A Inspeção Predial é uma vistoria completa, que visa detectar falhas e anomalias das edificações. Ela se diferencia de qualquer outra vistoria porque está embasada na avaliação tríplice:  funcional, manutenção e técnica. Com isso, o imóvel inspecionado tem maior durabilidade e a construção o pleno funcionamento para uso.

O diagnóstico de anomalias é feito a partir da elaboração de uma lista de averiguação por meio de metodologia técnica, realizando um checklist bem detalhado do sistema para que seja possível providenciar todos os reparos que se fizerem necessários quanto aos serviços de manutenção e para que preservem os usuários de qualquer acidente.

Veja neste blogpost um pequeno resumo de como é realizada uma Inspeção Predial, que documentos são necessários, entre outros itens.

Complexidade da Inspeção Predial

O laudo final classifica a complexidade da Inspeção Predial, quanto mais profissionais envolvidos e mais profundas forem as análises, mais complexa é a inspeção.

Níveis de complexidade:

Nível 1

Inspeção de empreendimentos de pequeno porte, cuja intensidade técnica, a manutenção e a operação de seus ambientes e sistemas construtivos não requeiram Laudo de Avaliação de Imóvel complexo.

Os profissionais responsáveis para tal inspeção podem ser habilitados para apenas uma especialidade em empreendimentos cuja manutenção necessária seja simples ou nem haja necessidade de realizá-la.

Nível 2

No nível 2 são inspecionados os imóveis com padrões médios de complexidade técnica, manutenção e operação de seus elementos e sistemas construtivos. É indicado por empreendimento que possuem diversas pavimentações, plano de manutenção já planejado, porém que já existam companhias terceirizadas responsáveis por realizar manutenção de portões, reservatório de água etc.

É necessário que os profissionais contratados para realizar a Inspeção Predial possuam uma ou mais especialidades.

Nível 3

Esse nível é destinado a empreendimentos de complexidade técnica muito aprimorados, bem como em relação à manutenção e operação de seus elementos e sistemas construtivos mais sofisticados.

Necessita de profissionais que tenham especialidades diversas, pois esse tipo de empreendimento possui muitos pavimentos e sistemas construtivos, além de usar muita automação. Nesse nível, a Inspeção Predial se trata de uma auditoria.

Passos para realizar uma Inspeção Predial

1 – Documentação Administrativa

A Inspeção Predial deve começar por meio da análise da documentação, sendo:

• Especificação do empreendimento a ser avaliado, regimento interno e Convenção de Condomínio, Ata de instalação do condomínio;
• Alvará de construção;
• Auto de conclusão;
• IPTU;
• Programa de Gerenciamento de Riscos Ocupacionais (GRO);
• Alvará do Corpo de Bombeiros;
• Alvará de funcionamento;
• Certificado de manutenção do sistema de segurança;
• Certificado de treinamento de brigada de incêndio;
• Licença de funcionamento da prefeitura;
• Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual;
• Contas de consumo de energia elétrica, água e gás;
• Certificado de acessibilidade, entre outros.

2 – Documentação Técnica

• Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
• Projetos dos sistemas construtivos;
• Projeto aprovado e modificado;
• Projetos: executivo; sondagem; fundações, contenção, cortinas e arrimos;
• Projeto estrutural;
• Projeto de instalações prediais;
• Instalações hidráulico-sanitárias e de águas pluviais;
• Instalações de gás;
• Instalações elétricas, de telefonia e de para-raios (SPDA);
• Instalações de ar-condicionado.
• Projeto de impermeabilização;
• Projeto de revestimentos;
• Projeto de pintura;
• Projeto de acessibilidade.

Para realizar a manutenção é necessário vistoriar:

• Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções de sistemas específicos, como: ar-condicionado, motores, antenas, bombas, equipamentos eletromecânicos;
• Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás;
• Manual de uso, operação e manutenção (Manual do Proprietário e do
• Síndico);
• Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC);
• Selos dos extintores;
• Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);
• Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA);
• Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;
• Laudos de Inspeção Predial anteriores;
• Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores;
• Relatório do acompanhamento de rotina da manutenção geral;
• Cadastro de equipamentos e máquinas, entre muitos outros.

Após analisar a documentação e a situação do empreendimento, é realizada a classificação das anomalias e falhas, que graus de risco existem. O grau dispõe a respeito do risco que o usuário, a edificação e o meio ambiente estão correndo.

Mediante à classificação do risco, é preciso definir quais são as preferências. Quais riscos têm urgência e prioridade em serem resolvidos antes de qualquer outro.

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Até a próxima,

Marcia Costa
MK Avaliações Imobiliárias