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Laudo de Avaliação: normas e metodologias conferem precisão

A Avaliação Imobiliária é realizada segundo normas e metodologias em que não cabem o uso da subjetividade nessa atividade de valorar os bens imóveis. A avaliação de um imóvel resulta na emissão do Laudo de Avaliação de Imóvel.

Esse laudo é importante e usado em diversas situações, desde a liberação de crédito imobiliário para a compra do primeiro imóvel à revisão de aluguel.

Por isso, não é significativo que esse serviço seja subjetivo. Para tanto, a avaliação busca reportar o comportamento do mercado para determinar o valor real da propriedade. Ainda que sejam usados modelos matemáticos e metodologias, só se chega a ter um Laudo de Avaliação Imobiliária preciso quando a escolha entre um dos métodos: Comparativo direto de dados de mercado, Método Involutivo, Método Evolutivo e Método da capitalização da renda une boa qualidade de dados colhidos.

Escolha da metodologia de avaliação

A avaliação de imóveis se diferencia da análise de outros bens, os quais podem usar parâmetros e modelos cujas soluções encontradas são aplicáveis em situações similares. Entretanto, no setor imobiliário, por mais que os empreendimentos sejam muito parecidos, não existem imóveis iguais, cada um carrega características únicas e tecidas por subjetividades, que tendem a influenciar nas transações.

Cada proprietário valora seu empreendimento de acordo com itens subjetivos, por isso, os métodos e normas de avaliação são os melhores aliados nas análises para entregar aos envolvidos resultados isentos de interpretações tendenciosas.

Segundo a NBR 14653, a metodologia aplicável é função, fundamentalmente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

Identificação do valor de mercado

Para identificar o valor de mercado de um imóvel é preferível usar o método comparativo direto de dados de mercado.

O método comparativo de dados de mercado define o valor por meio da comparação de dados de mercado semelhantes em relação às características intrínsecas e extrínsecas.

As características intrínsecas dizem respeito às características físicas. Por exemplo, dimensões, topografia, padrão de acabamento etc.

Enquanto as características extrínsecas são as externas como, localização, obras de melhoramento público, entre outros.

A fundamentação da avaliação depende da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados. Por isso, o avaliador deve investir na coleta de dados para obter a maior quantidade possível para balizar o valor.

Método comparativo direto de dados

O método requer uma série de procedimentos que resultarão na avaliação e em um laudo de avaliação fidedigno às condições do empreendimento. São os seguintes procedimentos:

Planejamento da pesquisa

Pretende-se compor uma amostra que represente os dados de mercado de imóveis que sejam semelhantes aos do imóvel avaliando. É uma etapa que exige estrutura e estratégia de pesquisa, portanto, é necessário caracterizar e delimitar o mercado por meio de teorias e conceitos existentes.

É na etapa de planejamento que se elege as variáveis relevantes para explicar a tendência de formação de valor.

É na pesquisa que se abrange a amostra e as técnicas para coleta e análise de dados.

Identificação das variáveis

As variáveis que têm influência na constituição do valor são divididas em independentes e dependentes.

As variáveis dependentes são as que explicam o preço total ou preço/m². Enquanto as independentes são as que apresentam a variação de preços de mercado coletados das amostras, elas se dividem em qualitativa ou quantitativa.

Levantamento de dados

O levantamento tem por objetivo obter uma amostra representativa a fim de esclarecer o comportamento do mercado a qual o imóvel está inserido.

O levantamento de dados é a investigação do mercado, por meio de coleta de dados e informações confiáveis sobre negociações e ofertas, além de características físicas, econômicas e de localização do imóvel.

Tratamento dos dados

Não basta obter os dados e utilizá-los sem uma análise. Nessa etapa confronta-se hipóteses, reformula novas.

O tratamento de dados pode ser feito por meio de homogeneização por fatores ou tratamento científico.

Como você pode conferir, a obtenção de um laudo de avaliação imobiliária requer rigor e a utilização de metodologias. Aqui, apresentamos resumidamente como a determinação do valor do imóvel pode ser feito pelo método comparativo. Se você gostou deste conteúdo, deixe-nos cientes, comente aqui.

A MK Engenharia de Avaliações é especialista em Avaliações Imobiliárias e atende em todo território brasileiro. Entre em contato conosco para conhecer o nosso portfólio! Estamos à disposição!

Até a próxima.

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias

Resposta de 0

  1. Devo acrescentar que a pesquisa imobiliária representa 80% da avaliação.
    Os calculo ou a metodologia são apenas o tratamento que vou dar nos meus elementos que coletei na pesquisa.
    Portanto é fundamental que a pesquisa seja feita com bastante critérios, paciência e dedicação.

  2. Ótimo texto, Márcia. Estou realizando estudo para TCC e minha linha de pesquisa é fazer uma correlação entre o o valor de aluguéis e o valor de venda dos imóveis de uma região utilizando o MCDDM por inferência. Estou aceitando dicas e sugestões….rsrsrs…

  3. Sra. Márcia Costa, além do conhecimento profissional em “Avaliando”, deve ter um profundo estima do exercício, nunca visar o ganho financeiro prioritário, tratar a principio fator social dependendo da necessidade da causa, não se envolver, ser neutro, pode estar sentimentalismo familiar, empresarial da perda de um empreendimento mal sucedido que tirou seus sonhos, em fim, tem que ter, ética, caráter, ser digno do que faz, os cuidados das tentações fáceis e ocultas. espero ter contribuído.

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