Viabilidade Econômico-Financeira e a decisão de investimento imobiliário

Os investidores estão dispostos a empregar capital financeiro em empreendimentos que resultem em alto retorno no curto tempo, de preferência, cujo investimento não seja muito alto.

A decisão por investir é constituída de acordo com o resultado que o planejamento apontará para a diferença obtida entre o valor a ser investido e retorno, ou seja, o lucro que o imóvel renderá. É de acordo com o lucro que se decide investir!

Contudo, é preciso ter muito claro que o lucro não é imediato, primeiro, deve-se tirar capital do caixa para depois ter valor superior entrando nele.

Veja mais sobre investimento e Viabilidade Econômica.

Mensuração de riscos

Para realizar uma incorporação imobiliária três aspectos são necessários: terra, capital e trabalho. Contudo, tendo esses três fatores atendidos, ainda existem riscos elevados: do empreendimento não ter o sucesso no mercado como foi esperado, além de que o tempo de maturação em média é de 3 anos. Por isso, é preciso mensurar os riscos.

Quando os riscos são mensurados, o investidor terá dados e informações que o ajudarão a se preparar para os resultados, o que acaba minimizando as inseguranças e abranda a ansiedade por lucros antecipados.

Para mensurar riscos é preciso realizar um bom planejamento financeiro da construção. O planejamento é responsável por delinear a viabilidade financeira do empreendimento, de acordo com o custo da obra, obtido por meio de orçamento; e cronograma físico-financeiro.

Para que o planejamento seja factível, é preciso ter conhecimento de todo o processo produtivo, a fim de que os riscos que surgirem no percurso possam ser corrigidos e os recursos financeiros sejam adequadamente direcionados.

Estágios de implementação dos empreendimentos

A construção de um empreendimento passa por quatro estágios básicos: concepção, planejamento, execução e finalização.

A concepção é a fase em que se reconhece a necessidade de implementar um projeto. Esse é o momento de adotar a viabilidade técnica e econômica.

Na etapa de planejamento é desenvolvido o plano do projeto que será usado para direcionar a implementação.

A operação de toda a construção está reservada para a fase de execução. A organização, administração e implementação do projeto são analisadas nesse fase, considerando a obtenção de recursos, mão-de-obra etc.

Na finalização todas as etapas anteriores já foram amadurecidas e mostraram que o projeto será bem-sucedido, por isso, é hora de dar início à construção do empreendimento.

Viabilidade econômico-financeira

A avaliação realizada apenas pela ótica financeira considera o lucro que o projeto poderá gerar, com a finalidade de aumentá-lo. Já a análise sob o ponto de vista econômico avalia a conjuntura econômica, a demanda do mercado e as limitações orçamentárias. Assim, a viabilidade econômico-financeira atende tanto a questão de levantamento do lucro quanto a rentabilidade econômica.

A decisão por investir em um empreendimento pode ser resolvida com um estudo econômico apurado, feito de maneira estática, quando é feito sem considerar o valor do dinheiro no tempo ou de maneira dinâmica, quando além do valor é estimado também o tempo.

O estudo de viabilidade do empreendimento utiliza informações coletadas sobre o terreno nas etapas anteriores, simula o empreendimento que poderia ser realizado e os resultados alcançados diante das incertezas do mercado imobiliário e financeiro: demanda, custos financeiros, disponibilidade de recursos financeiros, concorrência etc.

Segundo a NBR 14653-4 – Avaliação de bens (Parte 4: Empreendimentos), o resultado final das análises de viabilidade econômica pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno, valor presente líquido, custo anual, períodos de recuperação (pay-back) e índices de lucratividade, por exemplo: retorno sobre ativos (ROA), retorno sobre investimentos (ROI), valor econômico adicionado (EVA), valor de mercado adicionado (market value added – MVA) e o Retorno sobre o patrimônio líquido (ROE).

A mensuração dos riscos, análise dos estágios para implementação dos empreendimentos e o estudo de viabilidade econômico-financeiro dão subsídios para que os investidores tenham elementos que os ajude a decidir por investir no mercado imobiliário. Por isso, antes de construir um empreendimento, é necessário realizar um estudo de viabilidade econômico-financeiro. Nós, da MK Engenharia de Avaliações, realizamos esse e outros estudos.

Você já investiu ou conhece alguém que já empreendeu no mercado imobiliário sem esse ou outro estudo? Como foi a experiência? Comente aqui!

Se quiser saber mais sobre Avaliação Imobiliária ou demais estudos, entre em contato conosco.

Abraços e até a próxima.

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações