A Avaliação de Imóveis é uma etapa essencial na concessão de crédito imobiliário por instituições como bancos, cooperativas e consórcios.

Para garantir segurança nas operações e minimizar riscos, é fundamental contar com métodos confiáveis para determinar o valor real de mercado de um imóvel.

Um dos mais utilizados no Brasil é o método comparativo de mercado, considerado prático e eficiente quando aplicado corretamente.

Neste guia, você vai entender como funciona esse método, quando aplicá-lo (ou não), suas vantagens, desafios e o passo a passo da Avaliação Imobiliária com base nessa abordagem.

Continue a leitura e confira!

O que é o método comparativo de mercado?

O método comparativo de mercado é uma técnica de avaliação que estima o valor de um imóvel com base na comparação com outros imóveis similares, recentemente negociados ou ofertados na mesma região.

Esse método é amplamente adotado por peritos em avaliação de imóveis justamente por refletir o comportamento real do mercado, sendo reconhecido por normas como a NBR 14.653, que rege a Avaliação de Imóveis no Brasil.

Como funciona o método comparativo de mercado?

O funcionamento do método baseia-se na coleta de dados sobre imóveis com características semelhantes — localização, metragem, tipologia, padrão construtivo, estado de conservação, entre outros — e na análise comparativa entre esses dados e o imóvel avaliado.

É um processo técnico que exige critério e conhecimento profundo de mercado por parte do avaliador, além de documentação adequada para respaldar o Laudo de Avaliação de Imóvel. Por isso, esse método deve ser aplicado por um profissional capacitado.

Quando usar o método comparativo de mercado na Avaliação de Imóveis?

O método comparativo de mercado é mais indicado quando se deseja avaliar imóveis urbanos com características padronizadas e quando há uma quantidade suficiente de dados disponíveis sobre transações de imóveis similares em uma mesma região.

Ele é especialmente eficaz em áreas com boa liquidez imobiliária, ou seja, onde há um volume constante de compras e vendas, o que permite ao avaliador identificar padrões reais de preços praticados no mercado.

É comumente utilizado na Avaliação de Imóveis como casas, apartamentos, terrenos urbanos e salas comerciais — desde que haja ofertas ou vendas recentes e comparáveis. Ou seja: é mais aplicável quando há um número suficiente de dados de mercado disponíveis para análise comparativa confiável.

E quando não usar esse método?

O método comparativo de mercado não é recomendado em situações em que não há disponibilidade suficiente de dados confiáveis sobre imóveis semelhantes negociados recentemente na mesma região do bem avaliado.

Esse cenário é comum em localidades com baixa liquidez imobiliária, escassez de ofertas semelhantes, áreas rurais, imóveis muito específicos ou com características únicas, como patrimônios históricos, grandes indústrias ou propriedades com finalidades especiais.

Nessas circunstâncias, a comparação direta se torna inviável, comprometendo a precisão da Avaliação Imobiliária. Aqui o avaliador pode optar por outro método de avaliação de imóveis mais adequado às características do bem avaliado.

Também é inadequado utilizar esse método quando os dados coletados apresentam distorções de mercado, como valores inflacionados ou defasados, negociações atípicas ou ausência de transparência nos registros de compra e venda.

Nesses casos, o uso do método pode levar a estimativas imprecisas e colocar em risco a credibilidade do Laudo de Avaliação de Imóvel, especialmente quando este subsidia decisões financeiras importantes.

Alternativas como o método da renda ou o método do custo passam a ser mais indicadas, desde que estejam de acordo com as diretrizes da NBR 14.653 e o julgamento técnico do responsável pela avaliação de imóveis.

Quais são as vantagens de usar esse método na Avaliação Imobiliária?

O método comparativo de mercado é amplamente adotado por sua objetividade e aderência à realidade do mercado. A seguir, destacamos suas principais vantagens.

• Aderência ao mercado: reflete os valores reais praticados em negociações recentes;
• Rapidez: quando há dados disponíveis, o processo é mais ágil;
• Transparência: o Laudo de Avaliação de Imóvel pode ser facilmente compreendido por agentes financeiros, compradores e vendedores;
• Normatização: está previsto nas normas da ABNT e é aceito por instituições financeiras.

