiental Rural (SICAR), que é administrado pelo Ministério do Meio Ambiente. Isso porque ele identifica a situação ambiental da propriedade, com informações sobre áreas de preservação, reservas legais e áreas de uso restrito.
Matrícula do imóvel
A matrícula do imóvel é um documento que comprova a existência e o histórico da propriedade no cartório de registro de imóveis. Ela inclui informações sobre o imóvel, como a descrição da área, localização e a cadeia dominial (histórico de transações realizadas sobre o imóvel).
Portanto, ele comprova a titularidade do imóvel e seu histórico jurídico, permitindo verificar se a propriedade está livre de ônus e pendências. Por isso, é emitido no Cartório de Registro de Imóveis competente da localidade onde o imóvel está situado.
ITR (Imposto Territorial Rural)
O ITR é um imposto anual, de competência da Receita Federal, que deve ser pago por todos os proprietários de imóveis rurais. A Declaração de ITR é necessária para comprovar a regularidade fiscal da propriedade, atestando que o proprietário está em dia com suas obrigações tributárias.
Isso porque ele comprova que o imóvel está regular em relação ao pagamento de impostos, evitando problemas fiscais. Por isso, o ITR precisa ser pago obrigatoriamente pelo proprietário da terra, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título.
CNIR (Cadastro Nacional de Imóveis Rurais)
O CNIR é o sistema informatizado do INCRA que reúne informações detalhadas sobre os imóveis rurais no Brasil, com o objetivo de promover a gestão e o controle das terras rurais no país. O cadastro no CNIR é obrigatório e está relacionado ao CCIR.
O cadastro nesse sistema é importante porque ele reúne e organiza os dados cadastrais de todos os imóveis rurais no Brasil, garantindo o controle e a regularização fundiária.
Registro de imóveis
O registro de imóveis é o procedimento formal que deve ser realizado em cartório para garantir a propriedade legal de uma terra. Para que um imóvel rural seja considerado regular, é necessário que a transação de compra e venda tenha sido registrada no cartório de registro de imóveis competente.
Isso garante a autenticidade e a segurança jurídica da propriedade, confirmando a transferência legal de posse do imóvel. Por isso, deve ser feito em um Cartório de Registro de Imóveis confiável.
Certidão de Ônus Reais
A certidão de ônus reais é um documento que atesta a existência ou inexistência de pendências jurídicas ou financeiras sobre o imóvel rural, como hipotecas ou ações judiciais. É fundamental para assegurar que o imóvel está livre de qualquer comprometimento que possa prejudicar uma operação de crédito.
Isso porque esse documento comprova a situação jurídica do imóvel, garantindo que ele não possui ônus ou pendências que possam afetar a operação de crédito. Essa certidão também é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Certidão de Regularidade Fiscal do INCRA
Em alguns casos, pode ser exigida uma certidão de regularidade fiscal do INCRA, que comprova que o proprietário do imóvel rural está em conformidade com as obrigações fiscais perante o órgão. Isso porque ele comprova que o proprietário do imóvel rural está regular em relação às obrigações fiscais com o INCRA.
Essa certificação do imóvel rural atesta que o polígono georreferenciado informado não se sobrepõe a nenhum outro da base de dados do Incra. Este documento é exigido para toda alteração de área ou de titularidade em cartório (de acordo com os prazos estabelecidos no Decreto 5.570/05, alterados pelo Decreto 7.620/11).
A certificação do imóvel permite que você possa verificar as áreas de APP (Área de Preservação Permanente) e Reserva Legal correspondente à área do imóvel, ficando ciente que o mesmo não incorre em nenhum passivo ambiental.
Como a instituição financeira pode solicitar a documentação do imóvel rural?
Quando uma instituição financeira está prestes a realizar uma operação de crédito envolvendo um imóvel rural, ela precisa solicitar a documentação necessária ao proprietário da terra para garantir a regularidade da propriedade e a segurança jurídica da operação.
A solicitação deve ser feita de maneira clara e detalhada, para que o proprietário entenda exatamente o que é necessário e possa providenciar os documentos de forma adequada. Aqui estão os principais passos que a instituição financeira deve seguir ao solicitar a documentação do imóvel rural:
Comunique ao proprietário quais documentos são necessários
A primeira ação da instituição financeira é comunicar ao proprietário do imóvel rural quais documentos precisam ser apresentados para a análise de crédito. Essa lista geralmente inclui o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), a matrícula ou escritura do imóvel, a Certidão de Ônus Reais, e a Declaração do ITR (Imposto Territorial Rural). A comunicação pode ser feita por meio de um e-mail formal ou por uma carta com orientações claras.
Estabeleça um prazo para a entrega dos documentos
Após informar ao proprietário sobre os documentos necessários, é fundamental que a instituição financeira estabeleça um prazo razoável para a entrega dos documentos. Esse prazo deve ser suficiente para que o proprietário possa organizar e providenciar os documentos de maneira eficaz, incluindo os possíveis processos de atualização de registros ou obtenção de certidões.
Oriente sobre a obtenção dos documentos
Em alguns casos, o proprietário pode ter dificuldades em obter determinados documentos, como a matrícula do imóvel ou a Certidão de Ônus Reais. A instituição financeira pode fornecer orientações sobre como solicitar esses documentos junto aos órgãos responsáveis, como o cartório de registro de imóveis ou o INCRA. Isso ajuda a agilizar o processo e evita atrasos.
Verifique a autenticidade dos documentos
Ao receber os documentos, a instituição financeira deve verificar a autenticidade do CCIR, da matrícula, e de outras certidões, como a Certidão de Ônus Reais. No caso do CCIR, é possível validar a autenticidade diretamente no site do INCRA. Já as certidões de registro de imóveis, podem ser verificadas junto ao cartório de registro de imóveis.
Com esses passos, a instituição financeira garante que a documentação solicitada seja completa e regular, assegurando que a operação de crédito imobiliário seja segura e sem riscos para ambas as partes.
O que fazer se o proprietário do imóvel rural não tiver toda a documentação necessária?
Caso o proprietário do imóvel rural não tenha toda a documentação exigida, é importante analisar o motivo da falta de documentos. Em alguns casos, a documentação pode ser providenciada com a ajuda de advogados especializados em direito imobiliário ou serviços de regularização fundiária. A solução mais adequada depende das pendências que precisam ser resolvidas.
Em situações onde a documentação estiver irregular, o processo de regularização poderá ser longo, mas necessário para garantir que a operação de crédito seja concluída com segurança. Enquanto isso, a instituição financeira pode avaliar a possibilidade de conceder o crédito mediante outras garantias ou até mesmo com cláusulas específicas para regularização posterior.
Qual a importância dessa documentação correta para as instituições financeiras?
Quantas instituições financeiras ainda enfrentam dificuldades para localizar áreas que foram dadas como garantia? O georreferenciamento chegou para solucionar esse problema, permitindo o mapeamento preciso das propriedades rurais e evitando prejuízos em diversos aspectos.
Todos os documentos mencionados neste artigo são fundamentais para garantir a regularidade do imóvel, oferecer segurança ao proprietário e facilitar a negociação de compra e venda, pois comprovam que a propriedade está devidamente regularizada.
Isso também tem impacto em uma Avaliação Imobiliária, sendo um ponto positivo para o imóvel, pois, com toda a documentação em ordem, os processos são agilizados e a negociação torna-se mais segura para todos os envolvidos no processo.
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Conclusão
A documentação do imóvel rural é um passo essencial para garantir a segurança jurídica e financeira das operações de crédito envolvendo propriedades rurais. Entender quais documentos são necessários e como solicitá-los ajuda a evitar riscos e proporciona mais confiança na análise de crédito imobiliário.
Ao seguir as orientações acima, profissionais da área financeira podem garantir que as operações de crédito sejam realizadas de forma correta e eficiente, protegendo tanto a instituição financeira quanto o proprietário do imóvel rural.
Se precisar de ajuda, estamos à sua disposição.
Grande abraço e até o próximo artigo.
Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações
Respostas de 42
Tenho 1500 metros area rural como faço pra documentar
Prezado Vanderlei, boa tarde.
Entraremos em contato via e-mail, ok?
Abs,
Marcia Costa
Bom dia!
Meu pai tem área rural com escritura em cartório, o mesmo faleceu, é possível requerer estas documentações apenas com escritura da área?
Junior, entre em contato conosco, creio que podemos te ajudar!
Marcia Costa
Preciso saber se numa área rural eu tinha 65 hectares de terra e o INCRA convocou todos proprietários para regularização juntamente com os confrontantes, assim foi feito, só que minha terra foi matrículado mais 300hec, no qual hoje tenho a certificação e matrícula regularizadas em meu nome a mais de dois, pago todos os impostos em dia, CCIR, ITR etc, tem risco desta matrícula ser anulada.
Caro Antônio, boa noite.
Vamos continuar esta conversa por e-mail?
Vou te enviar um e-mail e aguardo sua resposta.
Abs,
Marcia Costa
Prezado Marcos Costa, boa tarde! Agradeço os esclarecimentos até aqui, assim como a oportunidade de tirar 3 – três dúvidas, dentro do possível, a saber: (1ª) Enquanto não se transfere/REGISTRA a propriedade no cartório com o exigido/devido Geo-referenciamento, mesmo que os envolvidos compradores tenham a escritura,, devidamente pago, DE QUEM DE FATO, ou talvez DE DIREITO, que se diz,, é o VERDADEIRO PROPRIETÁRIO do imóvel? (Aí se aplica a frase: quem não registra não é dono? e/ou ter a chave é posse x ter registro é dono!!!). (2ª) Quanto tempo o vendedor TEM para fornecer tal documento de geo-mapeamento , se não o fez no prazo da escrituração? (Visto que em algum caso, devido ao volume de terra negociada, ser muito e com custo relevante) (3ª) Quais riscos para o ou os compradores em vida e/ou em caso de inventário de uma das partes?
Prezado Jesus, boa tarde.
Pelo que eu pude entender, as questões levantadas são jurídicas, por isto, sugiro que o Sr. procure um escritório de Advocacia e não uma Engenharia.
Grande abraço.
Sucesso.
Marcia Costa
Bom dia! Imóveis rurais eles são obrigados a ter planta aprovada pela prefeitura?
Olá Maria, boa tarde.
Os imóveis rurais são geridos pelo Incra e não prefeitura!
Grande abraço,
Marcia Costa
Boa tarde. Gostaria de saber se, para fazer a partilha de terra na zona rural, no caso em RS ( sul) , é preciso que, vizinhos donos de terra ao redor, precisam assinar para realizar os documentos?
Durvalina, você precisa verificar com o advogado que irá conduzir a partilha!
Sucesso!
Grande abraço,
Marcia Costa
Ola , tenho 500 metros quadrados e construí uma casa . Comprei e só recebi compra e venda da terra . Sei q a be pessoa q é dona de mais terra tem o Incra. Como faço para pagar o meu Incra ?
Aguardo
Obrigada
Entre em contato conosco.
Boa noite,
Estou comprando uma propriedade onde a pessoa está me vendendo por recibo de compra e venda, como faço a escritura?
Se o vendedor for o titular, vocês devem procurar um tabelionato de notas que lavre a escritura pública de compra e venda, onde ambas as partes irão assinar. O tabelião informará sobre certidões e demais documentos que você precisará apresentar.
Recebi uma área rural de 9000m° como herança. Meu pai adquiriu essa propriedade em 1964… já procurei e não encontrei número do Incra! Quais documentos uma área rural necessita ter?
Marisete, foi ate o cartorio da cidade? Verificou os terrenos confrontantes:? Consegue achar uma linha e ir pesquisando ate encontrar os documentos
Olá!
Comprei um lote rural a pouco tempo. No entanto, apareceu uma terceira pessoa que afirma ser proprietário da área há mais de 20 anos. Como faço para saber quem de fato é o dono? Se é a pessoa de quem comprei ou dessa terceira pessoa?
Você pode me ajudar?
Prezada Janisse, boa tarde.
Acreditamos que você deve procurar um escritório de advocacia para intimar e levantar informações de contrato de compra e venda, usucapião, área sobreposta entre outras situações.
Desejamos a você, sucesso!
Grande abraço,
Marcia Costa
Qual é o nome dado ao documento de uma terra que tem mais de 35 anos?
Desculpe, mas não entendi do que se trata.
Alessandro
Parabéns pela bondade de coração por fornecer informações orientações pra nós que pouco entende desses processos de legalização de proprietários de áreas rurais.
Prezada Marlene, boa tarde.
Obrigado por sua participação.
Fique conosco para receber mais conteúdos como esse!
Abraços,
Marcia Costa
Boa tarde Dra tudo bem gostaria de saber meu avô faleceu e não foi desmembrado o terreno mais já venho pagando a 5 anos a documentação da área toda consigo fazer uma escritura em meu nome
Vc precisa procurar o cartório da sua cidade e verificar de maneira mais acertada, toda esta situação.
Boa sorte.
Abs,
Marcia Costa
Um terreno rural de 2,2ha tem que pagar ITR?
Tem que ter CCIR?
Prezada Alcione!
Pagamento de impostos são obrigação e independe da área, bem como o cadastro de CCRI!
Sucesso.
Grande abraço.
Marcia Costa
Boa noite!
Tenho posse de um sítio, tenho itr, ccir, todo cadastro no Incra, fiz topografia, só não tenho registro em cartório, descobri recentemente que o instituto itesp fez o georeferenciamento do meu sítio más não está no sigef, como regularizar esse georeferenciamento? Tenho a planta do georeferenciamento e o memorial descritivo fornecido pelo instituto itesp o que devo fazer?
Prezado Rodrigo, boa tarde.
Se não tem registro em cartório, não é o dono do imóvel.
Primeiramente registrar em cartório e providenciar todo o necessário. Depois disto, regularizar junto ao INCRA.
Abraço,
Marcia Costa
Tenho um sítio há 26 anos tenho ITR,CCIR, CAR, tenho comprovante de compra e está em trâmite no Interpa mais essa semana invadiram meu sítio o que fazer para conseguir direito de permanecer no meu terreno, tenho direito?
Prezada Maria, boa tarde!
Neste caso, procure um advogado para ele entrar com uma Ação de Reintegração de posse.
ola amigo, comprei um terreno rural onde FMP e de 2 hct, lavrei escritura e registrei no cartorio de registro de imoveis da cidade, uma area de 9680 mtr, que nao ghega a ser nem a metade exigido do FMP, agora quero vender e tenho comprador mas o cartorio de notas disse que nao pode lavrar a escritura do terreno porque ele e menor do FMP exigido. SOCORROOOOO
Geraldo, bom dia.
De acordo com as informações passadas, o que podemos sugerir é que você busque uma equipe profissional para fazer a topografia do imóvel e que a leve ao cartório de registros.
Boa sorte!
Abraços,
Marcia Costa
Eu tenho um terreno desde 2008, dei entrada no spf em Manaus, mas não consegue até agora.
Regularizar meu imóvel.
Oque posso fazer, o terreno tem 500×1.000
Valberto, envie o processo completo com os impedimentos para analisarmos.
Abraços.
Marcia Costa
Olá.
É seguro comprar uma terra apenas com o documento do Incra?
Não.
Boa tarde, tenho um terreno no qual pretendo arrendar para uma empresa de energia solar.
Possuo CCIR; CAR e ITR, mas não consigo tirar a matrícula do imóvel por pendências entre o IDACE e os cartórios da cidade. É possível fazer o arrendamento só com essa documentação?
Prezada Maria, bom dia.
Em tese, se não tem matrícula não tem como comprovar a propriedade!
Sugiro que você procure um advogado para assessorá-la nesta questão.
Boa sorte.
Grande abraço.
Marcia Costa
Meu pai tem 46 hectares de terra dado pelo incra a 25 anos, a dois anos recebeu o documento da terra, minha mãe fala que é só a cópia ela pagou 6 mil nesse documento, eles querem vender a terra mas o cartório fala que o incra precisa mandar outro documento o ccri. o que pode ser feito? as terras podem ser vendidas?
Bianca, bom dia.
Acredito que você precisará efetuar o Georreferenciamento e também precisa ir ao INCRA para buscar informações precisas.
Para qualquer operação com a terra, os documentos devem estar regularizados.
Estamos à disposição.
Abraços.
Marcia Costa