O estudo de viabilidade econômica (EVE) é uma análise técnica detalhada e uma ferramenta indispensável na gestão de risco. Seu principal objetivo é projetar a rentabilidade e o potencial de sucesso de um novo projeto ou investimento.
Na prática, o estudo de viabilidade econômica (EVE) responde à pergunta crítica: “vale a pena investir neste projeto?”. Para o setor de construção civil e incorporação, essa análise é a base para a tomada de decisão em empreendimentos imobiliários, ajudando a mitigar riscos antes de comprometer capital e a fundamentar a captação de recursos financeiros.
O que você vai aprender neste guia
- A diferença crucial entre viabilidade econômica (rentabilidade) e financeira (caixa).
- Como um EVE robusto é usado para destravar financiamentos e mitigar riscos.
- Quem são os profissionais habilitados para emitir um laudo técnico de EVE.
- As 6 etapas de um EVE, os principais indicadores (TIR, VPL, Payback) e o papel do WACC.
A diferença crucial: viabilidade econômica, financeira e custo de capital
Para uma análise de projeto robusta, é fundamental demonstrar expertise e entender a diferença entre os principais conceitos de viabilidade.
O que é viabilidade econômica? (a rentabilidade do projeto)
A viabilidade econômica foca na lucratividade do projeto a longo prazo. Ela responde à pergunta: “este projeto se paga e gera o lucro esperado?”. Para isso, utiliza indicadores-chave de rentabilidade, como a Taxa Interna de Retorno (TIR) e o Valor Presente Líquido (VPL), comparando os benefícios futuros com os investimentos iniciais.
O que é viabilidade financeira? (o fôlego de caixa)
A viabilidade financeira foca na liquidez. Ela responde: “a empresa terá dinheiro em caixa para pagar as contas do projeto mês a mês?”. Um projeto pode ser economicamente viável (dar lucro em 5 anos), mas financeiramente inviável (não ter caixa para pagar os fornecedores no 6º mês).
Onde entra o WACC (custo de capital) no EVE?
O WACC (Weighted Average Cost of Capital), ou Custo Médio Ponderado de Capital, representa o custo de oportunidade do dinheiro, ou seja, a rentabilidade mínima que o investimento precisa gerar para valer a pena. A compreensão do WACC é fundamental para a análise de viabilidade econômica, pois ele estabelece o patamar mínimo de rentabilidade desejado. A “luz verde” para um investimento ocorre quando a rentabilidade do projeto é maior que o custo do capital (TIR > WACC).
Exemplos práticos da aplicação de cada viabilidade
Imagine um projeto de incorporação que, nos cálculos, apresenta uma excelente Taxa Interna de Retorno (TIR) de 20% ao ano. Os indicadores do EVE apontam a viabilidade do projeto. No entanto, a análise de viabilidade financeira detecta que o fluxo de caixa será negativo por 18 meses, exigindo um capital de giro que a empresa não possui. A decisão, neste caso, pode ser adiar o projeto ou buscar um aporte.
Como a viabilidade financeira detalhada blinda seu fluxo de caixa
A análise de viabilidade econômica olha para o resultado final, enquanto a financeira garante que você chegue até lá. Para entender a fundo a gestão de caixa do seu projeto, leia nosso guia completo sobre o estudo de viabilidade financeira.
Para que serve um EVE? Os 5 pilares da decisão estratégica
Um EVE não é apenas um documento; é uma ferramenta de decisão que fundamenta os “fatores de sucesso” de um empreendimento.
1. Mitigar riscos de investimento (a análise de cenários)
O EVE funciona como um teste de estresse. Ele simula o que acontece com a rentabilidade do projeto em cenários pessimistas, como uma alta inesperada do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), uma redução na velocidade de vendas ou um aumento na taxa de juros.
2. Destravar financiamento bancário (a prova técnica)
Este é o documento que os comitês de crédito de instituições financeiras analisam para liberar o financiamento à produção. Um EVE robusto, que apresenta os riscos e a rentabilidade de forma clara e defensável, gera “paz operacional” para o analista e é aprovado sem entraves.
3. Fundamentar o VGV (valor geral de vendas)
O EVE valida o potencial de vendas e o preço por metro quadrado com base em dados de mercado, e não em suposições. Isso garante que as projeções de receita do estudo de viabilidade do projeto sejam realistas.
4. Otimizar a alocação de capital (decidir entre projetos)
Diante de duas oportunidades, como o “Terreno A” ou o “Terreno B”, o estudo de viabilidade econômica permite uma comparação técnica de qual ativo oferece a melhor e mais segura taxa de retorno sobre o investimento.
5. Garantir conformidade e segurança jurídica
Um EVE robusto é um documento técnico e auditável, estruturado com base em premissas claras e metodologia reconhecida. Ele é essencial para a segurança jurídica em operações societárias, como a criação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico).
Base técnica e normas: o EVE como laudo de engenharia
Um EVE para o mercado financeiro não pode ser “opinativo”. Ele deve ser um laudo técnico, e é aqui que reside o principal diferencial de segurança da operação.
A ABNT NBR 14653 como pilar de credibilidade e segurança
A norma ABNT NBR 14653 (Avaliação de Bens) estabelece a metodologia e os critérios para uma avaliação de engenharia. Utilizar seus conceitos, especificamente da ABNT NBR 14653-1 (Procedimentos Gerais) e ABNT NBR 14653-4 (Empreendimentos), garante que as premissas de valor sejam robustas, defensáveis e auditáveis. Quer dominar todos os detalhes da ABNT NBR 14653 aplicados à avaliação de empreendimentos? Baixe nosso ebook completo e gratuito.
Métodos de avaliação para empreendimentos imobiliários
Um EVE de alta performance para empreendimentos imobiliários exige expertise em métodos de avaliação específicos do setor:
- Método involutivo: fundamental para identificar o valor do terreno com base no seu aproveitamento eficiente, por meio de um modelo técnico-econômico.
- Método comparativo: usado para validar o VGV projetado, analisando transações reais de imóveis similares na região.
- Premissas de custo: uso correto de indicadores setoriais como CUB (Custo Unitário Básico), calculado pelos Sinduscon, e INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), apurado pela FGV, para fundamentar as projeções de custo da obra.
Como é feito o estudo de viabilidade econômica (as etapas)
O processo de elaboração de um EVE é uma sequência metodológica de engenharia, desenhada para fornecer um diagnóstico auditável e preciso.
Etapa 1: como é feito o estudo de mercado local
Esta é a fundação que garante a solidez das premissas. É feita a análise de dados primários e secundários, como o plano diretor e o zoneamento, o potencial construtivo, a absorção de mercado, a velocidade de vendas e os concorrentes diretos. Um estudo de viabilidade econômica eficaz depende desse detalhado estudo de mercado local para definir as premissas realistas do projeto.
Etapa 2: projeção de custos, investimentos e cronograma
Aqui, mapeamos todos os desembolsos de forma auditável. Detalhamos custos de aquisição do terreno, custos de obra (baseados em projetos e CUB/INCC), custos legais, impostos, marketing e comissões. O cronograma físico-financeiro, alinhado à Curva S quando aplicável, é crucial nesta etapa.
Etapa 3: projeção de receitas e fluxo de caixa
Com base no VGV e na velocidade de vendas (Etapa 1), modelamos financeiramente o projeto. Esta etapa define, com clareza, quando o dinheiro entra (vendas) e quando ele sai (custos), garantindo a previsibilidade da operação.
Etapa 4: cálculo dos indicadores de viabilidade (TIR, VPL, Payback)
Nesta fase, os números respondem objetivamente se o projeto é viável. Calculamos a Taxa Interna de Retorno (TIR), o Valor Presente Líquido (VPL) e o tempo de Payback (tempo de recuperação do investimento).
Etapa 5: análise de sensibilidade e riscos (o teste de estresse)
Para garantir a segurança da decisão, demonstramos expertise testando o projeto contra o “mundo real”. O que acontece com a TIR se as vendas atrasarem 6 meses? E se o INCC disparar 10%? Simulamos o impacto de variações bivariadas (exemplo: INCC vs. velocidade de vendas) em cenários de ±10% ou ±20%.
Etapa 6: emissão do laudo técnico e recomendações
O processo é concluído com o entregável final: o laudo técnico de engenharia. Este documento consolida todas as análises, premissas, cenários e indicadores, e fornece uma recomendação clara e defensável sobre a viabilidade do investimento.
Quando um EVE é indispensável (e sinais de alerta)
A análise de viabilidade econômica é, acima de tudo, uma ferramenta de decisão para momentos específicos.
Quando o estudo de viabilidade econômica é indispensável?
O EVE é geralmente exigido por financiadores e recomendado como boa prática de governança em momentos de alto investimento e risco, como:
- Compra ou permuta de terrenos;
- Captação de financiamento bancário à produção;
- Lançamento de novos empreendimentos imobiliários;
- Formação de SPE (Sociedade de Propósito Específico);
- Projetos de retrofit ou mudança de uso de um ativo.
Quando não recomendamos avançar? (sinais de alerta)
Um EVE de qualidade também serve para proteger o investidor de um mau negócio. Sinais de alerta incluem um mercado local saturado (baixa velocidade de vendas), custos de construção que inviabilizam a TIR mínima exigida pelos bancos, ou um WACC superior à TIR projetada.
Prazos, documentos e o que você recebe
Para garantir “paz operacional” e agilidade, o processo de contratação de um EVE deve ser transparente.
Checklist: o que precisamos para iniciar um EVE?
Para garantir a precisão da análise, a equipe de engenharia utiliza um checklist de documentos, que inclui:
- Matrícula do imóvel (terreno);
- Projetos preliminares de arquitetura;
- Memorial descritivo básico;
- Dados comerciais e premissas de VGV.
O que entregamos: o laudo de viabilidade econômica
O cliente recebe um documento técnico completo, incluindo o relatório de análise, as planilhas de cenários, os anexos (documentos, pesquisas de mercado) e, fundamentalmente, a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que atribui a responsabilidade técnica ao profissional habilitado e confere lastro profissional ao estudo.
Perguntas frequentes sobre EVE
Reunimos aqui as dúvidas mais comuns sobre o estudo de viabilidade econômica. As respostas são diretas e objetivas, ajudando você a tomar decisões com segurança.
Quem faz o estudo de viabilidade econômica?
Embora consultores financeiros possam analisar os números, um EVE robusto para empreendimentos imobiliários deve ser feito por um engenheiro de avaliações com registro ativo no CREA. Ele é o profissional que une a expertise financeira à técnica de engenharia (custos de obra, ABNT NBR 14653, método involutivo), garantindo um laudo defensável.
Como elaborar um estudo de viabilidade econômica?
A elaboração segue um processo técnico de 6 etapas: 1. estudo de mercado e premissas; 2. projeção de custos e cronograma; 3. projeção de receitas e fluxo de caixa; 4. cálculo dos indicadores (TIR, VPL); 5. análise de sensibilidade e riscos; 6. emissão do laudo técnico.
Quanto custa um estudo de viabilidade econômica?
O valor de um EVE não é fixo; ele depende de fatores como: a complexidade do empreendimento (residencial, comercial, loteamento), o prazo de entrega solicitado, a necessidade de pesquisa primária, o nível de detalhamento dos projetos e o número de cenários de sensibilidade a serem analisados.
Qual a diferença entre TIR, VPL, Payback e WACC?
São os principais indicadores de um EVE:
- TIR (Taxa Interna de Retorno): a rentabilidade percentual do projeto.
- VPL (Valor Presente Líquido): quanto o projeto gera em valor hoje.
- Payback: o tempo (em meses ou anos) para recuperar o investimento inicial.
- WACC (custo de capital): o custo do dinheiro (juros, custo de oportunidade). O projeto só é viável se a TIR for maior que o WACC.
Qual a finalidade de um EVE para empreendimentos imobiliários?
EVE é a forma abreviada de Estudo de Viabilidade Econômica. Sua principal finalidade no setor imobiliário é servir como uma ferramenta de mitigação de risco, analisando custos, receitas e cenários para determinar se um novo empreendimento tem potencial real de rentabilidade antes que investimentos significativos sejam feitos.
Quem pode emitir o EVE?
Para que o EVE tenha credibilidade perante instituições financeiras e investidores, o ideal é que seja emitido por um engenheiro ou escritório de engenharia habilitado. A emissão da respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), conforme a Lei 6.496/77, confere a responsabilidade técnica e a validade jurídica necessárias ao laudo.
Como fazer cálculo de viabilidade?
O cálculo de viabilidade envolve a modelagem de um fluxo de caixa (entradas e saídas) ao longo do tempo e a aplicação de fórmulas matemáticas para encontrar os indicadores (TIR, VPL, Payback). É um cálculo complexo que não deve ser feito em planilhas simplificadas, pois um erro nas premissas de custo (INCC) ou receita (VGV) invalida todo o resultado. Por isso, recomenda-se a contratação de um laudo técnico.
Da análise técnica à decisão de milhões
Agradecemos por acompanhar este guia completo sobre o Estudo de Viabilidade Econômica (EVE). Esperamos que tenha ficado claro que um EVE robusto não é apenas um relatório, mas sim a fundação para decisões de investimento seguras e rentáveis em empreendimentos imobiliários.
Sabemos que analisar todos os custos, projeções, riscos e indicadores pode parecer complexo, especialmente quando milhões estão em jogo e a pressão por resultados é alta. Cobrimos os pontos essenciais, mas talvez alguma dúvida específica sobre o seu cenário tenha surgido. O que você achou das etapas? Algum indicador como TIR ou VPL ainda gera incertezas?
Sua pergunta pode ser a mesma de outros incorporadores, construtores ou analistas. Deixe seu comentário abaixo! Compartilhar sua dúvida ou experiência enriquece a discussão e ajuda toda a comunidade a tomar decisões mais informadas.
Estamos à disposição.
Abraço e até o próximo conteúdo!