E quais são os desafios de usar esse método?

Apesar de suas vantagens, esse método também apresenta limitações que exigem atenção do avaliador. Veja os principais desafios envolvidos em sua aplicação.

• Dificuldade de coleta de dados confiáveis: nem sempre as transações são públicas ou atualizadas;
• Diferenças sutis entre imóveis: pequenas variações podem impactar significativamente o valor final;
• Flutuação de mercado: o valor pode mudar rapidamente em regiões com alta volatilidade.

O que levar em consideração antes da execução do método?

Antes de aplicar o método comparativo de mercado, é fundamental observar alguns critérios técnicos que garantem a confiabilidade da Avaliação de Imóveis. Confira os principais pontos a serem considerados abaixo.

• Finalidade do laudo (crédito, garantia, compra e venda, etc.);
• Qualidade e atualidade dos dados de mercado disponíveis;
• Localização e características específicas do imóvel;
• Disponibilidade de uma tabela de preço de avaliação de imóveis atualizada para referência.

Como funciona a coleta de dados de mercado nesse método?

A coleta de dados é uma etapa essencial no método comparativo, pois embasa a análise e a estimativa do valor do imóvel. Entenda abaixo como esse processo é conduzido na prática.

• Análise de registros públicos (cartórios, juntas comerciais);
• Consultas em portais imobiliários e classificados;
• Informações fornecidas por corretores e imobiliárias da região;
• Bancos de dados especializados e bases de dados georreferenciadas.

Os dados coletados são organizados em tabelas comparativas e ajustados por fatores como localização, estado de conservação, idade, área útil e infraestrutura.

Como o valor do imóvel é calculado no método comparativo de mercado?

A definição do valor do imóvel pelo método comparativo de mercado começa na análise de imóveis semelhantes que foram efetivamente negociados ou ofertados em um período recente, na mesma região do bem avaliado.

A técnica consiste em identificar unidades comparáveis (chamadas de “amostras”), ajustar seus valores com base em fatores que influenciam o preço — como área útil, localização, padrão construtivo, estado de conservação e data da negociação — e, a partir desses ajustes, calcular o valor unitário médio, geralmente em R$/m².

O valor final do imóvel avaliado é obtido multiplicando-se esse valor unitário médio ajustado pela área do imóvel. Para garantir a precisão, o avaliador pode aplicar coeficientes de homogeneização ou métodos estatísticos, conforme as diretrizes da NBR 14.653.

Exemplo prático da aplicação do método

Imagine que o avaliador precisa analisar o valor de um apartamento de 80 m² no bairro X. Nesse caso, ele coleta as informações de três imóveis similares negociados nos últimos 6 meses, com os seguintes preços por m²:

• Imóvel A: R$ 7.500/m²
• Imóvel B: R$ 7.800/m²
• Imóvel C: R$ 7.200/m²

Considerando que o imóvel avaliado está em melhor estado que o A e pior que o B, o avaliador aplica coeficientes de ajuste de homogeneização. Após os ajustes, os valores são ponderados (média ponderada) e aplicados à metragem do imóvel avaliado.

Ou seja: se o valor médio ajustado dos valores unitários dos imóveis semelhantes for R$ 7.500/m², multiplica-se esse valor pela área do imóvel avaliado, que é 80 m² para chegar a um valor estimado de R$ 600.000,00 para fins de Avaliação Imobiliária e emissão de Laudo de Avaliação de Imóvel.

Quais são as 6 etapas da Avaliação Imobiliária com base nesse método?

A Avaliação Imobiliária utilizando o método comparativo de mercado segue um processo técnico estruturado, conforme preconizado pela NBR 14.653.

Cada etapa tem como objetivo garantir a confiabilidade e a fundamentação do Laudo de Avaliação de Imóvel, especialmente em contextos que exigem precisão para tomada de decisão, como operações de crédito em bancos, consórcios e cooperativas.

A seguir, veja o passo a passo detalhado.

1. Definição do objetivo e das características do imóvel

O primeiro passo é definir com clareza o objetivo da avaliação, que pode ser garantia de financiamento, alienação fiduciária, atualização patrimonial, entre outros.

Em seguida, o perito em avaliação de imóveis realiza o levantamento completo das características do bem: área privativa, localização, padrão construtivo, idade aparente, número de cômodos, estado de conservação e eventuais benfeitorias.

Por exemplo: um banco solicita a avaliação de um apartamento de 75 m², com 2 dormitórios e 1 vaga de garagem, localizado em um bairro de médio padrão.

2. Pesquisa de mercado e seleção das amostras comparáveis

Nesta etapa, são coletadas informações de mercado sobre imóveis com características semelhantes e situados na mesma região do imóvel avaliado.

A pesquisa pode incluir dados de vendas recentes, anúncios ativos e registros públicos, desde que sejam confiáveis e documentados.

O ideal é utilizar pelo menos três a seis amostras válidas, conforme a disponibilidade e homogeneidade do mercado.

Por exemplo: o avaliador identifica cinco imóveis anunciados ou vendidos recentemente na mesma região, com áreas entre 70 m² e 80 m², e preços variando entre R$ 420.000 e R$ 480.000.

3. Homogeneização e tratamento dos dados

Como dificilmente os imóveis comparáveis terão exatamente as mesmas características, o avaliador aplica fatores de homogeneização para ajustar os preços das amostras.

Esses ajustes consideram diferenças como área útil, idade da construção, localização específica dentro do bairro, presença de elevador, vaga de garagem, entre outros.

Por exemplo: um dos imóveis comparáveis tem 70 m², mas não possui vaga de garagem. O avaliador ajusta o valor considerando o impacto da ausência da vaga, reduzindo proporcionalmente o valor de comparação.

4. Cálculo do valor unitário médio

Após os ajustes, os valores unitários (R$/m²) das amostras são calculados e analisados estatisticamente.

Pode-se utilizar a média aritmética simples, média ponderada ou outras técnicas recomendadas pela norma, a depender do grau de dispersão dos dados.

Essa média representa o valor de mercado do metro quadrado para imóveis com as características ajustadas.

Por exemplo: após os ajustes, os valores unitários das amostras ficaram em R$ 5.800, R$ 6.000, R$ 6.100, R$ 5.900 e R$ 6.000, resultando em uma média de R$ 5.960/m².

5. Estimativa do valor final do imóvel

Multiplica-se o valor unitário médio ajustado pela área privativa do imóvel avaliado para chegar ao valor de mercado estimado.

Esse valor é apresentado no Laudo de Avaliação de Imóvel, com todos os cálculos justificados e documentados.

Por exemplo: considerando um apartamento de 75 m² e o valor unitário médio de R$ 5.960/m², o valor estimado do imóvel é de R$ 447.000,00.

6. Elaboração do Laudo de Avaliação de Imóvel

Por fim, o responsável pela avaliação de imóveis faz um compilado de todas as informações coletadas, interpretadas e analisadas para elaborar o Laudo de Avaliação de Imóveis. Esse documento deve conter todas as informações relevantes para ser considerado confiável e seguro.

Veja abaixo as principais informações que o laudo deve contemplar:

• objetivo da avaliação;
• metodologia utilizada;
• descrição detalhada do imóvel;
• justificativas para a escolha das amostras;
• critérios de homogeneização;
• cálculos realizados;
• conclusão com o valor final estimado.

O laudo deve estar em conformidade com a NBR 14.653, bem como ser embasado em dados reais do mercado e conter a devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do engenheiro ou arquiteto responsável pela avaliação do imóvel.

Após a confecção do laudo, o avaliador entrega o documento para o solicitante, que em geral, são os bancos e financeiras que liberam crédito imobiliário, para que ele possa usar o valor do imóvel resultante da avaliação para os fins desejados.

Conclusão

O método comparativo de mercado é uma ferramenta valiosa para instituições financeiras na análise de crédito imobiliário. Quando bem executado, oferece segurança, transparência e aderência ao valor real do bem, facilitando decisões de concessão de crédito e mitigação de riscos.

Contar com um perito em avaliação de imóveis qualificado é essencial para garantir que o processo ocorra com rigor técnico e respaldo normativo, especialmente em operações que envolvem grandes volumes de recursos.

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Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações