No direito romano antigo, quem estivesse inadimplente com seu credor deveria pagar a dívida com pena pessoal, o que significava receber algum tipo de punição que atingisse a pessoa.

Como forma do credor ter a dívida por quitada, o devedor poderia ser vendido fora da cidade, ou até mesmo esquartejado. O devedor perdia a qualidade de cidadão romano, perdia também a liberdade como pessoa.

Com a evolução, a penalidade do devedor passou a atingir o seu patrimônio, os bens passaram a ser apreendidos como forma de pagamento da dívida. Atualmente, o bem o imóvel é penhorado, avaliado para determinar o seu valor de mercado e colocado em hasta pública para que o valor da venda seja usado para abater a dívida.

A sequência descrita no cenário acima é possível quando o avaliador consegue fazer a análise do imóvel, contudo, o que acontece se o imóvel estiver fechado e o expropriado não for encontrado? Veja como funciona a avaliação de imóvel fechado.

Penhora

Penhorar é apreender bens do patrimônio do devedor, a fim de vendê-los para satisfazer o crédito apresentado em execução judicial, pelo executante. Por meio da penhora dá-se início à expropriação, a apreensão dos bens garante a obrigação assumida que não foi adimplida.

Considera-se a penhora quando o bem for apreendido e depositado. Após a penhora, é necessário que seja feita a Avaliação Imobiliária e emitido um Laudo de Vistoria.

Avaliação de Imóvel fechado, é possível?

A Avaliação Imobiliária é uma análise técnica realizada por engenheiro para constatar valor, custo e viabilidade econômica de um bem.

Para realizar a Avaliação do Imóvel, é necessário que o avaliador tenha acesso ao bem para fazer a vistoria. Porém, se por qualquer razão não for possível verificar in loco a estrutura do imóvel, o bem é avaliado de forma indireta, por avaliação de imóvel similar em que os critérios adotados pelo avaliador como parâmetro podem ser:

• Verificação do IPTU;
• Basear-se em imóveis similares na mesma região;
• Analisar as informações retiradas da certidão do imóvel.

Além desses, os princípios aceitos na ABNT 14653-1, que são normalmente usados também auxiliam na avaliação do imóvel fechado. São eles:

• Princípio da semelhança – esse princípio chega a um cálculo levando em consideração que dois imóveis semelhantes, avaliados em uma mesma data, possui valores semelhantes.
• Princípio da substituição – um bem pode substituir outro e, assim, ter valor semelhante de acordo com a destinação, funcionalidade, durabilidade, desempenho técnico e econômico, entre outros princípios.

Situação-paradigma

A ABNT 14653-1 ainda determina a situação-paradigma (hipotética ou virtual) quando não é possível vistoriar o imóvel para realizar a avaliação.

Esse tipo de avaliação requer do profissional de engenharia de avaliação o esclarecimento das fontes e pressupostos usados. Veja os tipos de situação-paradigma:

Situação-paradigma hipotética

É aquela que considera a avaliação do terreno sem as benfeitorias existentes, sem a vistoria interna.

Situação-paradigma virtual

Avalia o empreendimento em fase de construção ou projeto, como se estivesse pronto, também é uma forma de avaliar imóvel que teve as benfeitorias mudadas ou destruídas.

O avaliador deve especificar no laudo todas as situações ou fatos que limitem a escolha da abordagem e o resultado de seu trabalho. Ele deve esclarecer as pressupostos escolhidos como: idoneidade das fontes de informação, falta de avaliação de passivos ambientais sobre imóveis, impossibilidade de examinar vícios ocultos etc.

O imóvel avaliado sem vistoria pode ter valor superestimado? Pode ser que sim, as benfeitorias também podem não constar do laudo e o valor de mercado ser inferior. Por isso, qualquer dificuldade que o avaliador encontre pode prejudicar o próprio devedor.

Você verificou neste blogpost que existem várias formas de avaliar um imóvel fechado ou cuja vistoria não foi possível por qualquer impedimento. De qualquer forma, a MK Engenharia de Avaliações cruza várias informações e dados para chegar ao valor mais real possível. Por isso, muitos clientes confiaram e continuam confiando a nós esse trabalho. Para obter mais informações, entre em contato agora mesmo.

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Abraços e até a próxima.

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações