A Norma das Reformas – A importância da ABNT 12 280

Você lembra do desabamento do edifício Liberdade, no Rio de Janeiro, em 2012? Consegue lembrar das causas que provocaram a queda? Provavelmente não vai lembrar de todos os motivos que podem ter causado a queda do prédio, talvez se recorde de uma ou duas causas. Assim como na queda de um avião, uma construção não desaba por causa de apenas uma falha, mas sim um conjunto de erros, seja na execução ou no planejamento.

No caso do Edifício Liberdade, foram construídos 5 pavimentos além do projeto original. Na época do desabamento, não foram apresentados aos peritos documentos de projeto e execução dessa “ampliação”.  Além disso, o prédio não tinha documentos que apresentassem o histórico de manutenções realizadas de forma preventiva ou corretiva, e existia a realização de uma obra de reforma em um andar do prédio, com a contratação de operários que realizaram suas atividades sem supervisão  e planejamento de um profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto, tendo esse Profissional assinado e recolhido ART sobre o projeto e execução de tal reforma.

A soma de todos esses fatores, incluindo toda a falta de documentação e profissionais habilitados para executar obras, reformas, manutenções etc culminou com a queda do edifício. Para evitar que incidentes como esse aconteçam, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou a Norma de Reformas ABNT 12 280, publicada em 2014, que estabelece cada etapa da obra e fundamenta todos os itens que precisam ser respeitados.

O que determina a Norma de Reformas ABNT 12 280

A partir de sua publicação, a Norma de Reformas ABNT 12 280 determina (em casos de empreendimentos novos) que toda obra realizada em imóvel, que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno, precisará ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista. Isso deve ser feito dentro do prazo decadencial (a partir do qual vence a garantia). Após o término deste prazo, será exigido um laudo técnico assinado por engenheiro, arquiteto e urbanista.

No caso de empreendimentos cuja a garantia da construtora já tenha expirado, caberá ao síndico ou à administradora, baseado em parecer de Profissional de Arquitetura e/ou Engenharia, autorizar com ressalvas ou proibir a reforma. Eles deverão analisar se a obra pode colocar a edificação do local em risco. O cumprimento da Norma de Reformas ABNT 12 280 afasta a participação do chamado faz-tudo, aquela pessoa que é curiosa ou amadora e acha que tem o conhecimento necessário para uma obra tão grande. Ao contrário, ela privilegia a boa técnica.

Responsabilidades do proprietário ou representante legal

É de responsabilidade do proprietário ou representante legal do prédio a disponibilização de informações, ao usuário ou síndico, de todos os detalhes que envolvem o plano de manutenção a partir da reforma. Antes de seu início, o responsável deve respeitar os seguintes passos:

• Elaborar um plano de reforma junto a um profissional habilitado (arquiteto e urbanista ou engenheiro).
• Antes de iniciar a obra, entregar ao síndico do condomínio o plano de reforma e os RRT/ART de projeto e de execução da obra. Além da documentação exigida por outros órgãos de fiscalização, como Prefeitura e Corpo de Bombeiros, quando necessário.
• Após o síndico autorizar a obra, exija do profissional ou empresa contratada a colocação de placa informativa com indicação do responsável técnico.

Apenas o profissional habilitado e devidamente qualificado pode realizar as seguintes atividades:

• Construção ou demolição de paredes e divisórias.
• Substituição de revestimentos (pisos, paredes e tetos).
• Abertura ou fechamento de vãos.
• Alteração nas instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias.
• Instalação de mobiliário fixo.

Medidas preventivas reduzem os riscos de acidentes

Ainda são poucos os condomínios e/ou administradoras que têm essa preocupação como parte totalmente integrante de sua rotina. É preciso que seja de interesse e desejo de todos o respeito pelas normas estabelecidas pela Norma de Reformas ABNT 12 280. Apenas seguindo esses passos e respeitando a norma é que será possível minimizar os riscos de quedas e desabamentos, mantendo em segurança todos que estão envolvidos com o edifício.

Caso precise de orientação sobre essa norma, seus itens e o que deve ser feito para respeitar a realização de uma obra, entre em contato conosco, para que possamos ajudá-lo! Não deixe a gestão de suas propriedades ao acaso, isso interfere diretamente no Laudo de Avaliação de Imóvel.

Até breve,

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias