A pergunta sobre quem pode emitir um laudo de avaliação de imóvel – um engenheiro civil ou um corretor imobiliário – é uma das maiores fontes de debate e confusão no mercado imobiliário brasileiro. Vimos isso de perto nos inúmeros comentários e discussões gerados em nossos canais: de um lado, profissionais defendem a exclusividade técnica da engenharia; de outro, especialistas de mercado reivindicam sua competência.

Mas afinal, quem está certo?

A verdade é que a resposta não é uma simples questão de “pode ou não pode”, ela depende de um fator crucial que muitas vezes é ignorado: a finalidade da avaliação.

Este artigo não vai te dar uma opinião. Com base no rico debate de nossos leitores e nas normas vigentes, vamos entregar a resposta definitiva, baseada em fatos, normas técnicas da ABNT, resoluções de conselhos federais e na realidade prática do mercado.

A escolha entre engenheiro ou corretor para uma avaliação de imóvel depende de um fator principal: a finalidade do documento. 1) Fins judiciais e bancários: para processos de financiamento, partilhas ou garantias, é obrigatório o Laudo Técnico de Avaliação, emitido por um engenheiro/arquiteto com base na norma ABNT NBR 14653 e com ART. 2) Fins comerciais: para negociações de compra e venda, qualquer corretor registrado no CRECI pode emitir o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), regulado pela resolução do COFECI.

Quando escolher cada documento: guia prático por finalidade

Situações que exigem Laudo Técnico de Avaliação

• Financiamento bancário e garantia hipotecária.
• Processos judiciais (inventário, partilha, separação).
• Desapropriações e indenizações.
• Garantias para operações de crédito empresarial.

Situações adequadas para o PTAM

• Negociações de compra e venda à vista.
• Consultorias de investimento imobiliário.
• Definição de preços para locação.
• Due diligence em transações comerciais.

O papel do corretor de imóveis: o especialista de mercado e o PTAM

O corretor de imóveis é o profissional que vive o dia a dia do mercado. Ele entende a dinâmica de preços, a liquidez de uma região e o que influencia a decisão de compra e venda. Para formalizar esse conhecimento, a legislação criou um instrumento específico para este profissional.

O que é o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)?

O PTAM é o documento que permite ao corretor de imóveis, devidamente qualificado, expressar sua análise técnica sobre o valor de mercado de um imóvel. É uma ferramenta poderosa para negociações de compra, venda e locação, fornecendo uma base sólida para as partes envolvidas. Para quem busca um aprofundamento completo sobre este documento, pode consultar nosso guia sobre o que é e para que serve o PTAM.

A base legal: o que diz a resolução-COFECI nº 1.066/2007?

A competência do corretor de imóveis para emitir o PTAM é garantida pela Resolução-COFECI nº 1.066/2007. Essa resolução, emitida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, é o órgão que disciplina oficialmente a profissão no Brasil. Ela estabelece que qualquer corretor registrado no CRECI pode emitir PTAM (Art. 6º). Para aqueles que desejam se especializar, podem se registrar no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, o CNAI, obtendo benefícios adicionais como o selo certificador.

Requisitos essenciais de um PTAM válido: um ponto levantado por nossos leitores

A discussão em nossa comunidade levantou pontos técnicos importantíssimos sobre a validade de um PTAM, que vão além do básico. Para que o documento seja considerado completo e profissional, ele precisa de:

• Selo certificador: como bem lembrado por um de nossos leitores, corretores inscritos no CNAI podem fixar o Selo Certificador em todas as vias do PTAM, atestando sua habilitação. Para corretores não inscritos no CNAI, o selo não é aplicável, mas isso não invalida o PTAM.
• Fundamentação em normas: outro ponto crucial do debate foi a metodologia. O documento deve indicar a técnica utilizada, que, na ausência de normas específicas do COFECI para um procedimento, deve seguir as diretrizes da ABNT, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor (art. 39, VIII).

Erros que invalidam um PTAM na prática

• Ausência de vistoria presencial do imóvel.
• Metodologia de cálculo não especificada ou inadequada.
• Comparativos de mercado desatualizados (mais de 6 meses).
• Ausência de análise do estado de conservação.
• Corretor sem registro ativo no CRECI.

O papel do engenheiro e arquiteto: o especialista técnico e o laudo

Quando a finalidade da avaliação transcende a simples negociação e passa a envolver a segurança de uma operação de crédito, um processo judicial ou uma garantia, o nível de exigência muda. É aqui que entra em cena o laudo de avaliação de imóvel.

O que é o laudo de avaliação e por que ele é tão robusto?

O laudo de avaliação de imóvel é um documento muito mais aprofundado. Ele não analisa apenas o valor de mercado, mas também os aspectos técnicos, estruturais, patológicos e legais da construção. Seu objetivo é produzir um valor que seja tecnicamente defensável e auditável, mitigando riscos para quem o solicita.

O que diferencia um Laudo Técnico do PTAM

Escopo e profundidade da análise

Laudo Técnico de Avaliação

• Análise estrutural e patológica detalhada.
• Verificação de conformidade com normas técnicas.
• Tratamento estatístico rigoroso dos dados.
• Fundamentação científica obrigatória.
• Responsabilidade civil e criminal do profissional via ART/RRT

PTAM

• Foco na análise de mercado e precificação.
• Comparação com imóveis similares na região.
• Análise da liquidez e potencial de negociação.
• Fundamentação baseada na experiência comercial.
• Responsabilidade profissional via CRECI.

A base técnica: a norma ABNT NBR 14653 como pilar

Critérios para escolher o avaliador ideal

• Registro profissional ativo: confirme no site do CREA/CAU se o engenheiro/arquiteto está regular.
• Experiência comprovada: solicite exemplos de laudos anteriores (com dados sensíveis omitidos).
• Seguro de responsabilidade civil: profissionais sérios mantêm cobertura para eventuais erros.
• Conhecimento local: priorize avaliadores que atuam na região do imóvel há pelo menos 2 anos.
• Prazo e metodologia: o profissional deve explicar qual método da NBR 14653 será aplicado.

A garantia jurídica: o papel da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)

O grande diferencial do laudo de avaliação de imóvel emitido por um engenheiro ou arquiteto é a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Este documento, registrado no CREA (para engenheiros) ou RRT no CAU (para arquitetos), formaliza a responsabilidade civil e criminal do profissional sobre todas as informações contidas no laudo. Para um analista de crédito em uma instituição financeira, a ART é a garantia de que o laudo é tecnicamente sólido e que há um responsável legal por ele, um pilar fundamental para sua tranquilidade operacional.

Analisando a controvérsia: a verdade por trás do debate

O debate em nossos canais deixou claro que existem duas visões fortes no mercado. De um lado, profissionais que defendem que “corretor não pode fazer avaliação”. De outro, especialistas que reivindicam a validade do PTAM. Vamos, então, analisar os fatos que encerram essa discussão.

Finalidade é a chave: por que uma instituição financeira exige um laudo e não um PTAM?

Para uma instituição financeira, a concessão de um crédito vai além do valor de venda do imóvel. A preocupação central é a segurança da operação. Em um cenário de inadimplência, é fundamental que o valor da garantia seja suficiente para liquidar a dívida em uma eventual execução ou leilão.

Por essa razão, a análise de risco da operação exige o rigor metodológico da NBR 14653 e a segurança jurídica da ART, diferenciais que apenas o Laudo de Avaliação pode oferecer.

Por que bancos rejeitam o PTAM para financiamentos

Fatores de risco que explicam a exigência

• Liquidação forçada: em caso de execução, o valor deve ser defensável judicialmente.
• Auditoria do Banco Central: órgãos reguladores exigem laudos com base na NBR 14653.
• Risco de contestação: a ART/RRT garante que há um responsável técnico identificado.
• Padrão de mercado: todas as instituições seguem a mesma diretriz para evitar problemas regulatórios.

Hierarquia das normas: COFECI e ABNT não são inimigas

Não há conflito entre as normas. A Resolução do COFECI regula a profissão de corretor, enquanto a NBR da ABNT estabelece o padrão técnico para avaliações de bens. São âmbitos diferentes. Um bom PTAM, inclusive, se beneficia dos princípios da ABNT para se tornar mais preciso.

A grande revelação, no entanto, é que os mundos da engenharia e da corretagem não são excludentes. Como brilhantemente apontado por um profissional com dupla certificação (CREA e CRECI) em nossos comentários, o conhecimento técnico e o de mercado se complementam. Ele mesmo, um engenheiro, ministra cursos para corretores, ensinando-os a aplicar os conceitos da NBR 14653 em seus pareceres.

Nossa experiência responde às dúvidas que mais chegam até nós

Em nosso dia a dia, conversamos com dezenas de pessoas: analistas de crédito, advogados, corretores e proprietários de imóveis. Essa experiência na linha de frente nos permitiu perceber que muitas dúvidas sobre o processo de avaliação são recorrentes. São os mesmos questionamentos que geram insegurança e podem até mesmo atrasar uma negociação ou um processo judicial.

Por isso, compilamos aqui as dúvidas que mais ouvimos. Nosso objetivo é usar nossa vivência prática para responder a cada uma delas de forma direta e definitiva.

Afinal, é verdade que “corretor não pode fazer avaliação de imóvel”?

Isso é uma simplificação incorreta. Qualquer corretor de imóveis registrado no CRECI pode fazer avaliação e emitir um PTAM para fins de opinião de valor mercadológico. O que ele não pode é emitir o laudo de avaliação de imóvel para fins judiciais e bancários, que é atribuição de engenheiros e arquitetos.

Um corretor pode avaliar um imóvel sem visitá-lo?

Essa foi uma dúvida prática enviada por uma leitora. A resposta é: não deveria! A Resolução-COFECI e as boas práticas de como avaliar um imóvel pressupõem a vistoria presencial para uma análise fidedigna de suas características e estado de conservação. Uma avaliação remota, baseada apenas em informações de terceiros, é temerária e pouco confiável.

Como o valor de um imóvel é definido na prática?

Essa é uma pergunta técnica e muito importante que recebemos com frequência. O valor de um imóvel não é um “achismo”, mas sim o resultado da aplicação de metodologias específicas, definidas pela norma NBR 14653.

De forma resumida, essas técnicas podem envolver a comparação com imóveis similares na região, o cálculo do custo para construir um novo imóvel idêntico ou até mesmo a análise do potencial de renda que ele pode gerar.

Como cada método tem uma aplicação correta, nós preparamos um guia completo e detalhado sobre o assunto. Para entender a fundo cada um deles, recomendamos a leitura do nosso artigo: Métodos de avaliação de imóveis: quais são e como usar na prática.

É obrigatório que o avaliador seja da mesma cidade do imóvel?

Embora não seja uma exigência legal, é altamente recomendável. O profissional local possui um conhecimento intrínseco sobre as nuances de cada bairro, a liquidez do mercado e os fatores de valorização ou desvalorização que um avaliador de fora pode não perceber, garantindo uma avaliação de imóvel para venda muito mais precisa.

Um engenheiro de outra área (exemplo: transportes) pode fazer o laudo de avaliação de imóvel?

A competência para avaliação de imóveis é primariamente da Engenharia Civil e da Arquitetura. Embora outros engenheiros possam ter a atribuição em seus conselhos, a expertise e o conhecimento específico das patologias e sistemas construtivos de um engenheiro civil ou arquiteto são cruciais para um laudo de qualidade.

O que define qual profissional e documento escolher?

Como vimos, não existe um profissional “melhor”, mas sim o profissional correto para a finalidade necessária.

• Precisa de uma opinião de valor para vender ou comprar um imóvel? Qualquer corretor de imóveis registrado no CRECI pode te ajudar com um excelente PTAM.
• Precisa de um documento para um financiamento bancário, processo judicial, inventário, partilha de bens ou para garantir a segurança de uma operação complexa? O único caminho é o laudo de avaliação de imóvel, emitido por um engenheiro ou arquiteto.

Entender essa diferença é fundamental para economizar tempo, dinheiro e, principalmente, evitar problemas futuros. Todo o processo de avaliação de imóveis é um campo sério que exige o profissional adequado para cada situação.

Conclusão: a escolha inteligente para sua avaliação de imóvel

Ao longo deste artigo, desvendamos um ponto crucial: a disputa entre engenheiro e corretor é, na verdade, uma questão de adequação. Não se trata de qual profissional é melhor, mas sim de qual documento é o exigido para a sua finalidade específica.

Escolher um PTAM quando você precisa da robustez jurídica de um Laudo Técnico pode invalidar processos, atrasar financiamentos e gerar prejuízos. Da mesma forma, solicitar um Laudo complexo para uma simples negociação de mercado pode ser um custo desnecessário.

Entender essa diferença é o que separa uma decisão amadora de uma estratégia patrimonial segura. E é exatamente aqui que a expertise de um parceiro especialista faz toda a diferença.

Não se trata apenas de pedir um laudo. Trata-se de adquirir a certeza de que seu patrimônio está sendo analisado com a máxima seriedade e competência técnica, garantindo a segurança e a tranquilidade que você precisa para suas operações financeiras e jurídicas.

Se você busca essa certeza, fale com um de nossos especialistas. A MK Engenharia de Avaliações está pronta para oferecer a orientação correta e o laudo técnico preciso para o seu objetivo.

Grande abraço e até breve.

Marcia Costa
Especialista em soluções de engenharia para todo o ciclo de vida de ativos imobiliários. Há mais de 10 anos, lideramos uma equipe multidisciplinar para entregar análises técnicas e estudos de mercado que geram segurança jurídica e valor patrimonial.

Pontos chave deste blogpost

• Decisão baseada na finalidade: a escolha correta não é sobre qual profissional é melhor, mas qual documento – Laudo Técnico ou PTAM – é exigido para o seu objetivo, seja ele judicial, financeiro ou comercial.
• Laudo técnico para segurança jurídica: para bancos, processos judiciais e inventários, o Laudo de um engenheiro ou arquiteto é indispensável. Sua validade se baseia na norma ABNT NBR 14653 e na responsabilidade legal da ART.
• PTAM para o mercado: para negociações de compra e venda, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), emitido por qualquer corretor registrado no CRECI, é o instrumento adequado para definir o valor comercial do imóvel.
• Verifique as credenciais: além do tipo de profissional, a validade do documento depende de detalhes cruciais como a presença da ART (no Laudo) e o registro ativo do profissional em seu respectivo conselho (CREA/CAU ou CRECI). Para PTAMs, o selo certificador é opcional e exclusivo de corretores inscritos no CNAI.