Entenda como avaliar um terreno urbano para venda

Antes de comercializar um terreno urbano ou qualquer outro empreendimento, é essencial determinar o real preço do bem por meio da Avaliação de Imóveis. A definição do preço por métodos avaliativos é fundamental para que a venda não seja realizada por preço incerto.

A norma regulamentadora NBR 14653-2: imóveis urbanos indica que para identificar o valor de mercado, sempre que possível é preferível usar o método comparativo direto de dados de mercado. Também recomenda quando couber e quando o objetivo for a identificação do valor de mercado, que sejam apresentadas considerações em relação ao aproveitamento eficiente do imóvel. Veja mais sobre esse assunto com detalhes no decorrer deste blogpost.

Etapas do método comparativo direto de dados de mercado

O método comparativo direto de dados de mercado preza por etapas para identificar o valor de um bem, frutos e direitos. Veja as etapas.

Planejamento da pesquisa

Na fase de planejamento compõe-se uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis semelhantes aos do avaliando, utilizando toda a evidência que houver disponível.

Essa etapa deve começar pela limitação e caraterização do mercado que será analisado, para tanto, é preciso usar teorias e conceitos que já existem ou hipóteses provenientes de experiências que o avaliador já possua.

O modelo de avaliação usa duas variáveis:

• dependente – quando há a necessidade de investigar no mercado a conduta e forma de expressão dos preços, seja total ou unitário;
• independente – relativa às características físicas como frente e área; localização quanto à distância de polo de influência, bairro etc; e econômicas como valor à vista ou a prazo.

Além dessas também é importante incluir as variáveis quantitativas e qualitativas, por meio da seguinte ordem:

• empregar quantas variáveis dicotômicas forem necessárias, principalmente para quantidades abundantes de dados;
• variáveis proxy como custos unitários básicos de entidades setoriais; índice fiscal, desenvolvimento humano, renda da população etc; depreciação, entre outras.

Levantamento de dados de mercado

Obtenção de amostra que represente o comportamento do mercado em que o terreno que está passando por Avaliação Imobiliária está inserido.

Essa fase se trata de uma análise do mercado com coleta de dados e informações fidedignas sobre as negociações realizadas e ofertas, com indicação das principais características econômicas, físicas e de localização.

Há a necessidade de que as fontes sejam diversificadas e identificadas, porém não é imprescindível.

A Avaliação do Imóvel deve considerar superestimativas de preço. Uma forma de suprimir problemas em relação a valores mais altos ou opiniões subjetivas é com visitas do avaliador a cada imóvel a fim de verificar as informações, confrontá-las, apurar aspectos qualitativos e quantitativos.

Tratamento de dados

Após levantar os dados, a soma das informações pode ser apresentada por gráficos.

Nessa fase, cada informação obtida no mercado é confrontada com as crenças do engenheiro de avaliações, além de abrir campo para que sejam formuladas novas hipóteses.

É essencial que sejam analisadas as formas de pagamento, quando for à vista há a necessidade de adotar uma taxa de desconto, líquida e que represente a média praticada pelo mercado, bem como é relevante a data que a comercialização é feita.

No tratamento dos dados pode ser usado:

• tratamento por fatores: igualar fatores e critérios;
• tratamento científico: evidências empíricas usando metodologia científica.

Contudo, qualquer representação é um modelo simplificado do mercado. Pois, as Avaliações Imobiliárias diferem umas das outras, visto que cada imóvel possui particularidades. Portanto, os cuidados científicos devem ser tomados em todas as etapas, do princípio à obtenção dos resultados.

Amostras

A qualidade das amostras devem:

• assegurar a correta identificação de dados de mercado;
• isentar as fontes de informação;
• identificar as fontes de informação;
• numerar os dados de mercado utilizados;
• verificar a semelhança com o imóvel avaliando, em relação ao grau de aproveitamento e às características físicas, diferenças relevantes etc.

Tratamento por fatores

Deve-se aplicar o tratamento por fatores quando a amostra for muito próxima a do imóvel em avaliação.

Tratamento científico

Esse tratamento requer que os modelos e o comportamento do mercado e formação de valores sejam explicitados e testados. Se necessário, medidas corretivas devem ser usadas.

Campo de arbítrio

Quando variáveis relevantes para a avaliação do terreno não tiverem sido contempladas no modelo, o campo de arbítrio é usado. Ele conta com um intervalo de amplitude de 15% para mais ou menos em relação à estimativa de tendência central usada na avaliação.

O campo de arbítrio não é o mesmo que intervalo de confiança de 80%, que é calculado para definir o grau de precisão da estimativa.

Agora você consegue notar que uma comercialização de um bem imóvel depende de métodos científicos? Precificar um empreendimento está além de dar simples preço com base no quanto você deseja receber por ele. Para chegar ao preço correto, é preciso contar com perfeita Avaliação de Imóveis. Conte com a MK para esse serviço. Entre em contato conosco.

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Abraço e até a próxima.

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias