Georreferenciamento é o processo que define a exata localização e os limites de um imóvel por meio de coordenadas geográficas, certificadas pelo INCRA. Seu principal objetivo é garantir que a descrição da propriedade na matrícula do cartório corresponda com precisão à sua realidade física no terreno, trazendo segurança jurídica.

No cenário imobiliário brasileiro, o georreferenciamento é fundamental para a segurança jurídica e valorização do patrimônio. Mais que um procedimento técnico, é a “identidade” de um imóvel, definindo com precisão suas divisas e localização via coordenadas geográficas exatas.

Neste guia completo, você encontrará:

• O que é e para que serve o georreferenciamento na prática.
• Quem é obrigado a fazer e os prazos atualizados até 2025.
• O passo a passo detalhado do processo, da contratação à averbação.
• As consequências de não regularizar seu imóvel.
• Respostas diretas para as dúvidas mais comuns.

É urgente: todos os donos de propriedades rurais devem regularizar suas terras junto ao INCRA. Obrigatório desde 2023 para áreas acima de 25 hectares, a partir de 20 de novembro de 2025, a exigência se estende a propriedades com menos de 25 hectares. Donos de chácaras e sítios têm até essa data para realizar o serviço, essencial para transações imobiliárias e acesso a créditos.

Ao final, este guia oferece uma compreensão completa do georreferenciamento e de sua importância para a proteção patrimonial.

Para que serve o georreferenciamento, na prática?

O georreferenciamento, em sua essência, serve para estabelecer uma correspondência exata entre a descrição de um imóvel em documentos legais e sua localização física no terreno. Isso é feito por meio da determinação de suas coordenadas geográficas, com alta precisão, utilizando o Sistema Geodésico Brasileiro (SGB). Na prática, ele é o único método que garante que os limites do imóvel definidos na matrícula correspondem à realidade física, eliminando ambiguidades, sobreposições de área e garantindo a especialização do imóvel na matrícula, conforme a Lei 10.267/01, conhecida como a Lei do Georreferenciamento.

Benefícios e finalidades do georreferenciamento

O processo de georreferenciamento traz uma série de benefícios e atende a diversas finalidades cruciais para proprietários de imóveis rurais e para o mercado imobiliário como um todo. Entre os principais, destacam-se:

• Garantia da segurança jurídica: o georreferenciamento elimina as incertezas sobre os limites da propriedade, prevenindo e resolvendo conflitos de divisas. Ao ter as coordenadas exatas do imóvel registradas, há a garantia da proteção legal do patrimônio contra invasões e disputas judiciais. É a certeza de que o que está no papel corresponde exatamente ao que está no campo.
• Valorização do imóvel: propriedades que possuem o georreferenciamento averbado em sua matrícula são consideradas mais seguras e transparentes no mercado. Isso se traduz em maior valor de mercado e facilidade nas negociações, pois o comprador tem a garantia da exatidão das informações do imóvel.
• Acesso a crédito rural e financiamentos: instituições financeiras, como bancos, exigem o georreferenciamento da propriedade como pré-requisito para a concessão de linhas de crédito rural, financiamentos e outros programas de fomento à produção. A regularidade do imóvel é um fator determinante para a liberação desses recursos.
• Realização de transações imobiliárias: o georreferenciamento é obrigatório para diversas transações que alteram a matrícula do imóvel, incluindo venda, doação, desmembramento, parcelamento, remembramento, sucessão (herança) e partilha. Sem ele, o imóvel fica “travado” e não pode ser objeto dessas operações, impedindo a livre circulação do bem no mercado.
• Evitar conflitos de limites e sobreposições: a precisão das coordenadas geográficas obtidas com o georreferenciamento acaba com as incertezas e ambiguidades sobre os limites da propriedade. Isso minimiza drasticamente a ocorrência de conflitos com vizinhos e a possibilidade de sobreposição de áreas, um problema comum em propriedades rurais não regularizadas.
• Planejamento e gestão territorial: para o poder público, o georreferenciamento é uma ferramenta essencial para o planejamento e a gestão territorial. Ele permite um controle mais eficiente do uso e ocupação do solo, a arrecadação de impostos e a implementação de políticas públicas relacionadas ao meio ambiente e à agricultura.
• Identificação de imóveis em ações judiciais: em casos de litígios envolvendo propriedades rurais, o georreferenciamento fornece a base técnica e legal para a correta identificação e delimitação do imóvel em questão, auxiliando na resolução de disputas judiciais.

Quem é obrigado a fazer o georreferenciamento e quais os prazos?

A obrigatoriedade do georreferenciamento de imóveis rurais no Brasil é um tema regulamentado pela Lei 10.267/01 e seus decretos subsequentes, com o objetivo de organizar o cadastro de terras e garantir a segurança jurídica das propriedades. A exigência tem sido implementada de forma escalonada, considerando o tamanho das propriedades. É crucial que os proprietários estejam cientes dos prazos para evitar problemas futuros.

Prazos e obrigatoriedade

Originalmente, a obrigatoriedade do georreferenciamento foi estabelecida para imóveis rurais com áreas maiores, e gradualmente foi sendo estendida para propriedades menores. A linha do tempo da obrigatoriedade é a seguinte:

• Imóveis com 500 hectares ou mais: obrigatório desde 20 de novembro de 2003.
• Imóveis com 250 a menos de 500 hectares: obrigatório desde 20 de novembro de 2008.
• Imóveis com 100 a menos de 250 hectares: obrigatório desde 20 de novembro de 2013.
• Imóveis com 25 a menos de 100 hectares: obrigatório desde 20 de novembro de 2018.
• Imóveis com menos de 25 hectares: a obrigatoriedade para essas propriedades, incluindo chácaras e sítios, será a partir de 20 de novembro de 2025.

É importante destacar que, independentemente do tamanho da propriedade, o georreferenciamento torna-se obrigatório no momento de qualquer transação que altere a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Isso inclui:

• Venda ou compra do imóvel;
• Doação;
• Desmembramento, parcelamento ou remembramento;
• Partilha em casos de herança ou divórcio;
• Qualquer outra alteração na descrição tabular do imóvel.

Ou seja, mesmo que sua propriedade ainda não se enquadre nos prazos de obrigatoriedade por tamanho, se você precisar realizar uma dessas transações, o georreferenciamento será uma exigência imediata. A antecipação do processo é sempre recomendada para evitar transtornos e garantir a plena regularidade do seu patrimônio.

Passo a passo de como funciona o processo de georreferenciamento?

O processo de georreferenciamento é técnico e envolve diversas etapas, que devem ser conduzidas por profissionais habilitados e credenciados. Compreender cada fase é fundamental para o proprietário que busca regularizar seu imóvel.

Etapas do georreferenciamento

1. Contratação do profissional habilitado e credenciado: a primeira e mais crucial etapa é a contratação de um profissional qualificado. O georreferenciamento só pode ser realizado por engenheiros agrimensores, cartógrafos, civis, florestais, agrônomos, arquitetos e urbanistas, ou técnicos em agrimensura, desde que possuam atribuições específicas para a área e estejam devidamente credenciados junto ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). É essencial verificar o registro do profissional no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e sua credencial no INCRA para garantir a validade do trabalho. Lembre-se: apenas o trabalho de um profissional credenciado pelo INCRA pode gerar a certificação necessária para o cartório. Este profissional será o responsável por todo o levantamento técnico e pela submissão dos dados.
2. Levantamento técnico em campo: com o profissional contratado, inicia-se o levantamento de campo. Nesta fase, são utilizados equipamentos de alta precisão, como receptores GNSS (Global Navigation Satellite System) – popularmente conhecidos como GPS geodésicos – e estações totais. Este é o chamado levantamento topográfico georreferenciado, que mapeia com precisão milimétrica cada vértice da propriedade. O objetivo é coletar as coordenadas geográficas dos vértices que delimitam a propriedade, bem como de pontos de interesse internos. Este levantamento deve seguir rigorosas normas técnicas e padrões de precisão estabelecidos pelo INCRA, garantindo que a medição reflita fielmente a realidade do terreno. O profissional também coleta informações sobre confrontantes, marcos e acidentes geográficos relevantes.
3. Elaboração das peças técnicas: após o levantamento de campo, o profissional elabora as peças técnicas que compõem o processo de georreferenciamento. Conheça as principais:
   • Planta topográfica: representação gráfica do imóvel, com seus limites, confrontações, área e as coordenadas dos vértices.
   • Memorial descritivo: documento textual que descreve detalhadamente os limites e as características do imóvel, com as coordenadas georreferenciadas de cada vértice.
   • Relatório técnico: documento que detalha a metodologia utilizada no levantamento, os equipamentos, a precisão alcançada e outras informações relevantes.
4. Certificação no INCRA (SIGEF): as peças técnicas e os dados coletados são submetidos ao Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) do INCRA. O SIGEF é uma plataforma online que analisa a consistência dos dados e verifica se não há sobreposição da área com outras propriedades já certificadas ou com áreas públicas. Se os dados estiverem corretos e não houver sobreposições, o INCRA emite a Certificação de Georreferenciamento. Esta certificação é a garantia de que o levantamento foi realizado de acordo com as normas técnicas e legais, e que a área está devidamente delimitada no sistema nacional.
5. Averbação na matrícula do imóvel: com a Certificação do INCRA em mãos, o proprietário deve levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis onde a matrícula do imóvel está registrada. No cartório, as novas informações de limites e coordenadas georreferenciadas são averbadas na matrícula existente. A averbação é um ato que adiciona informações à matrícula do imóvel, tornando públicas e válidas as novas descrições. Somente após a averbação no cartório é que o georreferenciamento é considerado concluído e o imóvel está plenamente regularizado do ponto de vista registral.

Imóvel sem georreferenciamento: quais as consequências da irregularidade?

A não realização do georreferenciamento dentro dos prazos estabelecidos ou quando exigido para alguma transação pode acarretar sérias consequências para o proprietário do imóvel rural. Em essência, a propriedade se torna irregular perante a legislação, o que impede uma série de operações e pode gerar prejuízos significativos.

Principais consequências da irregularidade

• Impedimento de transações imobiliárias: esta é a consequência mais direta e impactante. Um imóvel não georreferenciado e que se enquadre na obrigatoriedade legal não poderá ser objeto de venda, doação, desmembramento, parcelamento, remembramento ou qualquer outra alteração de sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, o imóvel fica “travado” e não pode ser transferido ou ter sua descrição atualizada, impedindo a livre circulação do bem no mercado.
• Dificuldade de acesso a crédito rural: instituições financeiras exigem a regularidade fundiária, incluindo o georreferenciamento, para a concessão de empréstimos, financiamentos e outros programas de crédito rural. Sem o georreferenciamento, o proprietário pode perder o acesso a recursos essenciais para o desenvolvimento de suas atividades agrícolas ou pecuárias.
• Problemas em processos de inventário e herança: a partilha de bens em processos de inventário pode ser dificultada ou até mesmo inviabilizada se o imóvel rural não estiver georreferenciado. A irregularidade cadastral e registral impede a correta individualização e transferência da propriedade aos herdeiros, gerando atrasos e custos adicionais.
• Risco de conflitos e disputas: a ausência do georreferenciamento mantém a imprecisão dos limites da propriedade, aumentando o risco de conflitos com vizinhos e de sobreposições de áreas. Isso pode levar a longas e custosas disputas judiciais para a definição dos limites reais do imóvel.
• Desvalorização do imóvel: um imóvel irregular perde valor de mercado. A incerteza sobre seus limites e a impossibilidade de realizar transações legais afastam potenciais compradores e investidores, impactando negativamente o patrimônio do proprietário.
• Dificuldade na obtenção de licenças e autorizações: para diversas atividades que dependem de licenças ambientais ou outras autorizações governamentais, a regularidade do imóvel, incluindo o georreferenciamento, pode ser um pré-requisito. A irregularidade pode, portanto, impedir o desenvolvimento de projetos e atividades na propriedade.

Em resumo, não realizar o georreferenciamento quando obrigatório significa manter o imóvel em uma situação de irregularidade que compromete sua segurança jurídica, seu valor de mercado e a capacidade do proprietário de realizar qualquer tipo de transação ou de acessar benefícios e programas governamentais. A regularização é, portanto, um investimento na proteção e na plena utilização do patrimônio.

Perguntas frequentes sobre georreferenciamento

Esta seção apresenta respostas diretas para as dúvidas mais comuns sobre o georreferenciamento de imóveis. O objetivo é esclarecer os pontos essenciais do processo e sua importância.

Para que serve o georreferenciamento?

O georreferenciamento serve para definir a localização, os limites e a área exata de um imóvel rural ou urbano por meio de coordenadas geográficas. Ele garante a segurança jurídica da propriedade, evita conflitos de divisas e é essencial para realizar qualquer transação imobiliária, como venda, doação ou obtenção de financiamentos.

Quem é obrigado a fazer o georreferenciamento?

A obrigatoriedade principal recai sobre proprietários de imóveis rurais. Desde novembro de 2023, é exigido para áreas acima de 25 hectares. A partir de 20 de novembro de 2025, será obrigatório para todas as propriedades rurais, incluindo as menores que 25 hectares. Além disso, torna-se obrigatório para qualquer imóvel no momento de uma transação que altere sua matrícula.

Quando é exigido georreferenciamento?

O georreferenciamento é exigido em duas situações principais: 1) para cumprir os prazos legais de regularização estabelecidos pelo INCRA para imóveis rurais; e 2) imediatamente, para qualquer imóvel (rural ou urbano), sempre que houver uma alteração na matrícula, como em casos de venda, doação, parcelamento, desmembramento ou para obter crédito rural.

Quem faz o georreferenciamento? Qual profissional pode fazer?

O georreferenciamento só pode ser realizado por um profissional habilitado com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e devidamente credenciado junto ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) para executar esse tipo de levantamento. Geralmente são engenheiros agrimensores, cartógrafos ou ambientais com especialização na área.

Como posso fazer o georreferenciamento da minha terra?

O processo começa com a contratação de um profissional habilitado e credenciado pelo INCRA. Ele fará o levantamento das coordenadas em campo, produzirá as peças técnicas (mapas e memoriais), submeterá para certificação no sistema do INCRA (SIGEF) e, por fim, você levará essa certificação ao cartório para averbar na matrícula do imóvel.

Quais os documentos necessários para fazer o georreferenciamento?

Geralmente, os documentos iniciais são a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e os documentos pessoais do proprietário (RG e CPF). O profissional contratado poderá solicitar documentos adicionais a depender do caso, como o CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) e o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural).

Como saber se o imóvel foi georreferenciado?

A forma mais segura é consultar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Se o georreferenciamento foi feito e averbado, haverá uma menção expressa na matrícula, descrevendo os novos limites com suas coordenadas geográficas. Também é possível fazer uma consulta no portal do SIGEF com o código do imóvel.

O que acontece se eu não fizer o georreferenciamento?

Se você não fizer o georreferenciamento dentro dos prazos legais, seu imóvel ficará com o registro irregular. Na prática, isso impede qualquer transação imobiliária: você não poderá vendê-lo, doá-lo, desmembrá-lo, usá-lo como garantia para empréstimos ou realizar a partilha em inventários até que a situação seja regularizada.

Pode lavrar escritura sem o georreferenciamento?

Sim, a escritura pública de compra e venda até pode ser lavrada no tabelionato de notas, no entanto, o problema ocorrerá no passo seguinte: o Cartório de Registro de Imóveis se recusará a registrar essa escritura na matrícula do imóvel se o georreferenciamento for obrigatório e não tiver sido feito, impedindo a transferência efetiva da propriedade.

Quanto custa para registrar o georreferenciamento? Qual é o valor do georreferenciamento por hectare?

O custo varia muito dependendo da região, do tamanho da área, da complexidade do terreno (relevo, matas) e dos honorários do profissional. O valor do serviço de campo e técnico não é tabelado. O registro no cartório também tem seus próprios custos (emolumentos), que variam por estado. Não há um valor fixo por hectare; geralmente, o custo por hectare diminui à medida que a propriedade aumenta.

O georreferenciamento é uma averbação ou um registro?

Tecnicamente, o georreferenciamento é um procedimento técnico de levantamento de dados que, ao ser finalizado e certificado, é levado ao cartório para uma averbação. Ele é averbado na matrícula existente do imóvel para atualizar e especializar sua descrição, garantindo que os limites descritos no papel correspondam com precisão à realidade.

Qual a diferença entre georreferenciamento e CAR (Cadastro Ambiental Rural)?

São processos distintos, mas complementares. O georreferenciamento define os limites e a área exata do imóvel para fins de registro no Cartório (segurança jurídica da posse). Já o CAR é um registro eletrônico obrigatório focado na regularização ambiental da propriedade, declarando áreas de preservação, reserva legal, etc. Um não substitui o outro.

Imóvel urbano precisa de georreferenciamento?

A obrigatoriedade legal com prazos definidos pelo INCRA é para imóveis rurais. No entanto, o georreferenciamento pode ser exigido para um imóvel urbano em situações específicas, como em processos de usucapião, desmembramento ou para resolver disputas de limites. Ele se torna indispensável sempre que a precisão das divisas é questionada judicialmente ou administrativamente.

O que é a certificação SIGEF?

A Certificação SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária) é a declaração emitida online e automaticamente pelo INCRA que confirma que o levantamento georreferenciado da sua propriedade não se sobrepõe a nenhuma outra já certificada. É um documento essencial, pois é com essa certificação que o cartório pode averbar o georreferenciamento na matrícula do imóvel.

Conclusão: georreferenciamento como um ativo estratégico

Conforme detalhado neste guia, o georreferenciamento transcende a mera obrigação legal, posicionando-se como um investimento estratégico na segurança e valorização de qualquer patrimônio imobiliário. A garantia da exatidão de limites e a regularidade registral são pilares que protegem o proprietário contra litígios, destravam o pleno potencial comercial do imóvel e abrem portas para oportunidades de crédito e desenvolvimento.

MK Engenharia de Avaliações: precisão e parceria estratégica

Nossa missão é traduzir a complexidade técnica do georreferenciamento em segurança e tranquilidade para proprietários, advogados, investidores e gestores de patrimônio. Com uma equipe formada por especialistas em engenharia de avaliações e normativas do INCRA, atuamos não apenas como executores, mas como parceiros estratégicos que garantem a conformidade e a precisão em cada etapa do processo, do levantamento topográfico em campo à averbação final na matrícula.

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A experiência de campo completa este guia

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Abraços.

Marcia Costa
Especialista em soluções de engenharia para todo o ciclo de vida de ativos imobiliários. Há mais de 10 anos, lideramos uma equipe multidisciplinar para entregar análises técnicas e estudos de mercado que geram segurança jurídica e valor patrimonial.

Pontos chave deste blogpost

• O georreferenciamento não é apenas uma obrigação legal, mas um investimento estratégico na segurança jurídica e na valorização de um imóvel.
• A regularização é urgente: a partir de 20 de novembro de 2025, todos os imóveis rurais precisarão do georreferenciamento para qualquer transação (venda, herança etc.).
• A principal finalidade do processo é garantir que a matrícula no cartório corresponda com precisão milimétrica à realidade física do terreno, eliminando conflitos de divisa.
• O sucesso do processo depende da contratação de um profissional habilitado e devidamente credenciado junto ao INCRA, pois apenas ele pode emitir a certificação via SIGEF.
• Um imóvel que se enquadre na obrigatoriedade e não esteja georreferenciado fica efetivamente “travado” no mercado, impedindo vendas, doações, desmembramentos e o acesso a financiamentos.
• Georreferenciamento e CAR (Cadastro Ambiental Rural) são processos distintos, complementares e obrigatórios; o primeiro cuida dos limites da propriedade, o segundo da regularidade ambiental.