Como usar a Avaliação Imobiliária ao escolher um imóvel para fins comerciais ou fabris?

Ao pensar em abrir um negócio, o empreendedor tem muitas ações a providenciar, que devem ser minuciosamente planejadas, em sua busca pelo sucesso. Várias delas referem-se ao imóvel, pois é diretamente ligado ao projeto e resultados alcançados pela empresa. Por isso, é muito importante fazer uma Avaliação Imobiliária antes de assinar um contrato de locação ou compra.

Usar a Avaliação Imobiliária ao escolher um imóvel para fins comerciais ou fabris evita prejuízos causados por valores inadequados, além de outros problemas posteriores. Para falarmos dessas características, preparamos o nosso artigo de hoje. Leia, saiba mais e fique à vontade para comentar em seguida!

O que é a Avaliação Imobiliária?

A Avaliação Imobiliária é um trabalho técnico-científico, regido pela NBR 14653 e IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que apura o valor de mercado de uma propriedade, com ou sem construção, por meio de uma detalhada verificação desta e seu entorno.

Esta norma é subdividida em sete partes, sendo a primeira a de Procedimentos Gerais e as outras relacionadas ao tipo de bem aferido, inclusive os Empreendimentos (parte 4).  Assim, quando o especialista faz a Avaliação Imobiliária, ele usa os parâmetros direcionados à situação real da empresa, seja comércio ou indústria, independente de estar na fase da concepção ou até desmonte.

O relatório resultante da análise, realizada pelo Engenheiro de Avaliações, é o Laudo de Avaliação de Imóvel, um documento essencial em inúmeras questões, como: compra, venda, locação, desapropriações, gestão patrimonial e de ativos, garantia em financiamentos e também em litígios (divórcios, heranças, indenizações trabalhistas, reintegrações de posses e outros).

Por que usar a Avaliação Imobiliária ao escolher um imóvel para fins comerciais ou fabris?

É indispensável usar a Avaliação Imobiliária ao escolher um imóvel para fins comerciais ou fabris para saber o quanto é justo pagar na locação ou compra (pois o valor de mercado já terá sido apurado de maneira técnica).

É claro que num contrato livre, sema discussão sobre direitos ou obrigações, o proprietário pode determinar o que quer e o comprador ou locador aceita se quiser, mas quando envolve algum tipo de contenda, então a Avaliação Imobiliária é imprescindível para que as transações sejam corretas, práticas, rápidas e vantajosas.

Exemplos:

• renovação ou revisão de um aluguel, em que o locador esteja solicitando um valor com o qual o locatário não concorda;
• gestão dos ativos, incluindo fusão e liquidação/dissolução de sociedades empresariais;
• indenizações trabalhistas;
• desapropriação do imóvel pelo Poder Público.

Outras utilidades:

• acesso a financiamentos/liberação de créditos para a firma, com o imóvel como garantia;
• levantamento patrimonial/inventário.

Quais os cuidados ao escolher um imóvel para fins comerciais ou fabris?

Ao analisar uma propriedade residencial, o foco estará nas pessoas e suas rotinas, como a proximidade com o emprego, existência de escolas, mercados, itens de lazer e outros. Mas ao escolher um imóvel para fins comerciais ou fabris, o foco estará não só nas pessoas, mas, tão importante quanto, no negócio e suas especificidades. Portanto, é primordial que sejam observados:

Zoneamento

A Lei de Zoneamento é parte do Plano Diretor, em que as diretrizes para o desenvolvimento da cidade são explanadas. Nela, é descrita a permissão para a construção e atividades nas ruas e áreas (moradias, comércio, indústrias etc.). Alguns exemplos dessas definições são:

• Bairro estritamente residencial.
• Predominantemente residencial, com algum comércio.
• Residencial com densidade média (são os centros de bairro). Permite comércio.
• Área de uso misto.
• Bairro industrial, com tolerância para comércio e indústrias.
• Área industrial. Não pode ter casas.
• Área de proteção de mananciais.
• Áreas especiais (parques e clubes estão nestas zonas).
• Área residencial com serviços.

Como dito, foram somente poucos exemplos, pois há várias outras deliberações. É fundamental dizer também que, em cada uma delas, há a equivalência da autorização para a ocupação do terreno/ porcentagem de construção, gabarito (altura da edificação) e demais instruções para a organização do espaço urbano.

Assim, não pesquisar essas informações antes de fechar um contrato de compra e venda de um imóvel pode trazer danos imensos, pois existe a chance de que o seu projeto não tenha liberação para ser executado e, muito menos, conseguir um alvará de funcionamento posteriormente.

Nessa checagem sugerimos, inclusive, ir aos setores municipais correlatos, como Fazenda e Planejamento Urbano, a fim de obter o máximo de orientação – de preferência, por escrito, para documentar a sua busca. Regras específicas (e inimagináveis) às vezes são descobertas.

Exemplo: um cliente comprou uma sala no quinto andar, onde pretendia abrir um curso de inglês e, ao tentar fazer a regularização, descobriu que naquele prédio só eram consentidas unidades de ensino até o terceiro pavimento. Ficou curioso sobre o motivo? Pois bem, a lei não explicava.

Topografia

É necessário saber se a posição, contornos, existências de mananciais, relevos, distâncias e outros aspectos do terreno são favoráveis para o tipo de estabelecimento a ser implantado, facilitando o planejamento e execução dos projetos e evitando altos gastos, atrasos ou a infeliz constatação de que a construção, adaptação ou reforma são inviáveis.

Infraestrutura

Energia elétrica, água, esgoto, gás, telefonia e internet são alguns itens de extrema importância para o sucesso de um negócio. Exemplos: se a indústria precisará de gás em seus processos e ainda não existe essa rede na área, os custos para tal serão enormes; se não há torres de telefonia ou satélites que propiciem um sistema de telecomunicação adequado, muitos planos poderão ser prejudicados.

Os transportes e a logística também são elementos da infraestrutura necessária. Esquemas variados e eficientes viabilizam o acesso tanto das pessoas que trabalham no local, quanto dos fornecedores de materiais e serviços e, claro, dos clientes.  Igualmente, o escoamento da produção deve ter um fluxo ágil e fácil, proporcionando rapidez nas entregas e respectivas baixas de preços. Os principais modais dos transportes/ logística são:

• rodoviário;
• ferroviário;
• hidroviário;
• aéreo;
• dutoviário;
• infoviário.

Demanda pelo negócio – atual e futura

No caso do comércio, o que é oferecido deve corresponder ao desejo de quem passa ou está no local – além de quem vai ali somente para isso – e precisa propiciar uma fácil visualização e acesso a estes. Assim, se o tráfego de indivíduos que correspondem ao público-alvo é intenso, melhor, pois promove até mesmo as chamadas compras por impulso e conveniência.

Localização

Somando-se ao que vimos sobre a demanda e transportes, outras características devem ser consideradas quanto à localização do empreendimento, como:

• disponibilidade de mão-de-obra próxima;
• facilidade para aquisição e recebimento de matéria-prima;
• estacionamento para carros e bicicletas em número suficiente;
• concorrência ao redor;
• segurança;
• padrão do bairro;
• vizinhança compatível;
• previsão de crescimento;
• sazonalidade;
• incidência de sol e sombras;
• barulho e movimentação de carros que possam interferir negativamente.

Lembrando que quando usar a Avaliação Imobiliária ao escolher um imóvel para fins comerciais ou fabris, muitos desses itens já terão sido verificados pelo especialista e considerados no Laudo de Avaliação do Imóvel, atestando o seu justo valor de mercado.

O assunto é vasto e há muito para falarmos sobre cada tópico apresentado neste texto. Por isso, escrevemos e continuaremos a escrever outros conteúdos que possam ajudar no aprendizado sobre o tema. Acompanhe o nosso blog e saiba mais.

E se precisar de assessoria especializada, conheça e seus experts da Avaliação Imobiliária. Conte com a nossa eficiência e competência a seu favor.

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Abraços!

Até breve!

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações