Desapropriação: o que é, como funciona e muito mais!

No ramo da construção civil, lidar com a desapropriação é algo frequente. Seja para a construção de um novo empreendimento ou para fins de utilidade pública, entender os trâmites e as implicações desse processo é crucial para garantir a fluidez das obras e evitar imprevistos.

Por isso, neste conteúdo você encontrará um guia completo sobre este tema. Assim como vai entender qual é o papel da construtora nesse processo cujo ator principal é o poder público. Então, continue a leitura para conferir todas as informações que separamos aqui. Vamos lá!

O que é desapropriação?

A desapropriação é o ato de transferir um bem particular, como propriedades urbanas ou rurais, para o poder público mediante indenização ou não para fins de utilidade pública, interesse social ou necessidade pública, como situações emergenciais. Por exemplo, a prefeitura da cidade pode desapropriar os imóveis em uma determinada região para construir habitações populares.

Para que esse ato aconteça, é necessário que seja emitido um decreto, bem como o cálculo da indenização, caso seja cabível. Além disso, o poder público precisa ter uma justificativa plausível e que esteja de acordo com a Lei de Desapropriação, como uso ilegal da propriedade ou descumprimento da sua função social, por exemplo. Caso contrário, o proprietário poderá entrar na justiça para reaver seu imóvel.

Qual a diferença entre desapropriação e expropriação?

Como mencionado anteriormente, a desapropriação urbana ou rural é um ato do poder público em prol de uma necessidade pública ou interesse da sociedade, como o uso de um terreno para a construção de uma escola ou hospital. Nesse caso, o proprietário do bem desapropriado tem direito a indenização para conseguir outra habitação ou meio de sustento.

Já a expropriação, acontece quando um bem é retirado do proprietário pelo poder público devido ao descumprimento de uma lei ou norma ou para evitar danos à sociedade. Por isso, não existe indenização justa e prévia para o dono do bem. Nesse caso, podemos encaixar como exemplo os imóveis rurais e urbanos que fazem o plantio de culturas ilegais, usam a exploração de mão de obra escrava ou são produtos de um crime.

Quais os tipos de desapropriação?

Existem quatro tipos de desapropriação e cada um deles tem um objetivo diferente. Nesse caso, temos a intervenção direta, indireta, confiscatória e sancionatória. É importante conhecer essas informações para entender quando o poder público tem o direito de desapropriar um imóvel.

O primeiro tipo está relacionado com a definição mais pura do termo, ou seja, é o ato de tomar uma propriedade privada para fins de necessidade pública (construção de hospitais etc.), interesse social (construção de casas populares etc.) ou utilidade pública (construção de estádios etc.) com direito a indenização.

Já a desapropriação indireta, ocorre quando a desapropriação é feita de maneira ilegítima ou inadequada pelo poder público. Nesse caso, cabe ao proprietário a retomada do bem na justiça. Por outro lado, na confiscatória acontece a expropriação da propriedade devido o seu uso ilegal e dono pode sofrer sanções legais e perder o direito a qualquer tipo de indenização.

Por fim, temos a desapropriação sancionatória, que ocorre quando o bem urbano ou rural não está cumprindo sua função social, ou seja, o proprietário ou inquilinos não estão fazendo um bom uso do imóvel ou terreno. Normalmente, esse tipo acontece para fins de reforma agrária e não cabe indenização.

Como funciona a Lei de Desapropriação?

O Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, estabelece a Lei de Desapropriação, que consolida os princípios e os procedimentos para a expropriação de bens privados pelo poder público, mediante justa e prévia indenização em dinheiro.

Ou seja, é esse documento que determina os deveres e os direitos do poder público e do proprietário do imóvel em caso de desapropriação. Assim como descreve como deve funcionar o processo e os procedimentos se for necessário levar a negociação para a justiça.

Devido a importância desse decreto, você, como parte integrante da construtora que vai apoiar esse processo, precisa ler esse documento para entender todas as suas nuances e evitar problemas que possam prejudicar as partes envolvidas nas desapropriações.

Quando ocorre a desapropriação?

A desapropriação pode ocorrer quando existe uso ilegal da propriedade, como plantio de psicotrópicos ou plantas não autorizadas pelo governo, bem como a utilização para ato criminoso etc. Também pode acontecer em caso de mal uso do imóvel rural ou urbano, ou seja, não cumprir a função social da propriedade, como não cultivar a terra.

Porém, as principais motivações para o ato de desapropriar são a necessidade pública, que acontece em casos de situações de emergência, a utilidade pública, que ocorre quando tem interesse coletivo e o interesse social, que visa favorecer a maior parte da população, como solucionar problemas de desigualdade social.

Leia também: Desapropriação: o que é desapropriação do imóvel locado

Quem pode desapropriar um imóvel?

De acordo com a Lei de Desapropriação, o poder público tem o direito a este ato mediante decreto, ou seja, os bens privados urbanos ou rurais poderão ser desapropriados pela União, pelos Estados, pelos municípios e pelo Distrito Federal, desde que tenham uma justificativa para isso.

Além deles, também podem desapropriar um imóvel a administração indireta ou as empresas concessionárias de serviços públicos, ou seja, as entidades públicas, privadas ou de economia mista que prestam serviços públicos ou de interesse público, como empresas que fornecem energia elétrica, água, transporte público etc.

Quais as etapas do procedimento de desapropriação?

O processo de desapropriação tem duas etapas: a declaratória e a executória. Na primeira etapa, a declaração de utilidade pública é oficializada no Diário Oficial por meio do decreto que permite ao poder público desapropriar o imóvel ou os imóveis desejados.

É nesse documento que constam as características do bem e do atual dono, o motivo da desapropriação e o valor da indenização. Por isso, ele serve para comunicar o proprietário sobre a decisão do governo. Vale lembrar que esse decreto é de caráter obrigatório, ou seja, deve ser cumprido por ambas as partes.

Depois disso, acontece a etapa de execução, ou seja, é o momento em que o pagamento da indenização é feito, caso seja cabível. Assim como a desapropriação é efetivada com a transferência do bem para o poder público por meio de escritura pública e registro em cartório. Em seguida, o ex-proprietário deve deixar o imóvel para que seja cumprido o decreto.

Vale destacar que se o proprietário não concordar com a desapropriação ou com o valor da indenização, pode entrar na justiça contra o governo para que o decreto não seja cumprido. Porém, isso deve ser feito no prazo de 15 dias após a comunicação, bem como é necessário apresentar os devidos documentos comprobatórios que justifiquem a sua ação judicial.

Além disso, existem alguns casos em que o proprietário pode reaver o bem desapropriado, como a extinção do motivo associado ao não pagamento da indenização. Por exemplo, a desapropriação por utilidade ou necessidade pública tem o prazo de 5 anos para ser cumprida e de 2 anos em caso de interesse social. Ou seja, se o decreto não for executado dentro desse período perde validade.

Veja também: O que é desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública?

Como funciona a indenização no processo de desapropriação?

A indenização é devida nos casos de desapropriação direta e indireta, ou seja, quando não existe uso ilegal da propriedade ou descumprimento da sua função social. Em ambos os casos em que o poder público tem o dever de ressarcir o proprietário, ele pode optar por realocar a família em outro imóvel ou pagar uma compensação financeira que ajude-os a encontrar outra moradia.

Normalmente, o valor da indenização é calculado antes do proprietário ser avisado da desapropriação, pois essa informação deve constar no documento declaratório (decreto) desta ação. Esse montante é definido com base na avaliação da propriedade e na pesquisa de mercado. E deve ser pago antecipadamente, ou seja, antes do ato e em dinheiro.

Vale destacar que o proprietário pode discordar do valor e solicitar uma negociação judicial. Para isso, deve contratar uma avaliação imobiliária que emitirá o Laudo de Avaliação de Imóvel. Esse documento servirá para justificar o valor mais correto para a indenização que o dono do bem merece pela desapropriação.

Qual a função da avaliação imobiliária na desapropriação?

A avaliação imobiliária junto com o Laudo de Avaliação de Imóvel são serviços extremamente importantes para que o proprietário do bem tenha respaldo na ação judicial contra o governo por motivo de descontentamento com o valor da indenização. Isso porque eles ajudam a justificar para o juiz o valor correto de mercado daquele imóvel.

Tudo isso porque esses serviços são feitos por profissionais qualificados que seguem as orientações e os parâmetros da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

Eles são responsáveis por analisar todas as características da propriedade e da sua vizinhança, bem como verificar o mercado imobiliário para determinar a melhor indenização, evitando possíveis prejuízos financeiros para ambas as partes. Por isso, o laudo pode ser determinante para que o proprietário ganhe a sua causa.

Qual a relação entre desapropriação e servidão de posse?

Em muitos casos de desapropriação, os proprietários podem resistir a entregar seu imóvel mesmo com a apresentação do decreto e a opção de indenização justa e prévia. Por isso, o poder público pode recorrer à servidão de posse. Assim, a construtora responsável pela obra pode começar suas operações em uma parte do terreno, sem que o dono perca a posse do imóvel.

A servidão de posse somente é viável quando não é necessário usar o terreno todo para o empreendimento. Por isso, o recomendado é que a desapropriação seja comunicada de maneira clara e transparente e que a indenização seja realmente justa. Dessa forma, a aceitação do proprietário será facilitada e o poder público não precisará recorrer a esse tipo de estratégia.

Qual a relação entre desapropriação e reintegração de posse?

A reintegração de posse é a última alternativa do poder público quando o proprietário não aceita a desapropriação. Nesse caso, o governo entra na justiça e, caso seja deferida a ação, o dono é obrigado a entregar a posse do imóvel mesmo sem a sua vontade.

Porém, é importante lembrar que isso pode ser prejudicial para a imagem do poder público e da construtora que presta serviço ao governo. Então, essa ação deve ser bem pensada antes de ser efetivada. Caso contrário, pode trazer mais prejuízos do que benefícios.

Vale destacar também que o contrário também pode acontecer, ou seja, o proprietário pode pedir a reintegração após a desapropriação. Isso pode acontecer se o ato do poder público for considerado nulo ou o imóvel não ser destinado para o fim para o qual foi desapropriado.

Qual o papel da construtora na desapropriação?

Embora a construtora não seja a responsável direta pelo processo de desapropriação, ela assume um papel fundamental na viabilização e no sucesso do empreendimento público. Isso porque ela ajuda o poder público a colocar em prática todo esse processo. Veja como você pode atuar abaixo.

• Análise inicial: a construtora deve analisar a viabilidade da desapropriação, considerando aspectos técnicos, jurídicos e financeiros. Isso inclui a avaliação da área a ser desapropriada, dos custos envolvidos e da disponibilidade dos proprietários em negociar;
• Contato com proprietários: em alguns casos, a construtora pode atuar na fase inicial do processo, entrando em contato com os proprietários para apresentar o projeto e iniciar as negociações amigáveis;
• Assessoria técnica e jurídica: a construtora pode auxiliar o poder público na avaliação do valor dos imóveis, na elaboração dos estudos técnicos e na preparação da documentação necessária para o processo de desapropriação;
• Implementação do projeto: após a conclusão da desapropriação, a construtora é responsável pela implementação do projeto, o que inclui a execução das obras, a gestão ambiental e a comunicação com a comunidade;
• Contato com o poder público: é fundamental que a construtora mantenha um bom relacionamento com o poder público responsável pela desapropriação. Isso facilita a comunicação, a troca de informações e a resolução de eventuais problemas;
• Contato com a comunidade: a construtora deve manter a comunidade informada sobre o processo de desapropriação e o andamento das obras. Isso pode ser feito por meio de canais de comunicação como reuniões públicas, releases para a imprensa e materiais informativos.

Em resumo, as construtoras precisam conhecer muito bem o processo de desapropriação, pois ao prestar serviços para órgãos públicos terá contato com ele e precisará apoiar as suas ações. Então, aproveite muito bem esse conteúdo, bem como leia os outros textos complementares sobre este assunto em nosso blog.

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Abraço e até a próxima!

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações