Vistoria cautelar de vizinhança: guia definitivo

Imagine iniciar uma obra e começar a escutar reclamações dos moradores dos imóveis ao redor em relação a problemas estruturais em suas casas, apartamentos ou estabelecimentos comerciais. Isso não é nada agradável e pode gerar prejuízos financeiros e de imagem. Por isso, as construtoras devem fazer a vistoria cautelar de vizinhança.

Vale destacar que além de serem realizadas nos próprios empreendimentos, as vistorias em edificações devem ser efetuadas também nos imóveis vizinhos, em revestimentos e em obras. Isso porque a vistoria é a verificação técnica da condição ou direito relativo de uma edificação ou seus componentes.

Normalmente, elas são feitas para registrar o estágio dos serviços, sendo muito usada como prova judicial, ou para apontar por meio de laudo a evolução e as condições dos materiais e dos serviços em andamento. Nesse caso, existem diversos tipos de vistorias, como vizinhança, locativa, de acompanhamento de obra e de conclusão de obra.

Considerando a importância da vistoria cautelar de vizinhança para as obras e as reformas feitas pelas construtoras, neste conteúdo vamos apresentar um guia completo para informar você sobre tudo que envolve esse serviço. Continue a leitura e confira!

O que é uma vistoria cautelar de vizinhança?

A vistoria cautelar de vizinhança é uma forma de inspeção feita nas edificações vizinhas ao imóvel que se pretende construir ou reformar. Ela é realizada antes do início da sua obra, visando a entender o estado atual dessas casas, apartamentos, estabelecimentos comerciais etc., bem como identificar os impactos que a obra pode causar a elas.

Em resumo, é realizada uma avaliação presencial no local, que posteriormente é formalizada por meio de um laudo vistoria cautelar de vizinhança que serve para resguardar a construtora de possíveis problemas judiciais relacionados à obra que está sendo executada por ela. Ou seja, evita-se que os proprietários dos imóveis vizinhos acusem a construtora de ter causado danos estruturais em suas edificações.

Assim, é possível prevenir conflitos que podem proporcionar prejuízos financeiros e de imagem para a empresa. Portanto, fazer a vistoria cautelar de vizinhança é uma forma do proprietário ou gestor da construtora proteger seus investimentos e manter a segurança dos seus empreendimentos.

Para que serve a vistoria cautelar de vizinhança?

Independente do tamanho da obra ou reforma, seja ela pequena, média ou grande, é fundamental que a construtora faça a vistoria cautelar de vizinhança. Isso porque a construção pode provocar mudanças no ambiente ao redor, já que haverá trânsito de maquinários pesados, movimentação de terra, materiais e operários, entre outros.

Segundo o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape), órgão que fiscaliza esse serviço, a vistoria de vizinhança é realizada para constatar falhas que possam já existir nas construções. Assim como ela serve para preservar a memória das características físicas e do estado de conservação de imóveis e benfeitorias localizadas na área de influência de um canteiro de obras.

Além disso, o laudo da vistoria fornece informações técnicas para auxiliar no estabelecimento de mecanismos de construção e de execução de serviços preparatórios à obra. Isso faz com que seja possível evitar danos às edificações vizinhas durante os trabalhos da construtora no local.

Quais são os tipos de vistoria cautelar de vizinhança?

É importante mencionar que existem dois tipos de vistoria cautelar de vizinhança: a extrajudicial e a judicial. A primeira é aquela contratada pela construtora ou outro envolvido na obra. Nesse caso, contratasse o serviço de uma empresa ou profissional especializado para realizar a vistoria e emitir o laudo.

Esse documento será usado em caso de problemas posteriores relacionados à obra nos imóveis vizinhos. Se for verificada alguma anomalia que não constava no laudo, a construtora precisa designar um profissional para efetuar os consertos necessários. Por outro lado, temos a vistoria judicial.

Ela é solicitada quando a construtora não faz a vistoria extrajudicial antes de iniciar a obra ou quando as partes divergem quanto aos impactos da construção e as obrigações relacionadas a eles. Para isso, o juiz nomeia um perito para avaliar o problema. Normalmente, esse processo resulta na indenização da parte prejudicada.

Além desses dois tipos, também existe a vistoria cautelar extrajudicial arbitral. Ela é aquela na qual todas as partes envolvidas direta ou indiretamente na obra buscam uma câmara de arbitragem para resolver o problema. Nesse caso, é esse órgão que indica o perito que vai fazer o laudo e a vistoria.

Quais são os níveis de vistoria?

O Ibape classifica as vistorias de vizinhança em três níveis, segundo definições estabelecidas pelo profissional, pelo contratante e pela própria finalidade do trabalho. Para definir os níveis de vistoria, o órgão observa o raio de influência e o grau de detalhamento das observações feitas e registradas nos imóveis vistoriados. Veja abaixo a descrição de cada nível.

Nível 1

O nível 1 se aplica a vistorias em canteiros de obras de grande porte, onde a quantidade de imóveis no entorno da obra é significativa. Em razão da complexidade da vistoria nesses casos, a avaliação se concentra nas áreas externas, buscando identificar indícios de fragilidade ou risco à estrutura das edificações vizinhas.

Em uma obra de construção de um grande edifício, o nível 1 de vistoria pode ser utilizado para avaliar rapidamente as condições das casas e apartamentos localizados nas ruas próximas ao canteiro. A vistoria se concentraria na análise das fachadas, rachaduras, inclinações e outros sinais visíveis de fragilidade nas estruturas.

Nível 2

O nível 2 da vistoria cautelar de vizinhança se caracteriza por uma descrição mais abrangente e precisa do imóvel vistoriado do que no nível 1. Isso inclui a identificação de anomalias e falhas estruturais.

Em uma obra de construção de um túnel sob uma avenida, o nível 2 de vistoria pode ser utilizado para avaliar detalhadamente os edifícios residenciais e comerciais localizados ao longo da via.

A vistoria considera aspectos como rachaduras nas paredes, desníveis no piso, fissuras nas fundações e outros sinais de possíveis danos que possam ser causados pelas vibrações das escavações.

Nível 3

Por fim, o nível 3 da vistoria cautelar de vizinhança se destaca pelo seu caráter meticuloso, indo além das análises realizadas nos níveis 1 e 2. Essa modalidade de vistoria oferece uma descrição minuciosa e abrangente do imóvel, abrangendo todos os elementos estruturais e de acabamento, além de considerar os impactos potenciais da obra em questão.

Em uma obra de revitalização de um antigo prédio comercial em uma área central da cidade, o nível 3 de vistoria pode ser utilizado para avaliar detalhadamente os apartamentos residenciais localizados nos edifícios vizinhos. A vistoria considera aspectos como:

• Tipologia dos apartamentos (número de quartos, metragem etc.);
• Padrão construtivo (material das paredes, estrutura etc.);
• Estado de conservação dos revestimentos (pisos, azulejos, pinturas etc.);
• Condições das esquadrias (portas, janelas etc.);
• Presença de rachaduras, fissuras ou outros sinais de danos nas estruturas;
• Possíveis impactos da obra na estrutura dos apartamentos, como vibrações, ruídos e poeira.

Quais os benefícios de fazer a vistoria cautelar de vizinhança?

Como mencionamos anteriormente, a vistoria cautelar de vizinhança pode proporcionar inúmeras vantagens para as construtoras. Porém, é essencial lembrar quais são esses benefícios para que você entenda a importância dela para a manutenção financeira e de imagem da empresa. Confira abaixo as principais vantagens!

Prevenção de conflitos e transtornos financeiros

Como a vistoria identifica possíveis riscos à estrutura das edificações vizinhas antes da obra começar, permite que a construtora tome medidas preventivas para evitar danos e conflitos com os vizinhos.

Dessa forma, a empresa responsável pela obra demonstra transparência e proatividade ao comunicar aos vizinhos sobre a construção ou reforma e seus possíveis impactos. Esse comportamento estabelece um canal de diálogo aberto para solucionar dúvidas e preocupações.

Isso ajuda a reduzir ou evitar conflitos e reparos desnecessários em propriedades vizinhas, ou seja, diminui as chances de acusações indevidas sobre problemas já existentes nos imóveis ao redor da construção. Assim, a construtora economiza recursos e tempo, otimizando o andamento da obra e minimizando atrasos e custos extras.

Garantia de segurança e responsabilidade social

A vistoria cautelar de vizinhança proporciona um ambiente de trabalho seguro, pois ajuda a identificar e eliminar riscos para a segurança dos trabalhadores na obra, evitando acidentes e promovendo um local de trabalho mais seguro.

Além disso, a construtora se resguarda contra possíveis danos às edificações vizinhas, já que poderá criar planos de ação para evitar que eles aconteçam, bem como para reduzir a probabilidade de atrasos e imprevistos na obra.

Isso evita prejuízos financeiros e garante a integridade do patrimônio da empresa e o alheio. Em resumo, a  empresa demonstra compromisso com a comunidade ao redor ao tomar medidas para garantir a segurança de todos os envolvidos na obra e minimizar impactos negativos na vizinhança.

Segurança jurídica para resolução de litígios

Em caso de contestações ou litígios, o laudo da vistoria cautelar de vizinhança serve como prova documental do estado pré-existente das edificações vizinhas, facilitando a resolução de conflitos de forma justa e imparcial. Nesse caso, a construtora se protege contra alegações infundadas de danos causados pela obra.

Assim, garante maior segurança jurídica e tranquilidade durante todo o processo, bem como pode ter agilidade na resolução de conflitos. Isso porque existe um laudo que respalda o compromisso da empresa responsável pela obra com a verdade, evitando processos demorados e custosos para todos os envolvidos.

Melhoria da imagem da empresa

Ao contratar a vistoria cautelar de vizinhança a construtora demonstra responsabilidade social e o compromisso com a segurança, conquistando a confiança dos clientes e parceiros. Além disso, a realização da vistoria se torna um diferencial competitivo no mercado, atraindo clientes que valorizam a qualidade, a segurança e a ética nas obras.

A empresa também se destaca pela transparência e profissionalismo em suas ações, construindo uma imagem positiva e sólida no mercado. Isso porque a vistoria auxilia no planejamento da obra, considerando os impactos nas edificações vizinhas e buscando soluções para minimizá-los.

Qual é a Norma Técnica que orienta a vistoria cautelar?

A Norma Técnica que orienta e regulamenta a vistoria cautelar de vizinhança é a NBR 12722:1992. É ela que descreve como fazer o processo de vistoria e quem pode fazê-la, informa como deve ser elaborado o laudo, bem como indica porque é importante se preocupar com esse procedimento.

Vale destacar ainda que é essa Norma Técnica que enfatiza que a vistoria é obrigatória para proteger propriedades vizinhas à obra. Isso porque a construção ou a reforma podem impactar diretamente em aterros, nos sistemas de escoramento e no rebaixamento de lençol d’água, por exemplo.

O que é feito em uma vistoria cautelar?

A vistoria cautelar de vizinhança deve ser feita por um profissional especializado, ou seja, um engenheiro, arquiteto ou técnico experiente e capacitado para esse serviço. Nesse caso, ele é contratado para fazer uma visita presencial nas edificações vizinhas. Para isso, é feito um comunicado sobre a obra ao proprietário do imóvel, bem como agendamento prévio da visita e na data determinada o profissional vai até o local para fazer a inspeção.

O processo de vistoria deve ser acompanhado pelo dono. Nesse caso, o profissional avalia e analisa minuciosamente paredes, pisos, tetos, telhados, revestimentos, instalações, rachaduras, fissuras, fundações, telhados, muros, portas, janelas, trincas, infiltrações, sistemas de encanamento, instalações elétricas, acabamentos, pavimentação, entre outros detalhes do imóvel.

Além disso, deve-se analisar questões relacionadas aos órgãos públicos, como ruas, pavimentação públicas etc. Dessa forma, evita-se problemas com a prefeitura, por exemplo. Depois disso, o profissional faz a documentação dos itens observados por meio de papel ou tablet e, ainda, registra tudo com fotografias e vídeos.

Também são feitas perguntas aos proprietários para complementar os dados. Elas envolvem questões relacionadas à idade da construção, materiais utilizados na obra, problemas estruturais e visuais existentes, bem como histórico de reformas feitas.

O profissional também pode fazer uma análise documental em escrituras, registros e certidões, caso seja necessário. Depois da avaliação detalhada das condições estruturais e estéticas das edificações, é emitido o laudo de vistoria cautelar de vizinhança.

Esse laudo é essencial para documentar o processo de vistoria, pois ele vai mostrar a fotografia atual do imóvel que poderá futuramente ser comparada com a situação pós a obra da construtora. Dessa forma, será possível verificar se houve danos causados pela construção ou reforma executada.

Quanto tempo leva para fazer uma vistoria cautelar?

Vale destacar que a vistoria não demanda equipamentos caros ou em grande quantidade para acontecer. Por isso, costuma ser um processo rápido e simples, porém deve-se levar em consideração o tempo de visita em todos os imóveis vizinhos da obra, bem como o período destinado à elaboração do laudo.

Também é importante mencionar quando a vistoria cautelar de vizinhança precisa ser feita. Nesse caso, é essencial que ela seja realizada antes ou próximo do início da construção ou reforma. Assim, você consegue ter em mãos todas as informações que podem impactar na sua obra e planejar as ações necessárias para evitar problemas futuros.

Quanto custa uma vistoria cautelar de vizinhança?

O preço de uma vistoria cautelar de vizinhança depende de vários fatores, como tamanho e localização dos imóveis que devem ser vistoriados, quantidade de tempo que será gasto nas visitas e avaliações das edificações e para a elaboração do laudo, assim como os possíveis gastos adicionais, como taxas de cartório, por exemplo.

A vistoria cautelar de vizinhança deve ser encarada como um investimento por parte da construtora, pois ela vai muito além de um custo operacional. Isso porque esse procedimento pode ajudar a empresa a evitar problemas legais que podem causar prejuízos financeiros, bem como prevenir danos à reputação da construtora.

Vale destacar ainda que ao optar pela vistoria extrajudicial a construtora somente terá gastos com as visitas e a elaboração do documento pelo profissional ou empresa contratada. Já na vistoria judicial, os custos são bem maiores, pois envolvem o perito, o assistente técnico, o advogado, bem como as custas judiciais e possíveis indenizações.

O que é um laudo de vistoria cautelar de vizinhança?

Após a vistoria, é preciso elaborar o laudo de vistoria cautelar de vizinhança, que tem por objetivo registrar as condições técnicas dos imóveis ao redor da construção antes do início da obra e alertar possíveis riscos.

Esse documento deve ser produzido por um profissional habilitado, bem como precisa ser compreensível a leigos e apresentar análises de maneira imparcial. Por isso, é necessário contratar uma empresa especializada neste tipo de vistoria.

Vale destacar ainda que esse laudo deve conter todas as informações que possam servir de respaldo para a construtora em caso de problemas judiciais, ou seja, processos relacionados a danos causados pela obra. Dentre esses dados, podemos incluir:

• Considerações Gerais (Contratante, Finalidade, Objetivo do laudo etc.);
• Descrição do Imóvel (Proprietário, Localização etc.);
• Vistorias (Endereço, Características físicas do imóvel vistoriado etc.);
• Encerramento (Considerações Finais, Nome, graduação e nº do CREA ou CAU do profissional responsável pela elaboração do laudo, entre outros);
• Anexos (Fotos do imóvel, do terreno, da região etc.).

Esse documento deve conter a data da vistoria e emissão, bem como ser elaborado em duas vias, sendo uma para a construtora ou contratante do serviço e outra para o responsável pelo imóvel vistoriado. Ambos assinam o recebimento do laudo e o arquivam. É importante mencionar que a via destinada ao contratante deverá ter o “de acordo” do responsável pelo imóvel que foi vistoriado.

Quem pode fazer o laudo de vistoria cautelar de vizinhança?

Nesse caso, os profissionais que podem vistoriar os imóveis e elaborar o laudo são os engenheiros civis, arquitetos e técnicos que tenham experiência e formação na área, bem como possuam registro profissional, ou seja, CREA (Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

Por isso, o responsável pela execução da vistoria e a elaboração do laudo não pode ser a própria construtora, proprietário do imóvel vizinho ou qualquer outro interessado na informação resultante deste processo. Então, quem deve fazer esse serviço é uma empresa ou profissional altamente capacitado e experiente na área.

Isso garante que o trabalho será realizado por alguém que é imparcial, ou seja, que irá coletar os fatos verdadeiramente como eles são e vai registrá-los no documento sem juízo de valor. Assim, ninguém poderá falar que houve conflito de interesse e o laudo terá maior efeito judicial, se for necessário utilizá-lo para isso.

É obrigatório fazer o laudo de vistoria cautelar?

Além das construtoras, a vistoria e o laudo de vistoria cautelar de vizinhança é importante para os proprietários dos imóveis vizinhos à construção ou a reforma, os incorporadores, as empresas de terraplanagem, as imobiliárias, as empreiteiras, entre outros. Mas, afinal, é obrigatório fazer a vistoria e o laudo cautelar?

De acordo com a Norma Técnica da ABNT NBR 12722:1992, a vistoria cautelar de vizinhança é obrigatória. Ou seja, todas as empresas ou pessoas que fizerem qualquer obra que impacte as edificações vizinhas ou, ainda, locais públicos devem contratar um profissional ou uma empresa especializada e providenciar o laudo cautelar.

Por que construções e reformas precisam de vistoria cautelar?

Cada vez mais, aumenta-se a realização de obras no cenário urbano com construções de médio a grande porte, as fundações são profundas e há grandes escavações no terreno. Tudo isso, afeta a rotina da comunidade no entorno, causando ruídos, vibrações, interferência no fluxo de trânsito da região etc.

Percebeu como construir um empreendimento não se trata apenas de realizar a obra da melhor maneira no próprio terreno? Isso porque ela envolve o trabalho preliminar e durante a sua execução de profissionais que garantam a segurança e tranquilidade para o procedimento ser realizado sem qualquer dano à obra e à saúde dos trabalhadores e vizinhos.

Por isso, antes de construir, reformar ou realizar qualquer alteração significativa em um empreendimento, contrate os serviços de profissionais habilitados e experientes para realizar a avaliação de imóveis e as vistorias, assim como emitir laudos de avaliação de imóveis. Assim, você protegerá seu patrimônio de maneira eficiente.

Vale destacar que os profissionais da MK Engenharia de Avaliações possuem qualificação para realizar diversas avaliações e emitir laudos para as mais diferentes necessidades. Então, se você precisa de uma vistoria cautelar de vizinhança, entre em contato conosco e conheça todos os nossos serviços.

Um grande abraço e até o próximo conteúdo.

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias