Avaliação Imobiliária pelo Método da Quantificação do Custo

A Avaliação Imobiliária realizada a partir do Método de Quantificação de Custo tem por objetivo identificar o custo das benfeitorias ou de construção de imóveis, determinando sua expectativa de vida útil, eficiência, sustentabilidade, desempenho, manutenção e sua qualidade.

Assim, a Avaliação Imobiliária realizada por esse método se baseia no custo total do imóvel ao longo de sua vida útil, considerando os custos financeiros, ambientais e sociais. As benfeitorias são estimadas por meio dos custos dos componentes e sistemas que integram o imóvel.

Para tanto, a análise do custo de vida de um empreendimento necessita de um processo que tenha intensa alimentação de dados precisos e de qualidade, vale destacar a importância de incluir os efeitos do desgaste físico dos empreendimentos. Com todas essas informações reunidas, subtrai-se o custo de reprodução e da depreciação para alcançar o custo de reedição da benfeitoria. Saiba mais sobre esse assunto!

ABNT NBR 15575

A norma 15575 diz respeito ao desempenho dos empreendimentos habitacionais. A NBR 15575 estabelece os sistemas que compõem as edificações, com foco no uso do imóvel e no desempenho durante o tempo.

A norma está dividida nas seguintes partes:

Parte 1: requisitos gerais;

Parte 2: requisitos para os sistemas estruturais;

Parte 3: requisitos para os sistemas de pisos;

Parte 4: requisitos para os sistemas de vedação verticais internas e externas – SVVIE;

Parte 5: requisitos para os sistemas de coberturas;

Parte 6: requisitos para os sistemas hidrossanitários.

Sendo que para cada uma dessas partes, há uma forma de avaliar a sua eficácia e funcionalidade no imóvel.

O desempenho é pensado com base na definição de requisitos (qualitativos), critérios (quantitativos ou premissas) e métodos de avaliação, que são importantes para mensurar com exatidão a performance do empreendimento.

A norma 15575 determina a vida útil (VU) como o período de tempo que um imóvel e seus sistemas servem às atividades para as quais foram projetados, atendendo aos níveis de desempenho segundo a periodicidade e correta execução dos processos de manutenção.

O valor real de tempo de vida útil é realizado por meio da composição do valor teórico de vida útil de projeto devidamente influenciado pelas ações de manutenção, pela vizinhança, pela natureza etc.

Quando não são realizadas as manutenções da edificação, além da influência do meio ambiente, o tempo de vida útil será menor que o prazo teórico calculado como vida útil do projeto.

O método de custo é o único entre os existentes que não utiliza apenas a vertente física, mas também emprega questões que envolvem a economia, o meio ambiente e a funcionalidade na análise. Esse método avalia minuciosamente as características físicas dos imóveis e analisa o valor de mercado. Não se trata apenas de considerar localização, área, estado de conservação etc, como acontece no método de rendimento. Investiga aspectos como isolamento térmico, acústico, revestimentos interiores e exteriores, e muitos outros.

Explicando melhor, a Avaliação Imobiliária a partir desse método reúne o valor de mercado do terreno, os custos advindos da construção, sendo tomado como base um imóvel análogo como exemplo para quantificar os cálculos da construção.

Importância da depreciação na Avaliação

A depreciação física acontece por conta de eventos próprios do empreendimento em razão da idade, desgaste físico, falta de manutenção e exposição ao tempo.

Na Avaliação Imobiliária é preciso analisar a depreciação física sob a ótica do investimento a ser realizado, caso seja for necessário ter uma intervenção para reestruturar o imóvel a fim de recuperar a funcionalidade como quando era novo.

Depreciação é a perda de valor por conta do desgaste das partes construtivas devido ao uso e exposição ao tempo e meio ambiente, sendo resultado não só do tempo, mas da falta de manutenção regular.

A depreciação pode ser física, dependendo do fator que a provoca. Nesse caso, é resultado da falta de conservação e manutenção. Com a degradação ao longo do tempo, sem nenhuma intervenção, a utilidade global do imóvel vai-se perdendo, o que gera diminuição do seu valor.

A depreciação devido a funcionalidade acontece por causa de erros de concepção do empreendimento, o que é mais um fator para desvalorização.

A depreciação econômica advém de alterações na economia, as quais impactam o imóvel. Por exemplo, aumentos de taxas, impostos, meios de transporte etc. Além disso, excesso de imóveis em um mesma região pode colaborar para a desvalorização.

Como você pode notar, quantificar o custo é reunir todas as particularidades de um imóvel para realizar a avaliação e encontrar o custo de cada componente segundo questões físicas, ambientais e funcionais. É um método que trabalha com detalhes e especificidades, por isso, acaba sendo muito preciso e requer a coleta de informações sobre o imóvel de forma muito mais apurada.

Para esse e outros métodos de Avaliação Imobiliária, entre em contato conosco e conte serviços de qualidade.

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Um grande abraço e muito obrigada por estar conosco!

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias