Avaliação de Imóveis Rurais e a instrução normativa da Receita Federal
A Avaliação Imobiliária se trata de um laudo técnico emitido por um perito que esteja regularmente registrado em um Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA). Essa exigência é requerida tanto para Avaliação de Imóveis Rurais quanto Urbanos.
A Avaliação de Imóvel Rural serve para determinar o valor de uma propriedade para quem esteja comprando, vendendo ou foi expropriado, entre outros. O valor da propriedade rural é estimado pela relação entre o imóvel e sua vocação para o mercado agrícola.
Anualmente, o proprietário de imóvel rural deve declarar à Receita Federal do Brasil o Valor da Terra Nua (VTN). Neste ano, a Receita instituiu a Instrução Normativa RFB nº 1877, estabelecendo critérios mais realistas aos de mercado nesse cálculo e do Imposto Territorial Rural (ITR).
Continue a leitura deste blog post para saber mais sobre Avaliação de Imóveis Rurais.
O que é avaliado em imóveis rurais?
Vale relembrar que o imóvel rural é a propriedade que tem vocação para exploração agrícola ou animal, independentemente de sua localização, mesmo que esteja em área urbana, se a terra é utilizada para uma das finalidades comentadas é considerada como imóvel rural.
Quando a avaliação é realizada o perito avalia além do imóvel, verifica localização e vizinhança etc. Também analisa todas as melhorias efetuadas e, assim, leva em conta a possibilidade de ocorrer qualquer dano que cause prejuízo se as benfeitorias forem removidas.
Toda as instalações passam por avaliação, além de equipamentos e máquinas que façam parte do imóvel rural, faz-se averiguação se as terras são cultiváveis, a capacidade de uso da terra, se há recursos hídricos e tantos outros atributos.
Preço de mercado de imóvel rural para fins fiscais
A Receita Federal estabeleceu, em 15 de março de 2019, a IN 1877 (Instrução Normativa) para que o cálculo do Valor da Terra Nua seja menos genérico e reflita o preço de mercado do imóvel.
Antes da publicação da IN 1877, a investigação dos preços se baseava em opiniões e nas transações comerciais, portanto, nem sempre o valor levantado correspondia ao real valor de mercado.
Segundo a instrução, entende-se como preço de mercado o valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural. Exclui-se dessa apuração de valor de mercado construções, instalações e outras benfeitorias.
A IN 1877 determina que a valoração do imóvel se dará em função dos seguintes atributos:
I – localização do imóvel;
II – aptidão agrícola; e
III – dimensão do imóvel.
Método de avaliação
Os métodos existentes não são exclusivos para avaliar imóveis rurais, entretanto, já estão consolidados como “boas práticas” e são utilizados de acordo com cada tipo de empreendimento.
Entre os métodos existentes, o mais comum para avaliar os imóveis rurais é o Método Comparativo, que valora o imóvel comparando os preços praticados no mercado para empreendimentos similares.
A norma a NBR 14.653-3:2004 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) delineia o padrão e os procedimentos para avaliar imóveis rurais.
Classificação da capacidade de uso do solo
Para determinar qual é a vocação do solo existe a seguinte classificação:
Terras cultiváveis – dividem-se em classes.
Classe I – Terras próprias para culturas anuais, sem qualquer problema e que proporciona alta produtividade.
Classe II – Terras com problemas de conservação e que podem causar erosão.
Classe III – Terras cultiváveis com sérios problemas de conservação.
Classe IV – Terras com riscos e limitações muito severas, seu uso só pode ser realizado ocasionalmente.
Classe V – Terras planas, quase sem erosão, mas podem encharcar e têm baixa fertilidade. Pode servir para pastagens e florestas desde que seja mantido alto grau de segurança.
Classe VI – Terras com declives, possuem pedras. Contudo, podem ser usadas para pastagens, fruticultura
Classe VII – O cultivo deve acontecer em ocasiões especiais, pois têm problemas de conservação.
Classe VIII – Terras que não podem ser usadas para nenhum tipo de exploração, por ter vários comprometimentos, podem abrigar somente flora e fauna silvestre.
Você já acompanhou a avaliação de algum imóvel rural? Gostaria de nos dizer como foi?
Em qualquer momento, você pode contar com a equipe da MK Engenharia. Nossos peritos são registrados no CREA e os demais possuem habilitação de acordo com suas entidades de classe. Conte com a MK Engenharia e fique tranquilo com qualquer laudo de avaliação imobiliária, além de toda nossa experiência somos pautados pela ética e respeito aos nossos clientes.
Entre em contato para saber mais a respeito ou sanar qualquer dúvida sobre Avaliação Imobiliária.
Até breve,
Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações
