Desapropriação de bens: o que é, quando e como é feita?

Sempre que falamos sobre Avaliação Imobiliária e a respectiva emissão do Laudo de Avaliação de Imóvel, citamos várias situações em que se fazem necessários e uma das mais importantes, com certeza, se refere à desapropriação de um bem, tema que desperta muitas dúvidas.

A desapropriação ocorre só pelo poder público sobre o particular? É somente de imóveis? Tem procedimento específico? Tem indenização? Para responder a essas e outras dúvidas, preparamos o nosso artigo de hoje. Acompanhe e entenda essa questão importante, que, inesperadamente, também pode acontecer na sua vida. Confira.

O que é a desapropriação?

Como podemos ver na formação da palavra – temos o prefixo des (negação, cessação, separação) mais o substantivo apropriação (ato ou efeito de apropriar-se, tomar algo para si). Assim, o termo desapropriação significa a perda da propriedade de algo para alguém, no caso, para a administração pública, quando esta precisa incorporar esse bem particular em prol da coletividade.

O que pode ser desapropriado?

Muitas pessoas acreditam que só há a desapropriação de imóveis, porém, essa possibilidade existe para quaisquer bens. Digamos que a patente de uma invenção seja essencial para a sociedade ou, numa guerra, os automóveis particulares sejam imprescindíveis para o transporte de alimentos ou medicamentos, aliás, até mesmo gêneros alimentícios podem ser desapropriados.

Enfim, existem muitas circunstâncias em que o poder público pode efetuar uma desapropriação, inclusive, de um patrimônio público, desde que por um órgão hierarquicamente superior, como: o Estado desapropriando um bem municipal.

Quais bens não podem ser desapropriados?

Há alguns bens que não podem ser desapropriados: são os direitos personalíssimos (só podem ser exercidos pela própria pessoa, como a sua vida, corpo, nome, imagem etc.), direito pessoal do autor, a integridade moral etc.

Quando pode ocorrer e qual é o objetivo da desapropriação?

A desapropriação ocorre em casos de necessidade pública (situações de emergência), utilidade pública (é conveniente ao interesse coletivo) ou de interesse social (para solucionar problemas ou atenuar desigualdades sociais).

Exemplos: no projeto de uma linha de metrô, a sua casa está exatamente no local considerado ideal para a existência de uma estação. Outro: o seu terreno é o único disponível na área para a construção de habitações populares. Então, observe: a sua propriedade, um bem particular, deve ser utilizada para a comunidade em geral, assim, justificando uma desapropriação.

Como é o processo de desapropriação?

O procedimento se dá em duas etapas: a declaratória e a executória. Na primeira, é indicado o bem em questão e qual é a necessidade da desapropriação (em decreto), e na segunda, é estimada a indenização e há a transferência da propriedade para o expropriante, além do pagamento.

A fase executória pode ser somente administrativa – quando as partes concordam entre si – com a elaboração da escritura pública e registro no cartório e com o pagamento feito de acordo com o combinado, ou judicial, se não houver concordância sobre o valor e o assunto vá parar na justiça.

Quais são os tipos de desapropriação?

Há várias maneiras de distinções quando se trata de desapropriação, mas ao falarmos dos “tipos”, são considerados:

Desapropriação direta – é a citada no item acima, quando explicamos como se dá o processo. Segue-se, normalmente, as fases declaratória e executória, com o devido pagamento da indenização acordada, para então, ocorrer a posse do bem.

Desapropriação indireta – teoricamente, não é uma desapropriação, pois não há o ato declaratório e, consequentemente, não há o pagamento da indenização. Porém, na prática, o poder público se apossa do bem para atender a uma finalidade pública, impedindo que o proprietário o utilize e, se este reclamar, poderá ser discutida e haver uma indenização.

Quem tem e quem não tem direito à indenização por desapropriação?

A “justa indenização” é devida em, praticamente, todos os casos de desapropriação, excetuando-se as situações em que o terreno é usado para o cultivo de plantas psicotrópicas (geralmente para a produção de drogas), sendo desapropriado e destinado ao assentamento de plantadores de gêneros alimentícios ou farmacêuticos, ainda assim, cabendo defesa em processo judicial.

E se houver discordância sobre a desapropriação ou sua indenização?

A desapropriação tem caráter compulsório, ou seja, se for executada de forma correta, sua aceitação é obrigatória.  Mas havendo a discordância sobre a sua adequação à lei ou mesmo ao valor da indenização – e não sendo possível o acordo entre as partes – o questionamento na justiça (no prazo de 15 dias) é o caminho. Assim, será essencial ter uma boa Avaliação Imobiliária e Laudo de Avaliação de Imóvel em mãos.

Da mesma forma, se o motivo da desapropriação não existir mais, o expropriado também pode solicitar a sua revogação, se ainda não houver recebido a indenização (o procedimento não for considerado consumado).

Vale lembrar que uma desapropriação tem validade – 5 anos para utilidade e necessidade pública e 2 anos para interesse social – e não havendo a destinação social alegada, o expropriado pode reaver o imóvel.

Por que a Avaliação Imobiliária e o Laudo de Avaliação de Imóvel são essenciais?

Em muitos casos, o proprietário não gostaria de se desfazer de seu imóvel, por inúmeros motivos e, no entanto, será obrigado a aceitar a desapropriação, conforme explicado acima. Assim, receber a indenização justa nessa transação é o seu direito básico, sendo fundamental saber o correto valor de mercado, para que não tenha prejuízo financeiro.

A Avaliação Imobiliária é o trabalho de verificar todas as características de uma propriedade e seu entorno a fim de saber, exatamente, o quanto ela está valendo naquele momento. É realizada por profissional qualificado, obedecendo aos parâmetros da NBR 14653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

O Laudo de Avaliação de Imóvel é o relatório resultante desse serviço, apresentando toda a justificativa para o valor citado como apropriado. Deve ser muito bem feito, evitando contestações que possam advir da outra parte.

Agora que você sabe mais sobre a desapropriação de bens e como a Avaliação Imobiliária e respectivo Laudo de Avaliação de Imóvel podem ajudar no recebimento de uma quantia adequada e vantajosa numa situação como essa, procure uma empresa especializada, idônea e respeitada na área, por entregar, sempre, trabalhos da mais alta qualidade: a MK Engenharia de Avaliações. Fale com a gente.

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Abraços!

Até a próxima!

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações