A Avaliação Imobiliária é uma atividade que tem o objetivo de atribuir valor a um bem no mercado. O valor se refere à utilização que é dada ao imóvel e se trata de um conceito econômico, enquanto que o preço é a soma proposta para efetuar uma transação imobiliária.

Em processos judiciais, quando um imóvel vai a Leilão, é preciso realizar a Avaliação de Imóveis para obter o valor de mercado e leiloar o bem por um preço justo, que indique um valor mínimo para ser leiloado.

Nos Leilões, embora a avaliação sugira determinado valor, geralmente, os bens são arrematados por um montante abaixo do valor de avaliação. Isso acontece com maior frequência nos Leilões judiciais, já que a venda por Leilão não tem finalidade de obtenção de lucro. E além disso, quando não é arrematado em primeira praça vai à segunda, com deságio de até 50% do preço avaliado.

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Tipos de Leilão

Existem dois tipos de Leilão: judicial e extrajudicial. O que os diferencia é a motivação que levou o lote ao Leilão. Conheça as motivações por tipo de Leilão:

Leilão judicial

Um exemplo com ocorrência comum é quando uma propriedade é financiada e o comprador deixa de honrar com as parcelas de seu financiamento, o credor pode recobrar o bem e levá-lo a Leilão a fim de reaver os valores não adimplidos, expropriando o imóvel do inadimplente. Esse tipo de comercialização é chamado de Leilão judicial, pois acontece por decisão de um juiz, sendo totalmente disciplinado por procedimento jurídico.

Leilão extrajudicial

É aquele que não acontece por determinação judicial. Qualquer pessoa jurídica ou física pode vender um bem por Leilão extrajudicial, desde que atenda aos requisitos da empresa escolhida para gerir leilões.

Finalidades da Avaliação

Um perito imobiliário é o profissional responsável por indicar os valores antes de o empreendimento ir a Leilão. Esse avaliador realiza vistoria e coleta todas as informações para ter dados suficientes para a elaboração de parâmetros quantitativos e qualitativos.

A avaliação pode ser realizada para finalidades diferentes como:

• avaliação para processo civil – pode ser com a finalidade de Leilão para que o lote não seja arrematado por preço abaixo do valor correspondente, já que o preço deve ser suficiente para pagar a dívida ao credor;
• execução universal – para estipular o valor da massa falida de empresas em processos falimentares;
• crédito – avaliação para determinar o valor de um bem para solicitar crédito imobiliário a instituições financeiras ou bancos;
• expropriação – avaliação para expropriação tem a finalidade de calcular o preço a ser compensado ao credor se o contrato de financiamento não for cumprido pelo tomador do crédito;
• avaliação fiscal – computa o preço patrimonial de prédios;
• avaliação para seguradora – estabelece o valor do prêmio se for necessário cobrir riscos;
• avaliação para transações – institui valor para compra e venda de imóveis.

Avaliação para valor de liquidação forçada

A Avaliação de Imóveis com finalidade de colocar o bem em Leilão é muito importante e, como dito anteriormente, é realizada para restituições de valores a credores. Porém, existem também as avaliações de liquidação forçada.

Valor de liquidação forçada segundo a norma do IBAPE-SP/2005 é o “valor para situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado em garantias bancárias. Quando utilizado deve ser utilizado também o valor de mercado”.

Explicando melhor, a avaliação para calcular o valor de liquidação forçada é realizada quando é preciso que alguém se desfaça de um bem com urgência, o que acaba por levar o imóvel à venda por valor inferior ao de mercado. A redução do preço se dá por conta de “desconto”, mas o cálculo não é feito meramente para venda rápida, a análise é completa e leva em conta a liquidez do bem, perspectivas futuras, concorrência, vizinhança etc.

É muito importante que a Avalição de um Imóvel seja executada com muita precisão, ela garantirá o exato valor de mercado, avalizará o pagamento aos credores e, em leilões, é feita para que não haja perda de liquidez e que o lote seja arrematado por preço justo.

Se você deseja colocar o seu imóvel para arremate em Leilão, conte com a MK para realizar a avaliação e você poderá participar com tranquilidade de Leilão extrajudicial. Nos casos de Leilão judicial a equipe da MK Engenharia de Avaliações reúne todos os atributos necessários para realização de perfeita Avaliação Imobiliária para os tribunais regionais de justiça. Portanto, fique tranquilo em qualquer transação e fale com a MK para mais informações. Seu contato é sempre muito bem-vindo!

Aguardamos você! Até breve!

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações