A locação é um acordo entre partes, em que o contratante fornece provisoriamente ao outro um bem, em condições de uso, mediante determinada contraprestação por aquele que a recebe para uso. A retribuição pela utilização do bem cedido em locação é o pagamento de um aluguel, normalmente mensal, de acordo com o prazo de utilização.

Já a desapropriação é a cessão de maneira compulsória de imóvel ao poder público para utilidade pública por meio de indenização. Portanto, quando há a desapropriação de propriedade alugada, é necessário rescindir contrato. Que será feito pelo desapropriante, a qual deverá realizar pela imissão na posse. Até que isso não aconteça, ambas partes estão vinculadas via contrato, assim as cláusulas se mantém inalteradas.

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Desapropriação de imóvel alugado

Não é errado que um imóvel em processo de desapropriação seja alugado. Apenas a partir do momento em que a desapropriação passa a constar em Diário Oficial, dá-se início ao processo que finaliza com a fase executória. Apenas nessa fase locador e locatário deixam de ter uma relação contratual.

Nessa etapa, o proprietário perde a posse direta e, dessa forma, o inquilino deixa de ter a posse indireta.

Mesmo que não haja a obrigatoriedade do locatário informar que a propriedade encontra-se em condição de desapropriação, é possível existir ressarcimento do que foi investido.

Desapropriação de imóvel comercial locado

Um contrato de locação implica em alugar imóvel em condições de uso imediato e não definitivo.

Quando se trata de imóvel comercial alugado o prejuízo ao locatário é maior, visto que ele realizou mudanças para tornar a propriedade em um estabelecimento adequado ao seu negócio. Além disso, se o ponto é muito bom, encontrar outro que se ajuste às necessidades comerciais e que alcance o faturamento é um desafio, a perda de clientes pode ser uma realidade inevitável, principalmente em se tratando do tamanho do comércio e a disponibilidade financeira do locatário. Com a desapropriação, o investimento realizado perde seu valor.

O locatário que alugou o espaço comercial sem saber que estava em processo de desapropriação, pode ser ressarcido, inclusive, peço Poder Público. É possível que o inquilino, assim como o locador consiga uma indenização devido às perdas que existirem.

Segundo a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, todas as melhorias realizadas no imóvel, embora não tenham sido autorizadas pelo locador, até mesmo as autorizadas, devem ser indenizadas.

Desapropriação de imóvel: como evitá-la?

É possível barrar a desapropriação? Uma vez que já está publicado o decreto, é uma obrigatoriedade que deve ser cumprida e o ato declaratório de utilidade pública não pode recuar da decisão do Poder Público. Ao proprietário haverá ressarcimento pela perda por meio de indenização monetária.

Contudo, quando o processo judicial, que tem prazo de validade de 5 anos, excede existe a possibilidade de evitar a desapropriação.

Vale lembrar que a desapropriação deve cumprir alguns princípios e finalidades as quais se dispõe, sendo que o descumprimento abre precedente para que o expropriado ingresse com ação para anulá-la.

Alguns desses princípios legais são:

Princípio da supremacia do interesse público

Institui o predomínio do interesse do coletivo sobre o particular.

Princípio da função social da propriedade

O imóvel deverá atender função social. Ou seja, não se pode usar a propriedade para fins particulares, mas da sociedade.

Finalidades da Desapropriação: por necessidade ou utilidade pública, por interesse social, urbanística, por zona, para assegurar o abastecimento populacional etc.

Para não infringir as leis e correr o risco de proceder à desapropriação de forma irregular, é preciso buscar ajuda especializada. Conte com a MK Engenharia para esse e demais serviços do segmento imobiliário. Nossa competência e conhecimento nos fazem ser uma das melhores empresas do ramo. Entre em contato conosco e saiba mais.

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Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações