Todo patrimônio pode ter um preço, porém, muitos aspectos devem ser considerados para que a precificação seja feita com justiça e correção. Um grande exemplo disso é o Laudo de Avaliação de Imóvel – o documento que define o valor de mercado de uma propriedade – resultado de uma minuciosa análise técnica, a Avaliação Imobiliária.

Como geralmente está relacionado a negociações e/ou contendas, embasando importantes decisões, tal parecer precisa ser exato e extremamente confiável, deixando os envolvidos seguros sobre terem a informação certa, na hora certa. Quer saber como elaborar e reconhecer um Laudo de Avaliação de Imóvel de excelência? Então continue a leitura e confira.

O que é um Laudo de Avaliação de Imóvel?

Trata-se do relatório final gerado após uma detalhada aferição das condições de um imóvel (rural ou urbano, com ou sem construção), com validade legal, parametrizado pela NBR 14653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, com a função de firmar o valor de mercado desse bem.

A adoção do Laudo de Avaliação de Imóvel parte do princípio de que é comum haver discordâncias sobre o quanto cada indivíduo acha que vale um terreno, casa, apartamento, sala, loja etc., já que o ponto-de-vista e interesses são opostos (quem vende e quem compra), além do que o Poder Público também estabelece (valor venal).

Para resolver as divergências, é imprescindível obter um diagnóstico isento, feito por um profissional capacitado e imparcial, que considere critérios técnicos previamente instituídos por especialistas, de forma a identificar o valor real, eliminando as suposições e, consequentemente, possibilitando transações corretas e sem (ou com menos) conflitos judiciais.

Quando é necessário utilizar o Laudo de Avaliação de Imóvel?

Se é uma livre negociação, o valor ajustado não precisa obedecer a regras (o vendedor pede o que quiser e o comprador concorda se quiser). Nesse caso, não será exigido nenhum laudo, a não ser com a intenção, somente, de obter dados para fundamentar o cálculo.

Mas, no mesmo exemplo, se uma instituição bancária for vinculada ao financiamento, então ela precisará do Laudo de Avaliação de Imóvel para determinar o quanto emprestar ao cliente, tendo em vista que sua garantia é justamente o bem em questão, que se estiver estimado erroneamente, certamente não cobrirá uma eventual inadimplência.

Além das situações acima, outras em que o Laudo de Avaliação de Imóvel poderá ser requerido são:

1. avaliação patrimonial: para compra, venda, locação, revisão de aluguéis, contratos com seguradoras;
2. garantias: financiamentos bancários/alienação , penhoras, medições (checagem do percentual de execução da obra);
3. atendimento a processos judiciais: muitas vezes o Laudo de Avaliação de Imóvel é solicitado pelo juiz ou advogados (defesa ou acusação). Envolve os casos relacionados à partilha de bens (como heranças e divórcios), indenizações trabalhistas, reintegrações de posse;
4. gestão de ativos de empresas: incluindo fusão, dissolução e liquidação de sociedades empresariais;
5. desapropriações de imóveis pelos órgãos públicos.

Outras demandas podem acontecer, porém, é fato que o documento bem elaborado, em cada uma dessas ocorrências, pode facilitar o entendimento entre as partes, reduzir o tempo gasto e a burocracia inerentes e evitar prejuízos para todos, sejam as pessoas físicas ou jurídicas.

Quem emite o Laudo de Avaliação de Imóvel?

Primeiro, é necessário comentar sobre certa confusão a respeito: é que existe uma análise similar, chamada PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em que os corretores de imóveis (com o registro no CRECI-Conselho Regional dos Corretores de Imóveis e CNAI-Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) também estão aptos a fazer o cálculo do valor de propriedades. A permissão para essa atuação foi questionada algumas vezes, no entanto, em 22/06/22, a IN nº 2.091-2022 da Receita Federal aceitou, oficialmente, essa opção.

Já o Laudo de Avaliação Imobiliária contém informações mais aprofundadas, tais como as relacionadas à estrutura do imóvel, sendo assinado por Engenheiros de Avaliações (engenheiros, agrônomos ou arquitetos registrados no CREA-Conselho Regional de Engenharia e Agronomia ou CAU-Conselho de Arquitetura e Urbanismo, com curso de qualificação em Avaliações/Perícias).

Quais são as características de um ótimo Laudo de Avaliação de Imóvel?

Considerando que o Laudo de Avaliação de Imóvel já atenda a todos os critérios estipulados pelas normas, é possível constatar que ele é muito bom quando funciona como seus olhos no local, descrevendo e mostrando claramente as condições daquela propriedade e todos os motivos que justifiquem o valor citado como conclusão.

Dessa forma, devemos observar as explicações (incluindo benfeitorias), plantas baixas, croquis e fotos detalhadas (internas e externas) dos itens essenciais e complementares da precificação, como:

• identificação do imóvel;
• objetivo da avaliação;
• documentação (adequada, atualizada e em dia);
• localização (infraestrutura, serviços, comércio, transporte, hospitais, vizinhança etc.);
• padrão da área, projeto e construção;
• idade;
• terreno (aclives, existência de água, proximidade com rios, esquinas);
• incidência de sol;
• segurança;
• estado geral (acabamentos, hidráulica, elétrica, revestimentos, conservação);
• tamanho (número e dimensões dos cômodos);
• vaga(s) para carros(s);
• fachada;
• áreas abertas e vistas externas;
• andar;
• características e cota de condomínio;
• preço de aquisição e potencial de valorização;
• definição da metodologia empregada (comparativo, evolutivo, involutivo de custo, capitalização da renda, critério residual e a conjunção dos métodos).

Mas a lista não termina aqui. Há muito mais para falarmos sobre o Laudo de Avaliação de Imóvel, tamanha a sua importância no mercado imobiliário (e jurídico). Por isso, sempre escrevemos artigos que possam contribuir para a sua compreensão do tema, além de vários outros referentes aos serviços da nossa especialidade.

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Um grande abraço e até a próxima!

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações