Avaliação Imobiliária: análise envoltória de dados

Para realizar a Avaliação de Imóveis o engenheiro utiliza métodos para identificar o valor de um bem, seja qual for o modelo utilizado para examinar o comportamento do mercado e a formação de preço usa-se ferramentas analíticas como regressão espacial, análise envoltória de dados e redes neurais artificiais.

A análise envoltória de dados é uma técnica usada para medir a produtividade e a eficiência dos imóveis na Avaliação Imobiliária.

A partir dos dados coletados sobre um imóvel, determina-se o espaço viável de produção, limitado pela envoltória representativa dos melhores resultados, de acordo com a minimização dos insumos ou maximização dos produtos.

Neste blogpost vamos falar mais a respeito da análise envoltória de dados, então fique conosco para entender melhor.

O que é análise envoltória de dados?

Na Avaliação Imobiliária, a análise envoltória de dados a partir da ótica do comprador e vendedor (EDO-DEA) é usada para a realização de avaliação quando o tamanho da amostra de dados de mercado é aproximado da própria população, para determinado tipo de imóvel, localização e período de tempo.

Essa análise também é utilizada para determinar a viabilidade e eficiência de empreendimentos, análise de custos de construção de empreendimentos, avaliação em massa, velocidade de vendas etc.

É empregada para saber se a quantidade de recursos é ideal para atingir o resultado esperado, ou se os produtos necessários podem ser produzidos com os recursos existentes.

Em caso de ineficiência, a análise contribui para melhoria, com estabelecimento de metas de atuação, além de servir para alertar a respeito de fatores que podem causar baixo desempenho. Ou seja, a principal proposta é maximizar os resultados, usando o mínimo de recursos.

A análise envoltória de dados (DEA) usa técnicas de programação linear para calcular o índice de eficiência. É realizado da seguinte forma: compara o desempenho atual com a combinação convexa mais eficiente de outros recursos.

Como medir o desempenho?

Uma forma de medir o desempenho é por meio paramétrico, em que é necessário conhecer antecipadamente a forma de se estimar por meio estatístico a produção. Mas, em ambientes que não funcionam de acordo com as leis de mercado, é difícil encontrar uma forma funcional. Quando isso ocorre, o desempenho não é paramétrico e a forma funcional é adquirida empiricamente, por meio das variáveis disponíveis. A análise envoltória de dados usa o enfoque não paramétrico e é uma alternativa aos métodos tradicionais de avaliação de desempenho de unidades organizacionais.

Se trata de um método quantitativo, empírico e não paramétrico, que afere o desempenho relacionado a unidades organizacionais (ou imóveis) parecidas.

Como é aplicada a análise envoltória de dados nas Avaliações Imobiliárias?

Nas Avaliações Imobiliárias, a análise envoltória de dados (DEA) é aplicada da seguinte forma:

• os imóveis objeto da amostra que foi obtida no mercado imobiliário são analisados pela metodologia DEA, como se fossem unidades de produção;
• para o vendedor da propriedade, o imóvel faz o papel de um insumo (input) da sua unidade de produção, ou seja, os atributos da propriedade como localização, área etc são relevantes para valorizá-lo. Já o preço é o produto (output) da sua unidade;
• para o comprador é o inverso, ou seja, o input é o preço, enquanto os atributos são o output.

Portanto, a análise envoltória considera duas óticas: comprador e vendedor. Sendo que para o vendedor é importante oferecer o máximo de atributos do imóvel (localização, benfeitorias, área etc) e, assim, comercializá-lo por preço mais rentável possível. Já na visão do comprador, o imóvel deve ter um preço justo com muitos atributos.

Explicando melhor, para obter a equação boa para ambos, na visão do comprador as propriedades devem ter muitos atributos e o preço ser baixo. Para o proprietário do imóvel, a venda deve ser feito por um máximo de preço, levando em conta os atributos mais importantes, ou seja, o vendedor determina quais são os atributos imprescindíveis da propriedade.

Para que um imóvel seja considerado eficiente para comprador e vendedor, utiliza-se dados de mercado e seus atributos associados a valores que se justifiquem como apropriados para ambos.

Assim, é possível avaliar um imóvel a partir de seu conjunto de dados de mercado para determinar que valor ele deve apresentar para ser eficiente sob a ótica do vendedor e do comprador.

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Um grande abraço e até a próxima.

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias