A desapropriação para fins urbanísticos é uma ferramenta essencial utilizada pelo poder público para promover o desenvolvimento ordenado das cidades, garantindo que as propriedades privadas sejam direcionadas ao cumprimento de sua função social.

Para profissionais que atuam na análise de crédito imobiliário em instituições financeiras, compreender esse processo é fundamental, uma vez que ele impacta diretamente o mercado imobiliário e, consequentemente, as avaliações e concessões de crédito.

Continue a leitura e confira tudo sobre este assunto!

O que é uma desapropriação para fins urbanísticos?

A desapropriação é o ato pelo qual o Estado, fundamentado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, retira compulsoriamente a propriedade de um particular, mediante justa indenização.

Especificamente, a desapropriação para fins urbanísticos visa adequar propriedades ao planejamento urbano, garantindo que cumpram sua função social e contribuam para o desenvolvimento equilibrado das cidades.

De acordo com o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), essa modalidade de desapropriação pode ocorrer quando a propriedade não atende aos requisitos de uso adequados estabelecidos no plano diretor municipal.

Quando é possível fazer a desapropriação para fins urbanísticos?

A desapropriação para fins urbanísticos pode ser realizada em diversas situações, sempre com o objetivo de atender a necessidades públicas, sociais ou de utilidade pública. Alguns dos principais casos em que é possível a realização dessa modalidade de desapropriação incluem:

• Reurbanização de áreas degradadas: quando o poder público visa promover a melhoria de áreas urbanas que estão em condições precárias, como a recuperação de regiões com baixo desenvolvimento infraestrutural ou social.
• Ampliação de vias e redes de transporte: projetos que visam à expansão de vias públicas ou à construção de sistemas de transporte coletivo, como metrôs e corredores de ônibus
• Expansão urbana: quando há a necessidade de criar novos bairros ou expandir a área de uma cidade para acomodar o crescimento populacional.
• Criação de espaços públicos: a desapropriação pode ocorrer quando há necessidade de criação de praças, parques, áreas de lazer ou estabelecimentos públicos, como escolas e hospitais.

Essas situações geralmente são previstas no Plano Diretor do município, que estabelece as diretrizes para o crescimento e ordenamento urbano.

Quem pode fazer a desapropriação para fins urbanísticos?

A desapropriação para fins urbanísticos é uma prerrogativa dos entes públicos, ou seja, dos municípios, estados e, em alguns casos, a União, desde que atendam aos requisitos legais estabelecidos pela Constituição e pela legislação infraconstitucional.

Cada um desses entes pode realizar a desapropriação, conforme a necessidade e a competência territorial, sendo:

• Municípios: são os principais responsáveis pela desapropriação para fins urbanísticos, principalmente em áreas urbanas. Eles podem realizar uma desapropriação para reordenamento urbano, melhorias em infraestrutura e ampliação de áreas habitacionais.
• Estados: podem atuar na desapropriação de imóveis que envolvam projetos de maior escala, como rodovias estaduais e outros empreendimentos que impactem áreas urbanas ou regionais.
• União: em casos específicos, a União pode realizar a desapropriação para projetos que envolvam interesse nacional ou em áreas que sejam de sua competência, como projetos de infraestrutura de grande porte (exemplo: ferrovias federais).

Esses entes públicos devem sempre justificar a necessidade da desapropriação por meio de um decreto de utilidade pública, que será formalizado por um processo legal com a devida indenização ao proprietário do imóvel.

Como é feita a desapropriação para fins urbanísticos?

O processo de desapropriação para fins urbanísticos segue etapas específicas, como:

• Declaração de utilidade pública ou interesse social: o poder público emite um decreto declarando a necessidade de desapropriação da área para atender ao planejamento urbano.
• Negociação amigável: inicialmente, busca-se um acordo com o proprietário para a aquisição do imóvel.
• Ação judicial: caso não haja acordo, o poder público ingressa com uma ação de desapropriação, depositando previamente o valor indenizatório previsto.
• Indenização: o proprietário é indenizado de forma justa, considerando o valor de mercado do imóvel.

É importante destacar que a competência para declarar a desapropriação para fins urbanísticos é exclusiva dos municípios, conforme previsto na legislação brasileira.

Exemplos de casos reais de desapropriação para fins urbanísticos

Recentemente, alguns casos ilustram a aplicação da desapropriação para fins urbanísticos. O primeiro aconteceu em Campos Elíseos em São Paulo onde o governo estadual planeja construir uma nova sede administrativa no bairro de Campos Elíseos, o que resultará na desapropriação de imóveis residenciais e comerciais.

Esse projeto prevê a retirada de 600 famílias o que impactou negativamente os moradores da região que se manifestaram preocupados com a falta de informações e o impacto social da medida prevista pelo governo.

Outro exemplo é a situação do Túnel Santos-Guarujá onde a construção de um túnel ligando as cidades de Santos e Guarujá prevê a desapropriação de diversas propriedades. Nesse caso, os moradores afetados também manifestaram preocupação quanto à indenização e ao reassentamento.

Por isso, é essencial que o processo de desapropriação seja feito de maneira correta e dentro da lei, assim todos os envolvidos conseguem entendê-lo e ninguém sai perdendo durante a execução das suas etapas.

Por que é importante entender o processo de desapropriação para fins urbanísticos?

Para profissionais de análise de crédito imobiliário, compreender o processo de desapropriação é crucial por várias razões, como:

• Avaliação de risco: imóveis sujeitos à desapropriação representam um risco potencial para operações de crédito, podendo afetar garantias e investimentos.
• Valoração adequada: conhecer os critérios de indenização permite avaliações imobiliárias mais precisas, refletindo o valor real de mercado.
• Planejamento estratégico: antecipar possíveis desapropriações auxilia na elaboração de estratégias de crédito mais seguras e alinhadas ao desenvolvimento urbano.

Como a desapropriação para fins urbanísticos afeta o mercado imobiliário?

A desapropriação para fins urbanísticos pode impactar o mercado imobiliário de diversas maneiras, sendo os principais impactos os descritos abaixo.

• Valorização ou desvalorização: áreas destinadas a projetos urbanos podem ser valorizadas, enquanto regiões afetadas por desapropriações podem sofrer desvalorização temporária.
• Oferta e demanda: a remoção de imóveis do mercado pode reduzir a oferta, influenciando os preços e a disponibilidade de propriedades.
• Confiança dos investidores: processos de desapropriação transparentes e justos mantêm a confiança dos investidores no mercado imobiliário.

Qual o impacto da desapropriação para fins urbanísticos nas análises de crédito imobiliário das instituições financeiras?

Para instituições financeiras, a desapropriação influencia diretamente as análises de crédito imobiliário. Veja os principais motivos, a seguir:

• Garantias comprometidas: imóveis em áreas sujeitas à desapropriação não podem ser aceitos como garantia devido à insegurança jurídica.
• Reavaliação de ativos: é necessário reavaliar periodicamente os imóveis financiados para identificar riscos de desapropriação e ajustar as condições de crédito.
• Políticas de crédito: as instituições devem desenvolver políticas que considerem o risco de desapropriação, evitando perdas financeiras.

Como fazer uma avaliação de imóveis assertiva para a desapropriação para fins urbanísticos?

Para realizar uma avaliação imobiliária precisa em casos de desapropriação, é essencial seguir alguns passos, como:

• Análise de mercado: considerar os valores praticados na região e as características específicas do imóvel.
• Aspectos legais: verificar a conformidade do imóvel com a legislação vigente e possíveis pendências jurídicas.
• Finalidade pública: entender o propósito da desapropriação e como ele influencia o valor da propriedade.
• Laudo de Avaliação de Imóvel: elaborar um laudo técnico detalhado, conforme as normas da ABNT, garantindo correções e alterações na avaliação.

Como a MK pode ajudar nesse processo?

Para instituições financeiras e profissionais de análise de crédito imobiliário, contar com uma avaliação imobiliária precisa e confiável é essencial para minimizar riscos e garantir decisões seguras.

A MK  oferece serviços especializados em Laudo de Avaliação de Imóvel, baseados em metodologias técnicas e normas da ABNT, proporcionando:

• Precisão na avaliação: utilizamos critérios técnicos atualizados para determinar o valor justo do imóvel, considerando aspectos de mercado, localização e impacto da desapropriação.
• Segurança jurídica: nossos elogios atendem aos requisitos legais e normativos, garantindo maior revisão nas análises de crédito.
• Apoio estratégico: auxiliamos instituições financeiras na gestão de ativos imobiliários, fornecendo informações detalhadas para embasar decisões de crédito e investimentos.

Com a expertise da MK, sua instituição pode atuar com mais segurança e eficiência no mercado imobiliário, mesmo diante de processos complexos como a desapropriação.

Conclusão

A desapropriação para fins urbanísticos é um processo essencial para o crescimento e reestruturação das cidades, mas impacta diretamente o mercado imobiliário e as operações de crédito. Para instituições financeiras, compreender essas especificações e realizar avaliações assertivas é crucial para mitigar riscos e garantir decisões embasadas.

Nesse contexto, contar com um Laudo de Avaliação de Imóvel elaborado por especialistas faz toda a diferença. Se você busca segurança e resultados em avaliações imobiliárias para desapropriação, conheça os serviços especializados da MK relacionados ao processo de desapropriação e a emissão do Laudo de Avaliação Imobiliária e tenha o suporte necessário para atuar com excelência nesse cenário.

Abraços.

Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações