Conheça 3 Metodologias para Avaliação de Imóveis

A Avaliação de Imóveis segue metodologias que norteiam os investidores a empreenderem ou declinarem de suas intenções de investir em imóveis.

Fazer a Avaliação do Imóvel é necessário para compra e venda, assim os interessados na transação, tanto quem vende quanto quem compra, têm o real valor do imóvel. Outra necessidade é na reavaliação de ativos de companhias para aumentar o capital, para que as empresas obedeçam à Lei de Sociedade Anônima etc.

No âmbito público, a Avaliação de Imóveis serve para estimar o valor de compra, bem como os valores para lançamentos de impostos etc.

Conheça neste blogpost 3 métodos de Avaliação de Imóveis.

Método comparativo de dados de mercado

Os métodos de avaliação de imóveis a seguir obedecem à norma ABNT 14653 (Avaliação de Bens).

O método comparativo de dados de mercado e o método comparativo de custo de produção são métodos diretos. Enquanto os métodos de renda, método involutivo e método residual são indiretos.

O método comparativo de dados de mercado define o valor do imóvel realizando-se a comparação do imóvel com outros imóveis semelhantes em relação às características intrínsecas e extrínsecas. Ou seja, a mostra de dados é formada pelos imóveis de referência.

Esse método requer o tratamento estatístico dos dados pesquisados, que são a Metodologia Científica, que usa a Estatística Inferencial e é mais utilizada por ser mais confiável, e a Estatística Descritiva.

Para utilizar o método comparativo dos dados de mercado, é preciso ter conhecimento dos dados de mercado da região em que o imóvel avaliado se encontra.

O método é o mais utilizado no Brasil, tanto para empreendimentos residenciais quanto comerciais.

Método comparativo do custo de reprodução

Esse método leva em conta o valor de benfeitorias, devendo o avaliador se basear em um orçamento detalhado, onde são analisados desde o desgaste físico ao obsoletismo funcional das benfeitorias.

Considera-se ainda a vantagem financeira que uma benfeitoria pronta fornece sobre outra que ainda não foi construída.

A precificação das benfeitorias não é realizada pela comparação com outras semelhantes, assim como acontece no método comparativo. Contudo, o valor do terreno é feito com base no método comparativo.

O método comparativo do custo de reprodução não se relaciona à rentabilidade e a viabilidade do investimento. A desvantagem desse método é que não avalia o valor de mercado, apenas produz o custo das benfeitorias.

Método da renda

Esse método ajusta o valor do imóvel e de suas partes constitutivas de acordo com a capitalização presente da renda líquida, seja ela real ou prevista.

O método exige que sejam determinados período de capitação e taxa de desconto a ser aplicado nos fluxos de caixa.

O método da renda fundamenta-se na norma de que o valor de um empreendimento é determinado por sua capacidade de gerar renda, por exemplo, aluguel.

É considerado como “capital imóvel” o empreendimento rentabilizável a uma taxa de desconto variável pela sua localização, conjuntura econômica e tipo de imóvel quando é avaliado. Portanto, é preciso saber o que se espera quanto a recebimentos, desembolsos, taxa de desconto, entre outros.

No método da renda, o rendimento do imóvel fica claro. Assim, é possível comparar o empreendimento a outros tipos de imóveis e a outros ativos, como caderneta de poupança, por exemplo.

Esses métodos podem ser usados de maneira complementar um ao outro, ou seja, você pode optar por usar mais de um para realizar a avaliação do empreendimento. Vale lembrar que é necessário ter a ajuda de profissionais experientes e que entreguem Laudos de Avaliação Imobiliária que proporcionem a sua segurança. Você pode contar com a gente para ajudar nessa tarefa.

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Marcia Costa
MK Engenharia de Avaliações