Métodos de avaliação de imóveis: quais são e como usar na prática

A avaliação de imóveis é um processo crucial para todos aqueles que desejam tomar decisões estratégicas, como definir preços de venda, negociar financiamentos, garantir o retorno do investimento e até mesmo realizar a gestão de patrimônio.

Mas, diante de tantos métodos de avaliação imobiliária, como escolher o mais adequado para cada situação? Neste guia completo, vamos auxiliar você a entender os diferentes métodos de avaliação, seus usos práticos e como escolher o mais adequado para cada necessidade.

Assim, vai ser possível entender como esse serviço é feito pelas empresas especializadas em engenharia de avaliações (que sabem como avaliar um imóvel), bem como obter os melhores resultados na sua avaliação imobiliária.

Continue a leitura e confira todos os detalhes sobre este tema.

O que é um método de avaliação de imóveis?

Os métodos de avaliação de imóveis são técnicas utilizadas para determinar o valor de um bem imobiliário, seja ele residencial, comercial, rural ou industrial. Por isso, eles são usados nas avaliações imobiliárias solicitadas, em especial por instituições financeiras.

Esses métodos são aplicados por avaliadores especializados, como engenheiros e arquitetos, que sabem como avaliar um imóvel e têm o objetivo de fornecer uma estimativa justa, imparcial e precisa do valor do bem.

Existem diferentes métodos que podem ser utilizados, dependendo do tipo de imóvel, sua localização, estado de conservação e o objetivo da avaliação. Por isso, continue a leitura e veja os principais tipos que existem no mercado.

Quais são os principais métodos de avaliação de imóveis?

Como mencionamos, existem diversos métodos de avaliação imobiliária que podem ser utilizados no mercado imobiliário, cada um com seu objetivo e suas respectivas vantagens.

Acompanhe o texto abaixo e descubra como cada tipo de método funciona. Vamos lá!

1. Método comparativo de mercado

Descrição	Aplicabilidade	Características	Vantagens	Desvantagens
Compara o imóvel com outros semelhantes no mercado com base em características como localização, área, padrão de acabamento e estado de conservação.	Imóveis residenciais e comerciais; uso geral no mercado imobiliário.	Utiliza dados de transações recentes e técnicas estatísticas.	Método amplamente aceito; reflete o valor atual do mercado.	Depende da disponibilidade de imóveis semelhantes no mercado; sensível a flutuações do mercado.

Esse método de avaliação de imóveis, também conhecido como método de comparação direta,  é o mais utilizado no mercado imobiliário, pois consiste em pesquisar as ofertas de mercado e compará-las com o imóvel que está sendo avaliado.

Ou seja: ele compara o imóvel em questão com outros imóveis semelhantes, vendidos, alugados ou negociados recentemente, levando em conta características, como localização, metragem da área útil construída, padrão de acabamento, vagas de garagem, estado de conservação, etc.

Nesse caso, são utilizadas técnicas, como a inferência estatística, para encontrar propriedades com características e localização similares, analisando seus preços de venda ou aluguel e ajustando-os para refletir as particularidades do imóvel em análise.

2. Método da capitalização da renda

Descrição	Aplicabilidade	Características	Vantagens	Desvantagens
Avalia o imóvel com base no rendimento futuro esperado, como aluguel.	Imóveis comerciais e industriais com potencial de geração de renda.	Considera o valor presente dos fluxos de renda futuros e indicadores como taxa de capitalização e desconto.	Ideal para imóveis geradores de renda; baseia-se no potencial de retorno do investimento.	Exige uma estimativa precisa das rendas futuras; pouco utilizado no mercado residencial.

Esse método é pouco utilizado, mas consiste na avaliação imobiliária que leva em conta o valor de renda que será gerado pela propriedade. Em outras palavras, o valor do imóvel é determinado de acordo com o valor que o cliente pode obter de aluguel do mesmo.

Por isso, ele é ideal para imóveis com renda potencial, como imóveis comerciais e industriais, que servirão de local para hospitais, universidades, escolas ou outros empreendimentos de grande porte.

Nesse caso, o método considera o valor presente dos fluxos de renda futuros que o imóvel pode gerar, utilizando na avaliação indicadores, como a taxa de capitalização e a taxa de desconto, que refletem o risco e o retorno esperados do investimento.

3. Método do custo

Descrição	Aplicabilidade	Características	Vantagens	Desvantagens
Baseia-se no cálculo do custo do terreno, construção e depreciação do imóvel ao longo do tempo.	Imóveis novos ou em construção; imóveis recentemente reformados.	Estima o custo de reposição ou construção, ajustado por depreciação e obsolescência.	Útil para imóveis novos ou em construção; reflete o custo real de construção.	Pode não refletir o valor de mercado atual; difícil de aplicar em imóveis antigos ou com valor histórico.

Já esse outro método para avaliar imóvel, baseia-se no cálculo do valor do terreno e do custo de construção (materiais, mão de obra e outros encargos), reconstrução ou reposição do imóvel, considerando fatores como a depreciação do bem ao longo do tempo.

Por isso, é muito utilizado em avaliações de imóveis novos, em construção ou para aqueles que passaram por reformas recentes. Ou seja: pode ser um método muito utilizado para construtoras que lançam constantemente novos empreendimentos no mercado.

Basicamente, esse método determina o custo de construção ou reconstrução, faz os ajustes levando em consideração fatores, como depreciação, obsolescência e valorização do imóvel em relação ao seu estado original e calcula o valor do imóvel avaliado.

4. Método evolutivo

Descrição	Aplicabilidade	Características	Vantagens	Desvantagens
Utiliza o CUB (Custo Unitário Básico) para calcular o valor da área construída, ajustando com base na idade e padrão do imóvel.	Imóveis rurais ou industriais onde não há muitas ofertas semelhantes; fazendas, sítios, galpões.	Baseia-se no CUB e considera a depreciação da área construída.	Ideal em mercados com poucas comparações disponíveis; prático para imóveis com características únicas.	Sensível a flutuações no CUB; pode não refletir corretamente o valor de mercado em mercados recessivos.

Nosso penúltimo método de avaliação imobiliária, consiste em pesquisar terrenos equivalentes ao terreno do imóvel a ser avaliado e atribuir o valor do CUB mensal para a área construída. Vale destacar que o Custo Unitário Básico, ou simplesmente o CUB, é um índice que representa os custos de construção civil, por isso é utilizado como parâmetro para a avaliação de projetos.

Nesse método, o CUB será atribuído com o mesmo cuidado de se observar o padrão de construção e idade do imóvel (depreciação). Por isso, ele é mais indicado para imóveis onde haja escassez de ofertas compatíveis para se comparar ao imóvel que está sendo avaliado, como fazendas, sítios, galpões, entre outros.

Vale destacar que em um mercado recessivo é importante ter cuidado ao utilizar o método evolutivo, pois a área construída é atribuída pelo valor do CUB/mês e o CUB sofre reajustes de acordo com os Índices de Construção Civil, o que vai na contramão dos imóveis ofertados no mercado que atualmente detém queda expressiva.

5. Método involutivo

Descrição	Aplicabilidade	Características	Vantagens	Desvantagens
Avalia o imóvel pelo seu potencial de aproveitamento do terreno, levando em conta a viabilidade de projetos futuros.	Construtoras e incorporadoras; imóveis com grande potencial de desenvolvimento.	Considera o estudo de viabilidade técnico-econômica e o potencial de aproveitamento do imóvel.	Ideal para propriedades com potencial de desenvolvimento; útil para projetos de grande escala.	Complexo de aplicar; exige estudo aprofundado de viabilidade e conhecimento do mercado.

Por fim, temos o método involutivo de avaliação de imóveis, que é muito utilizado por construtoras e incorporadoras. Isso porque ele consiste na precificação da propriedade de acordo com o aproveitamento do terreno.

Nesse caso, o profissional que analisará o espaço levará em conta todos os rendimentos que a construtora terá com salas comerciais, apartamentos, quitinetes, indústrias, entre outros exemplos.

Portanto, esse método representa uma técnica de avaliação de imóveis que considera o valor de mercado de uma propriedade de acordo com o seu aproveitamento eficiente. Ou seja: leva em consideração o estudo de viabilidade técnico-econômica da melhor forma de utilizar o imóvel.

Como escolher o método de avaliação de imóveis mais adequado?

Na avaliação imobiliária é possível usar apenas um método ou um conjunto de métodos, mas isso depende de vários fatores. Diante disso, é necessário analisar muito bem as características do imóvel antes de determinar o método que será utilizado.

Portanto, a escolha do método de avaliação de imóveis mais adequado depende do tipo de imóvel (residencial, comercial, industrial, etc.), objetivo da avaliação (venda, financiamento, arrendamento, etc.), disponibilidade de dados de mercado (se existem dados suficientes de imóveis comparáveis), estado de conservação do imóvel (novo, reformado, etc.), localização e infraestrutura do imóvel, etc.

Por exemplo, se o objetivo é definir o preço de venda, o método comparativo de mercado será o mais indicado. Já em relação ao tipo de imóvel, o método da capitalização da renda é ideal para imóveis comerciais e industriais, enquanto o método comparativo de mercado é mais comum para imóveis residenciais.

Por outro lado, se estamos levando em conta o estado de conservação do imóvel, para imóveis novos, o método do custo pode ser utilizado, enquanto o método comparativo de mercado é mais adequado para imóveis usados.

Mas se a avaliação depende da disponibilidade de dados de mercado, o método comparativo de mercado exige dados suficientes sobre imóveis semelhantes já negociados no mercado. Se os dados forem escassos, outros métodos podem ser mais adequados.

Qual o impacto da escolha do método errado?

A escolha do método de avaliação inadequado pode ter impactos negativos significativos para as construtoras, como a precificação de venda inadequada. Isso porque um preço de venda muito alto pode dificultar a venda do imóvel, enquanto um preço muito baixo pode resultar em perdas financeiras.

Também pode dificultar as negociações de financiamentos, pois a utilização de um método de avaliação inadequado pode levar a um valor do imóvel subestimado ou superestimado, dificultando a obtenção de financiamento.

Por fim, o método errado pode levar a decisões estratégicas equivocadas, como investir em áreas com baixo potencial de valorização ou vender imóveis por um preço inferior ao seu valor de mercado. Portanto, é essencial escolher o método certo na hora da avaliação.

Como a MK pode ajudar a fazer avaliações de imóveis seguras?

Como vimos, a escolha do método certo pode fazer toda a diferença na hora da avaliação imobiliária. Diante disso, a MK Engenharia de Avaliações conta com uma equipe especializada que te ajudará a encontrar o valor correto do seu imóvel.

Isso porque nós somos uma empresa com expertise em avaliações de imóveis, pois possui profissionais experientes e métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pelo mercado. Assim como temos um profundo conhecimento do mercado imobiliário para oferecer serviços de avaliação para imóveis residenciais, comerciais e industriais.

Portanto, podemos entregar relatórios técnicos completos e detalhados com informações relevantes para tomada de decisão. Tudo isso por meio de um atendimento ágil e personalizado, que entende as suas necessidades específicas.

Entre em contato conosco e faça um orçamento sem compromisso para conhecer de perto nossos diferenciais na área de avaliação imobiliária.

Conclusão

A escolha do método de avaliação de imóveis adequado é fundamental para garantir decisões estratégicas e precisas.

Por isso, conhecer os diferentes métodos e suas aplicações, além de contar com a expertise de profissionais qualificados, como a MK, garante a segurança e a confiabilidade dos resultados.

Com esse guia completo, construtoras e instituições financeiras podem ter mais clareza sobre os métodos de avaliação de imóveis e seus usos práticos, tomando decisões mais assertivas e estratégicas para seus negócios.

Aguardamos seu contato e até o próximo conteúdo!

Abraços.

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações