Qual método deve ser aplicado na Avaliação Imobiliária?

A Avaliação Imobiliária é um importante trabalho para todos que pretendem fazer uma negociação envolvendo casas, apartamentos, terrenos e outras propriedades, pois é a forma de averiguação do valor de mercado do referido bem, devidamente registrado no Laudo de Avaliação de Imóvel, o respectivo documento resultante.

Muitas pessoas podem julgar que se trata de algo simples, porém, estão enganadas, já que o serviço exige conhecimento técnico, cursos específicos, habilitação e muita responsabilidade e cuidado na sua elaboração, além de seguir às normas da área, que citam, inclusive, qual método deve ser aplicado na Avaliação Imobiliária. Quer saber mais? Confira o nosso artigo!

Qual norma define os parâmetros da Avaliação Imobiliária?

Atualmente, os parâmetros para a realização da Avaliação Imobiliária são definidos pela NBR 14653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. É a conjunção de variadas instruções anteriores e pretende esclarecer como executar cada etapa da forma correta e com menos possibilidades de questionamento e discordância.

São determinados, nesse padrão que é subdividido em sete partes, os itens sobre a avaliação de bens, como sua classificação e natureza, terminologia, descrição das atividades, especificação, requisitos dos laudos e pareceres, além do tema do nosso artigo, que é a definição da metodologia básica, entre outros.

Como saber qual método deve ser aplicado na Avaliação Imobiliária?

Para a definição do método a ser aplicado numa Avaliação Imobiliária, alguns aspectos devem ser considerados, sendo:

• Natureza do bem avaliando;
• Finalidade da avaliação;
• Dados de mercado disponíveis;
• Também, os prazos e recursos despendidos.

Os principais métodos (existem outros, inclusive a conjugação deles) são:

Para verificar o valor do bem, frutos e direitos

1) Método comparativo direto de dados do mercado

É o que deve ser utilizado, sempre que possível, segundo o estabelecido pela NBR. Trata-se de um processo comparativo com outros bens semelhantes e seus respectivos valores de mercado (haverá diferenças, mas devem ser poucas e pequenas, já que se deve buscar a homogeneização), utilizando uma minuciosa investigação desse mercado e coleta de dados.

Em uma das fases de sua aplicação, a de tratamento de dados de mercado, a norma cita o tratamento por fatores (fundamentado por estudos e análises estatísticas dos resultados) e o por inferência estatística (metodologia científica, resultado matemático de uma equação). Este método é o mais utilizado no Brasil tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.

2) Método involutivo

Baseia-se na viabilidade técnica e econômica de um aproveitamento eficiente para um suposto empreendimento, de acordo com o mercado e possibilidades de comercialização. Indicado para grandes terrenos e glebas – vazios ou subaproveitados, em locais valorizados com outras construções – sem amostras semelhantes para comparação, como os de interesse das construtoras e incorporadoras.

3) Método evolutivo

Tem como característica o somatório dos valores dos elementos que compõem esse bem (terreno mais benfeitorias). Aplica-se para galpões, residências de alto padrão, armazéns, prédios, fazendas etc., desde que não possa ser adotado o método comparativo.

4) Método da capitalização da renda

Considera-se a renda que o bem pode proporcionar ao longo de sua vida econômica (capitalização prevista da renda líquida), dentro de uma viabilidade analisada (exemplo: aluguel). Aplica-se para empreendimentos como hotéis, shopping centers, marinas etc.

Para identificar o custo do bem

1) Método comparativo direto de custo

Usado para identificar o custo do bem, também por meio do tratamento técnico da comparação dos elementos que o constituem.

2) Método da quantificação de custo

Usado para identificar as melhorias e benfeitorias, por meio de orçamentos – sintéticos ou analíticos – de todos os componentes do valor final do bem, depreciação física e reedição da benfeitoria, considerando o CUB – Custo Unitário Básico.

3) Métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento

Usado para identificar a viabilidade econômica de um empreendimento (shoppings, hotéis, parques temáticos etc.), considerando a projeção do fluxo de caixa, juntamente a outros fatores (taxas e tempo de retorno, por exemplo).

Há, ainda, outros métodos ou até mesmo a indicação para a conjugação deles (exemplo: utilizar o comparativo ou involutivo para o cálculo do valor do terreno e o de quantificação de custo para as benfeitorias) ou diferentes procedimentos que se façam necessários, o que deve estar bem esclarecido no parecer.

Como dissemos no início deste material, a Avaliação Imobiliária e a emissão do Laudo de Avaliação de Imóvel são atividades difíceis de executar, que exigem especialistas na sua preparação e que, para serem explicados em artigos, merecem várias publicações, com o foco em cada um de seus itens. Por isso, acompanhe o nosso blog, pois iremos continuar falando do assunto.

Caso você esteja pretendendo fazer um negócio envolvendo uma propriedade e precise saber seu valor de mercado, entre em contato com a MK Engenharia de Avaliações, uma empresa como mais alto conceito, por oferecer os melhores trabalhos nesse tema.

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Grande abraço e até a próxima!

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias