O que é e como fazer um Laudo de Avaliação de Imóveis para Desapropriações?

O Laudo de Avaliação Imobiliária consiste em realizar pesquisas, estudos e chegar à conclusão de qual é o valor ideal e justo de um imóvel para diversas finalidades como venda, aluguel e até para as Desapropriações.

As Desapropriações são procedimentos a qual o Poder Público requere um bem de um terceiro por necessidades que vão desde sociais a fins de utilidade pública. Saiba como é feito o Laudo de Avaliação Imobiliária para Desapropriação.

Avaliação de Imóveis em Desapropriação, como é?

Quando há a Desapropriação a parte que requer, alega a utilidade pública ou interesse social e, portanto, ressarce o expropriado (desapropriado) com o valor que entende ser justo mediante seus critérios. O expropriado pode discordar do valor avaliado, e se não houver acordo amigável, segue para a esfera judicial, onde o juiz nomeia um perito afim de elaborar um Laudo de Avaliação para a determinação do valor justo indenizatório. Após o Laudo Pericial concluído, cabe ao poder concedente (órgão desapropriador) se manifestar contra ou a favor.

Normas aplicáveis em Avaliação para Desapropriação

A Avaliação em Desapropriações segue a NBR ABNT 14.653, que é fracionada em 7 partes, quais sejam:

– Parte 1: Procedimentos gerais

• As avaliações ganham relevância na década de 60, época de Desapropriações. Os estudos eram realizados por especialistas dedicados a perícias e para avaliação judicial.

– Parte 2: Imóveis urbanos

De acordo com a NBR 14.653-2 é procedimento específico:

• Desapropriações de extensão total, quando atinge o imóvel em sua totalidade; ou parcial quando abrange apenas parte do imóvel. Nesse caso pode ser temporária ou permanente.
• As Desapropriações totais necessitam de avaliação realizada com o uso de métodos que estão na Norma.
• Se custo de reedição for mais alto do que o valor de mercado, o Engenheiro de Avaliações é o responsável pela apresentação de dois resultados, a fim de subsidiar o processo.
• Quando a Desapropriação for parcial usa-se como critério a diferença entre as avaliações do empreendimento original e do remanescente. Deverá existir verba para ressarcir as benfeitorias atingidas.
• Se o engenheiro considerar que o restante do imóvel não pode ser aproveitado, deverá ficar explícito e o valor deve constar separadamente.
• Em Desapropriações temporárias deve-se considerar a renda que o imóvel proporcionaria durante a Desapropriação.

– Parte 3: Imóveis rurais

• Se o valor apresentado não corresponder ao que se aplica no mercado, o Laudo de Avaliação deverá trazer a informação.
• Em se tratando de desvalorização ou valorização do restante por conta de desapropriação, o valor deve ser feito separadamente com justificativa e explicação.

Laudo pericial

A NBR 14.653-1 determina o seguinte quanto ao laudo pericial:

– Parte 4: Empreendimentos;

– Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

– Parte 6: Recursos naturais e ambientais; e

– Parte 7: Patrimônios históricos.

Para as Desapropriações, usa-se com maior frequência os itens 1 a 3.

O que deve constar no Laudo de Avaliação do Imóvel?

• Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho;
• Objetivo da avaliação;
• Identificação e caracterização do bem avaliando;
• Indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
• Especificação da avaliação;
• Resultado da avaliação e sua data de referência;
• Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(eis) pela avaliação;
• Local e data do laudo;
• Demais informações que estejam em acordo com a Norma Brasileira de Avaliação de Bens – NBR 14.653-1.

Metodologia aplicável

Aplica-se uma metodologia para avaliar a natureza do bem, finalidade da avaliação e a disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

A escolha é realizada de acordo com a NBR 14653. Os métodos para avaliar o valor de um bem são:

Método comparativo direto de dados de mercado

Serve para identificar o preço de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método involutivo

O valor do bem é alicerçado pelo seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido.

Método evolutivo

O valor é fixado pelo somatório dos valores de seus componentes. Se houver interesse em identificar o valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

Método da capitalização da renda

Baseia-se na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

Métodos para identificar o custo de um bem

Método comparativo direto de custo

O custo do bem é encontrado por meio do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método da quantificação de custo

Identifica o custo por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

Conclusão

O Laudo de Avaliação de Imóveis para finalidade de Desapropriação é realizado mediante os mesmos métodos de outras avaliações, porém contém algumas especificações a fim de determinar qual é o valor exato a ser ressarcido ao expropriado.

E lembre-se, podemos auxiliar você nas avaliações para diversas finalidades. Conte conosco!

Até breve,

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações